新版租房合同范本 明确规范涨租退押行为

2019 年 7 月 8 日，北京市住房和城乡建设委员会联合北京市市场监督管理局共同发布了新版的《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》以及《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同范本，合同自发布之日起生效。三个新的合同范本逐渐取代了发布与 2008 年的《北京市房屋租赁合同》，新合同对于在退押期限、房屋信息披露以及适用度等多个方面进行了调整和修改，其中最受关注的则是对违法群租以及隔断等行为进行了明令禁止。

调整合同适用度，新增备案、涨租等规定

此次新版合同在合同适用度上做出了调整，即不再按自行成交、经纪机构居间成交、经济机构代理成交进行版本划分，而是针对住房租赁和房屋租赁经纪服务推出三个合同示范文本。

在新版本下，无论通过何种成交方式，均可使用《北京市住房租赁合同》。而当出租人或承租人分别与中介机构签订合同时，则适用于北京市房屋出租经纪服务合同》和《北京市房屋承租经纪服务合同》。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，此次北京发布三份合同文本，分别涉及到房东委托出租房屋、个人委托承租房屋、房东个人租赁交易三个领域，属于相对全面的政策，这也有助于后续租赁交易有章可循，对于大力发展租赁市场和保护市场参与者权益等都有积极的作用。

新版合同还要求在将合同复印件在租赁登记部门备案。严跃进认为，此类政策对全国其他城市有借鉴的意义，" 在实际操作中，租赁合同备案的情况是比较少的，后续若是有备案的概念，这对于稳定租金、稳定租赁交易等都有积极的促进作用。"

除此之外，新版合同还在上涨租金、退还押金、房屋信息披露等方面做出了更加明细化的规定。具体表现于，在租金方面，新版合同禁止出租方单方面上涨租金，规定 " 未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。" 在押金方面，新版合同明确了退还押金的期限，" 押金除用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在自房屋交还之日起 3 个工作日内如数返还承租人。" 在提供房屋信息方面，相较于 2008 年版的租房合同，新版合同增添了对房屋房屋层数、房屋平面图、户型等细节信息的披露。

禁止群租房隔断房

新版《北京市住房租赁合同》备受关注之处在于其对群租房、隔断房做出了明确禁止："（本市住房）应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于 5 平方米，每个房间居住的人数不得超过 2 人。"

在房屋租赁形式部分，新版合同将其划分为 " 整租 " 和 " 合租 " 两种形式，并要求填写分租面积和居住人数上限。并且规定，如若实际居住人数多于本合同约定人数的，出租人有权单方解除本合同，收回房屋。

此前，北京市曾多次开展针对违法群租房的专项治理工作，并出台了《关于进一步规范出租房屋管理的通告》《关于在全市开展房屋违法出租问题治理工作的实施方案》《关于进一步规范出租房屋管理的通告》等系列文件，本次又将禁止隔断、群租行为纳入新版合同范本。对此，严跃进评价道：" 对于此类群租房禁止的规定，体现了对于租赁市场严格管控的导向，尤其是要防范各类违规分割房子、变相群租等现象。"

群租房、隔断房虽然存在着私拉电线、堵塞通道等安全隐患，也屡屡发生火灾等安全事故，但因其价格低廉而仍旧受到低收入群体的欢迎。尽管政府已开展一系列打击活动，但群租房、隔断房依旧在暗地里存活。新规之下，将禁止违法群租写入合同条规 " 一定程度上会倒逼部分群体去寻找新的房源 "，严跃进接受《华夏时报》记者采访时说。

失去群租房之后的低收入群体又该安身何处？严跃进进一步表示，此时需要政府和相关中介机构出力，为低收入群体创建更加安全可靠的居住模式，他建议 " 地方政府可以积极发布相关房源信息，即需要进一步降低租客的租房成本。后续也需要在集体宿舍等方面积极开展供应工作。类似政策下，相关中介机构也需要积极转型，进而形成更好的业务模式。"（来源：华夏时报）