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赠送面积受保护吗？小区外墙广告收益归谁？小编请来长沙超硬核美女律师为你答疑解惑

2019年03月20日11:10:05

[提要]正值3.15，0731房产网联合长沙律协、长沙地铁电视推出“共建和谐，楼市在行动——3.15品质盛典”主题活动，让我们一起打破买房套路，帮助购房者学法、用法来维护好自身的合法权益。

买房是一件大事，也是一项复杂的交易行为，

长沙市律师协会房地产法律专业委员会副主任、北京盈科律师事务所房地产法律专业委员会副主任、盈科（长沙）所建设投资法律事务部副主任。

　　二级建造师、工程管理学士、法学硕士。熟悉工程建设与管理各环节专业知识，代表了数百起诉讼、非诉案件，具有丰富的庭审辩论、商务谈判经验，擅长处理企业法律顾问、建设工程、房地产、公司综合类业务及重大疑难复杂诉讼案件。

你 问 我 答

情形一：《商品房买卖合同》中约定“小区设施或外墙广告等收益归物业或者开发商所有”合法吗？业主该如何维权？

从法律法规规定来看，《物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；

此外，《物业管理条例》第五十四条以及《湖南省物业管理条例》第五十二条亦明确规定：利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有。

可见，业主对物业管理区域共用部位、共用设施设备收益权是法律法规赋予小区全体业主的基本权利。

因此，即使开发商与业主在《商品房买卖合同中》约定“小区设施或外墙广告等收益归物业或者开发商所有”，亦属于《合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应当被认定为无效。

情形二：有网友询问，自己购房时开发商承诺赠送一个房间，并搭板，后因属违规建筑被城管强拆。开发商承诺的赠送面积是否合法？那么业主的损失该由谁来负责？

（一）房屋面积计算方式：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积；

（二）主体结构外阳台只计算一半面积：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2 面积；

（三）地下室、半地下室以及建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，层高不足2.2米的，只计算一半面积；

（四）开发商承诺赠送面积应当写入合同，或者作出了明确、具体的宣传，否则难以维护自身权益；

（五）开发商承诺赠送小区业主共有区域的，违反《物权法》第七十条规定，将认定为无效；

（六）有一些“赠送面积”是开发商通过擅自变更规划设计违章搭建起来的，业主无法进行改造。

情形三：网友咨询自己小区交房三四年，迟迟不办理产权证，应该怎么办？

（一）预售商品房自交付之日起90内办理相关产权登记手续；现售商品房自合同签订之日起90日内办理产权登记手续；

（二）因出卖人原因，逾期一年未办理产权登记手续，可以要求解除合同。

结语：

如果购房者们还有其他疑问，可以下载我们的0731楼市通以及登陆官方微博微信，将您的问题反馈给我们。我们下期将继续为您答疑解惑。

接下来的两周，0731房产网小编还将就热点问题专访其他律师精英，敬请期待吧。

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