房地产市场状况调查报告

　　引導語：房地産業在經濟發展中具有重要地位和作用。下面是美文閱讀網整理的房地産市場狀況調查報告，歡迎參考!

　　房地産市場狀況調查報告一

　　當前，随着我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成爲新的消費熱點，尤其是住宅消費更爲民惺走x。近年來，以住宅爲主的房地産業，在住宅商品化新體制基本确立，房地産市場體系逐步建立，群邢?M熱情高漲的環境下，保持了持續快速的發展勢頭，已經成爲國民經濟的支柱産業。2002年，全國房地産開發投資7736.4億元，占固定資産投資的17.9%，占gDP的7.6%。房地産業關聯度高，對幾十個相關産業都有帶動作用，與建築業發展以及擴大社會就業更爲密切相關。房地産業作爲一種重要的經濟杠杆，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發展等方面發揮了巨大作用。

　　我縣的房地産業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啓動。2000年以來，房地産開發投資保持旺盛的勢頭，2003年全縣房地産投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當年固定資産投資的24.7%。房地産業已成爲推動我縣經濟增長和發展的重要力量。

　　爲進一步促進我縣房地産市場持續健康地發展，現對我縣房地産市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：

　　一、房地産市場現狀

　　(一)房地産市場供給狀況

　　1、房地産開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。

　　由于我縣的房地産市場啓動較晚，發展較慢，加之房地産行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。2000年，全縣隻有6家房地産開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了2002年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家;國有企業僅有1家，民營企業16家。2002年，民營房地産開發企業的開發投資額占開發總投資額的96%。民營企業發展迅速，成爲我縣房地産投資增長的主要動力。

　　2、房地産投資高速增長，成爲拉動投資增長的主要力量。

　　作爲一個新興行業，我縣的房地産業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從2001年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地産業取得了跳躍式發展。2001年完成房地産開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資産投資增速高4.5倍;2002年完成房地産開發投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資産投資增速1.2倍。房地産開發投資占全社會投資的比重也越來越大，2000年爲3.32%,2001猛增至13.25%，2002年再創新高達爲24.71%，成爲拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

　　3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。

　　“九五”末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地産企業加大了普通住宅爲主的開發建設力度，并獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，2000年---2002年，住宅建設投資占當年房地産開發總投資的70%、67.6%、64.9%;商業營業用房3年來的投資分别占當年房地産開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。

　　4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。

　　近三年來，我縣的房地産市場發展勢頭迅猛，房地産交易異常火爆，房地産開發項目用地投放量逐年上升。2000年全縣總投放爲16畝;2001年總投放爲98畝，是上年的6倍;2002年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。2000年平均每宗房地産開發出讓土地面積爲1.36畝，2001年爲10.59畝，2002年爲21.83畝，房地産開發規模越來越大。

　　5、房地産開發水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。

　　受城鄉二元格局的影響，一直以來，房地産開發投資主要以縣城爲主，縣城區與各鄉鎮間的房地産開發水平差距十分明顯。2002年，縣城房地産開發投資額約占總投資額的72%，華埠鎮約占總開發投資額的22%，其他鄉鎮約占6%。

　　因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。2001年比2000下降69.06%，2002年比2001年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。

　　6、房地産開發建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。

　　近幾年，一方面由于房地産銷售市場狀況比較理想，房地産資金回惠^快，另一方面也因爲金融政策對房地産開發的支持。我縣房地産開發資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。

　　在房地産開發投資資金中，自籌資金、國内貸款、定金及預付金是開發資金的全部來源，居于絕對主導地位。從各類資金的動态情況看，國内貸 款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升。2000年至2002年分别爲8.7%、22.37%和42.41%;同期國内貨款所占比重分别爲2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分别爲61.95%、38.04%、25.01%

　　(二)房地産市場需求狀況

　　1、房地産市場需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售态勢。

　　近年來，我縣房地産市場有了很大發展，商品房銷售态勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。2000年-2002年銷售面積分别爲32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分别爲31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從2001年開始，預售面積超過了銷售面積。2002年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

　　在商品房住宅銷售調查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售态勢。

　　2、個人消費成爲市場需求的主體，縣内需求占商品房銷售的全部。

　　随着住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了曆史舞台，個人購房比重大幅上升。2001年，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%;2002年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成爲市場消費的主體，是房地産市場發展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅爲主，2002年個人購買住宅面積達70941m2，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣内居民，基本以自用爲主，因而，我縣尚不存在房地産“泡沫”。

　　3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。

　　因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經濟适用房啓動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，2001年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，2002年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國内生産總值的升幅爲6.48%、10.63%。

　　4、存量房交易活躍，房改房成爲“生力軍”。

　　自1999年房改房上市政策出台後，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，2000年共成交184起，面積16396.17m2，2001年共成交243起，面積20405.54m2，2002年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數的96.62%，房改房約占住宅交易起數的62.2%，因而成爲存量房交易市場的"生力軍"。

　　房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創造了更大的住房需求，讓更多的居民成爲增量房的消費者。

　　二、當前我縣房地産市場存在的主要問題。

　　(一)房地産市場缺少行業發展總體規劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地産開發存在一定的無序化和較大的風險性。

　　(二)市場化咦鞑灰幑牐??咝缘耐恋貐f議出讓，拖欠土地招标出讓金等不公平競争行爲嚴重擾亂了房地産市場秩序。

　　(三)房地産開發企業市場準入“門檻低”，開發企業數量多，規模普遍偏小，行業集中度低。部分企業資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發，加大了投資風險。

　　(四)房地産開發企業行爲不規範，如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行爲依然存在。

　　(五)城鎮規劃區範圍内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地産市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環境。

　　(六)市場配套體系不完善，物業管理和房地産中介服務滞後于房地産業的發展。

　　(七)住宅體系不完善，經濟适用房投放少，廉租房建設尚未啓動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。

　　(八)房地産開發結構不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業營業用房比重偏高，出現供大于求的現象。

　　三、房地産市場發展趨勢

　　(一)行業趨于整合，結構面臨調整，價格相對穩定。

　　1、房地産開發企業将趨于整合，行業集中度将明顯提高。

　　随着城市建設規模的不斷擴大，按照生态城市化建設要求以及城市管理和房地産市場開發的現實需要，商品住宅開發将向小區化、規模化、物業化、品牌化的經營方向發展，這勢必加劇企業間資金、規模、管理等各方面的競争。國務院關于促進房地産市場持續健康發展的通知中強調，要加強房地産貨款監管和市場監管，這對我縣房地産企業的生存和發展帶來了曆史性的考驗和挑戰。爲智蟀l展做大做強，我縣企業将在政策嚴管和市場競争中趨于規範整合，集中度将明顯提高，并形成市場競争的核心能力。一批實力較強的大企業将脫穎而出，而一些小而散、缺乏競争力的企業将面臨被淘汰出局的危險。

　　2、房地産開發結構将面臨調整，低價位商品住宅将成爲開發主流。

　　随着人們居住消費觀念的改變，個人住房需求将呈現多元化、多層次的發展趨勢。原先把住房作爲固化資産而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費，将逐步向把住房作爲可流通商品量力而行适時換房的觀念轉變。

　　我縣房地産起步較晚，目前處于發展階段，前幾年住房開發項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業主群體。這一消費群體的經濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。近年來的開發，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費是較長一段時間後的第二、三次換房。

　　而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現改善住房的願望尚未購房的群體包括企業未參加房改的職工，鄉鎮行政、事業單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，