万科2020年股东大会：“三道红线”已于一季度末回归绿档 深铁董

　　6月30日下午，万科A开展万科2020年度股东大会，大会上，万科总裁、首席执行官祝九胜发言。

　　业绩概要方面

　　祝九胜提到，报告期内，集团主要财务指标保持稳健。实现权益净利润415.2亿元，同比增长6.8%，连续10年复合增长率超过19%；实现加权平均ROE20.1%，连续10年超过19%；年度拟分红145.2亿，同比增长23.0%，连续29年现金分红，上市以来合计分红836.9亿；2020年公司实现经营性现金净流531.9亿元，从2009年至今，连续12年经营性现金流为正。年底公司净负债率18.1%，连续20年低于40%；信用评级保持行业领先。   

　　2020年公司开发业务实现合同销售金额7,041.5亿元，同比增长11.6%；租赁住宅方面累计开业14.24万间，集中式公寓规模全国第一，已开业项目出租率超95%。万物云2020年实现全口径收入182.04亿元，城市管家服务布局了10个城市，当年新增12个项目，年底累计16个项目。2020年的财务状况方面，2020年公司业绩稳健增长，资债结构进一步优化。实现营业收入4,191.1亿元，同比增加13.92%;扣税后的毛利率22.7%，同比下降4.6个百分点；归母净利润415.2亿元，同比增长6.80%；每股收益3.62元，同比增长4.52%;预计每股分红1.25元，同比增长22.96%。

　　财务状况方面

　　祝九胜表示，截至年底，公司货币资金1,952.3亿元，同比增长17.47%；资产总额1.87万亿元，同比增长8.05%；所有者权益3,498.4亿元，同比增长29.29%;归母所有者权益2,245.1亿元，同比增长19.38%；每股净资产19.32元，同比增长16.14%。公司长期保持稳健的现金债务比例，全年实现经营性现金净流入531.9亿元；净负债率为18.1%；连续20年低于40%；有息负债2,585.3亿元，占总资产的比例只有13.8%，期限和结构安全。从期限看，以中长期负债为主。一年以上有息负债占比67.9%；从融资来源看，以银行借款和债券为主，分别占52.7%和21.9%，其他借款25.4%；公司的境内负债占74.4%，境外负债占25.6%；固定利率负债占39.3%，浮动利率负债占60.7%。公司信用评级行业领先，融资成本处于行业低位。穆迪维持万科“Baa1”的信用评级，标普、惠誉维持万科“BBB+”的信用评级，国内评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司维持万科主体信用等级AAA，评级展望均为“稳定”。大家关注的“三道红线”指标方面。万科已于一季度末回归绿档，我们有信心长期保持在符合监管要求的水平。公司的融资成本处于低位。

　　2020年的业务情况

　　2020年公司实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。销售均价保持平稳，为1.51万元/平米。2020年万科在全国商品房市场的份额约4.03%，在43个城市市场排名位列前三。所销售的产品中，住宅占88.2%，商办占7.9%，其它配套占3.9%。2020年，公司完成新开工面积3,960.4万m2，完成年初计划的135.6%；竣工面积3383.6万m2，完成年初计划的101.9%；实现开发业务结算面积2889.4万m2，同比增长17.4%，结算收入3774.2亿元，同比增长13.0%。结算均价为1.31万元/㎡。扣税后的结算营业利润率为22.6%，同比下降4.6个百分点。合并报表范围内已售未结合同金额6981.5亿元，已售未结面积4,918.6万㎡，同比分别增长14.6%和14.7%。   

　　公司在手资源满足未来发展需要

　　2020年公司新获取项目总规划建筑面积3,366.5万m2，权益规划建筑面积2,058.8万m2，权益地价总额约1,381.5亿元，新获取项目平均地价为6,710元/m2，占销售均价比例为44%。地价提高的原因主要还是土地布局集中在重点城市群，2020年我们新获项目权益投资金额86.6%位于重点城市群，其中上海区域和南方区域的投资金额占比59%。全年补充货值与销售去化货值匹配，累计地价对在手货值的比例在40%以内。2021年现有项目新开工计划3,148.4万m2。公司持续提升TOD项目综合开发和运营能力，已具备“TOD四类开发模式”的能力(车辆段上盖、站点接驳、车站和城市一体、站点周边200米物业)，并打造了一批标杆项目，包括：以上海天空之城和杭州天空之城为代表的车辆段上盖模式；以深圳臻湾汇和重庆天地为代表的站城一体、车站上盖模式;以杭州黄龙万科中心和上海徐汇万科中心为代表的站点接驳模式；以南京都荟天地和合肥万科城市之光为代表的站点200米以内物业开发模式。

　　在租赁住宅方面，目前公司的集中式公寓规模全国第一

　　2020年在深圳、天津、北京、珠海、济南、西安、成都、厦门、广州等9个重点城市新开业3.3万间长租公寓；年底在33城市累计开业14.24万间；已开业项目整体出租率大于95%；2020年实现收入25.4亿元，同比增长72.33%。租赁住宅业务持续提高服务质量，打造青年创新生态社区，并积极探索6类合作模式，包括：(1)设计、建造、运营全流程输出服务；(2)集体建设用地建造租赁住房；(3)国企合资合作；(4)为政府定制人才租赁用房；(5)商办类土地自建公寓项目自持运营；(6)城中村改造租赁用房。

　　物业服务方面

　　万物云扩大业务布局，定位为空间科技服务商，构建“空间”、“科技”、“成长”3个板块，业务布局包含“住宅物业服务-万科物业”、“商业物业与设施服务-万物粱行”、“智慧城市服务-万物云城”、“社区生活服务”、“万物成长-孵化器”。2020年万物云实现全口径收入182.04亿元，同比增长27.36%，过去5年复合增速为36.86%。其中住区空间服务收入100.52亿元，商业空间服务53.14亿元，智慧城市服务9.91亿元，社区生活收入9.85亿元，万物成长收入8.62亿元。截至2020年末，已在管面积5.66亿㎡，其中47%来自于万科以外。

　　住宅物业服务方面，万科物业在100个城市(含香港)服务3051个项目

　　在管小区均实施电梯广告收益透明化，业主作为权利人参与广告收益的规范管理与监督。商业企业物业与设施服务方面，目前覆盖149城，服务项目超1700个，2020年新拓展项目超200个，含50个饱和收入超1000万的重大项目。智慧城市管家服务方面，2020年累计布局10个城市，16个项目，并推进智慧城市变革。社区生活服务方面，提供资产管理服务，本年启动的一手代理业务总成交额突破55亿元，连接社区超2200万位用户。万物成长方面，持续连接同行与其他成熟企业、孵化创新企业，目前已牵手54个住宅物业同行合作伙伴。

　　万物云积极开展数字化建设，致力于实现全空间数字化运营，发布“星尘系统”，目前已初步形成BPaaS(流程即服务)输出能力与广泛的IoT(物联网)连接能力。作为开展数字人民币试点的首批企业，率先完成与中、农、工、建四大国有银行的对接，用户可以在社区app“住这儿”使用数字货币线上缴纳物业费。目前万物云旗下有两家国家高新技术企业，分别是深圳万物云和万睿科技。万物云还与海康威视（002415）孵化深圳市万御安防服务科技有限公司，专注于安防科技、机电维保和技术工匠培育等业务，已成为中国最大的安防机电综合服务商。

　　商业开发与运营方面

　　疫情下我们有多个商业项目顺利开业，商业含印力集团新开业商业面积128.9万㎡，包含3个购物中心和20个社区商业。累计开业的商业面积989.8万㎡。总体收入规模稳中有升，商业(含非并表项目)营业收入63.22亿元，同比增长4.33%。其中，印力管理的商业项目营业收入42.22亿元。年内商业业务推动数字化升级，运营管理水平有所提升，数字化会员运营体系覆盖62个项目，印力会员数量超过870万；并积极探索资产证券化，先后完成印象2号CMBS、深圳印力中心第二期CMBS发行。2020年我们也打造了上海南翔印象城MEGA等代表项目，南翔印象城MEGA以34万㎡成为目前上海单体量最大的纯商业购物中心，上海首店和最新概念店占比40%，区域首店占比85%。
  物流仓储方面

　　2020年万纬物流管理项目营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库收入12.9亿元，同比增长29%；冷库收入5.8亿元，同比增长60%，已经是国内最大的冷库运营商。万纬管理规模继续扩大。2020年底，在44个城市累计管理148个项目，可租赁建面1,148万㎡。其中，高标库128个，可租赁建面1,062万㎡；冷库20个，可租赁建面86万㎡。公司不断提高开发效率，完成行业首个快建高标准冷库。疫情期间我们也积极承担社会责任，厦门、宁波、成都等地3个冷链园区被当地政府指定作为中转监管仓。
  酒店业务方面

　　目前持有23家在营酒店资产，覆盖深圳、广州、苏州、杭州等核心城市及部分旅游胜地。冰雪度假业务方面，目前运营吉林松花湖，北京石京龙与北京西山滑雪场三个项目，2020年雪季累计接待滑雪游客62万人次，连续四年获得世界滑雪大奖“中国最佳滑雪度假区”称号。教育业务方面，已打造梅沙教育和德英乐教育等特色品牌。其中，梅沙教育经过5年发展，已成为深圳最大民办教育集团。万科梅沙书院连续三年入选《胡润百学排行榜》，2020年位列深圳第三名。截至目前，梅沙教育和德英乐的在读人数超过1.9万人。
  去年公司在科技应用方面也取得一定成效。开发业务方面，借助科技技术实现AI技术实现审图智能化；自行开发的易选房小程序成为连接潜在购房客户和公司的线上入口；在日常管理方面，借助科技实现现金流在线可视管理，管理好每一块钱，提升资金使用效率和运营管理质量。租赁住宅打造行业领跑的数字化运营平台。万纬物流打造支持端到端供应链业务的智慧物流平台。

　　公司持续推广落地绿色建筑和住宅产业化，促进人居、生活、环境的可持续发展。新建项目连续第七年全部满足绿色建筑标准，新增绿色建筑面积3702.7万㎡。截至2020年底，满足绿色建筑标准的面积累计2.31亿㎡。公司持续推动“5+2”装配式建造体系的应用，以工业化生产的方式建造住宅，能够有效降低建造过程中的能耗、物耗，落地5大区域，85个主要城市，累计装配式建筑面积突破1.7亿㎡。新开主流项目的工业化应用比例为86%。
  公司积极践行ESG，回馈社会

　　捐赠帮扶韶关、广西河池、百色；完成河源、汕尾两个美丽乡村建设；在福建、贵州、甘肃、云南县市援建学校；建设“可持续社区”，组织公益活动数百场，在零废弃、保护生物多样性、应对气候变化等多个方面积极发力；抗击“新冠”疫情，向武汉捐赠人民币1亿元；荣获2020年民政部“慈善奖”。公司积极践行可持续发展理念，不断推进、优化ESG管理，ESG评级持续提升。2020年万科继续入选恒生可持续发展企业基准指数，首次纳入恒生ESG50基准指数，MSCI-ESG指数由BB级提升至BBB级。此外，在中指研究院房地产ESG测评中心评选的“2020中国房地产上市公司ESG最佳实践企业TOP50”榜单中荣获第一名。
  展望未来

　　一方面重点房地产企业资金监测和融资管理、房地产贷款集中度管理等政策的相继出台，标志着行业正式进入管理红利时代，未来的竞争将更加全面和充分。

　　另一方面，城市化进程尚未结束，不同地区、不同业态之间，不平衡不充分的问题依然突出；

　　住房租赁需求前景广阔；

　　城市更新、老旧小区改造蕴含发展机会；

　　物业服务参与社区治理、城市治理的潜力巨大；

　　疫情下冷链仓储迎来快速发展。

　　为城市、为客户的美好生活做出更多贡献，既是我们的使命，也是我们的机遇。万科将在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，依托事业合伙人机制，以“长期最大化市场价值”为纲，“提升基本盘，实现有质量发展，拥抱管理红利时代”，致力于构建面向未来的长期竞争优势。具体而言：

　　一是坚持做好实体经济生力军，巩固提升基本盘，打造客户愿意买单的好产品、好服务，创造真实价值；

　　二是坚持稳健经营，提升资源转化效率，加快回款速度，量入为出，保障流动性安全，坚持持续保持绿档，持续巩固信用评级优势；

　　三是坚持开发与经营并重，从全品类、全周期的角度出发，巩固综合住区开发和服务能力，提升项目各业态的协同，实现项目全周期价值最大化；

　　四是坚持科技助力业务。

　　第一轮问答环节     

　　提问一：各位领导好，我有两个问题想沟通一下，第一个问题是想问一下地铁的领导，最近万科的股价一直都是下跌的，就今年的股价最高点到现在下跌了30%左右，想请教一下作为大股东的角度是怎么看待这次股价持续下跌呢？第二个问题想请教一下辛总，地铁跟万科提出轨道+物业的模式已经有一段时间了，为什么后面好像没有很大的进展？未来双方有什么合作计划呢？

  深圳地铁董事长辛杰：感谢这位股东提的问题。我们相信万科，它是受人尊重的企业，我们会信赖和支持。万科是一家可持续发展的企业，业绩每年上一个台阶。万科也是品牌知名度很高的企业，我是老深圳人，看着万科成长35年了，从小企业一步步成长为到世界500强企业。同时我们也很认同万科的商业模式，尤其是最近提出的“从开发为主转向开发与经营并重”的经营策略。我认为万科的发展远景非常好，同时有很好的管理体系、企业文化，去年万科也取得很好的业绩，万科团队非常值得信赖。短期困难是暂时的，股票难免有涨有跌。
  至于万科和深铁的合作，深铁公司是三铁合一，“十四五”期间，深圳将加快“2个1000公里”——高铁、城际铁路和城市轨道交通网，其中地铁有1335公里的建设运营。去年我在股东大会上就表示，深铁郑重承诺要全面支持万科健康、稳固、持续发展，相信未来一定会有非常多的深度合作机会。地铁选择合作伙伴的原则“不是第一就是唯一”，我们希望形成最佳合作伙伴、最优组合。我认为万科在行业内就是唯一，也是第一。未来深铁不但有人流，还有货流，就像平南铁路。我们看到万科在物流、冷链等方面都有很高的水平，未来这方面也会有很多的合作机会。深铁和万科是一家人，我们相信在郁亮主席的带领下，万科一定会越来越好，深圳地铁会长期持有万科股票。

提问二：我想问一下公司的利润分红，公司法定公积金已经超过50%了，今年还是按照65%提任意公积金，未来有没有把计提任意公积金下调，增加分红的比例？
  郁亮：如果哪天房地产行业真的没生意可做了，届时我们所有实现的利润应该分掉，不应该留着，如此管理团队的压力也较小。万科过去在资本市场上累计融资300亿左右，我们现在已经累计分红800多亿了，还有2000多亿净资产，所有这些都是股东的。所以关于分红的问题，如果我们给股东回报只是分红，那反而简单。如果行业还有发展机会的话，我觉得应该是现在这样，部分留在公司里，以便抓住未来的发展机会。
  大家注意到今年以来房地产行业有很多变化，如双集中、三道红线等，这都说明一个道理，钱比过往更金贵、更重要了。目前房地产行业正在回归到普通行业，当它回归到普通行业的时候，尤其像我们这类业务的公司可能资产是相对比较重的，也就是相对比较需要钱的。所以对于在派息上来说，我们希望给大家提供稳定、可预期的派息，我们基本上是按照35%的派息率进行派息，股息率在4%-5%之间。我们的股票有点类似债券性质的股票，因为它的分红率相对稳定。如果派息率忽上忽下，反而可能有问题。
  我们去年定股息的时候，恰巧是新冠疫情最复杂的时候，所以我们暂时将派息率下调到30%左右，今年尽管新冠肺炎还没有结束，但没有存在不确定性，我们马上恢复到35%，我们希望这个派息率是稳定的，这也便于投资者买万科股票的时候作为一个参考。借这个机会也说一下我的看法，我觉得分红是公司给股东回报的一个方式，但我们还是需要兼顾平衡，如果钱在我们手里不能创造更多价值，完全没有投资机会了，才应该把它全分掉。

　　提问三：各位领导好，我觉得今年能够有4%-5%的股息率的话已经还算好了，我想问一下，刚才听董秘讲的，我们今年是第一次实行H股“以股代息”，不知道是什么出发点？如果股东认可度比较高，或者“以股代息”计划比较成功的话，我们往后是不是还会继续推行H股“以股代息”计划？
  朱旭：谢谢您对“以股代息”的关注，我们的确是第一次做，所以我刚才花了比较长的时间介绍了方案的细节。用股票来代替现金红利的发放是香港上市公司非常常规的做法，它是给股东一个选择权，如果需要现金的股东可以选择收取现金股息，如果说我看好这个公司的股票，那我可以选择用股票来获得股息，这是更好地保护了投资者的权益，特别是中小股东的权益，因为当确定利润分配方案形式的时候，中小股东如果有这样的选择权是可以自主选择的。同时这个也符合我们的政策导向，2013年国务院就有一个文件，《关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工作的意见》，提出了建立多元化投资回报体系，研究“以股代息”的制度，丰富股利的分配方式。而且这次我们策划的方案，刚才提到换股的价格是没有给予折让的，充分平衡了收取现金股利和收取股票股利股东之间的利益。总体而言哪怕是全部H股股东都选择“以股代息”也就是摊薄股本不到1%，这个也是给股东权益很好的保护。如果这次能够获得股东大会的认可，我们也不排除下一次提交董事会和股东大会进行审议。

　　提问四：各位领导好，我关注公司这次提出的回购，我觉得是非常好的，因为万科毕竟在地产行业里面财务状况还是比较健康的，但是我个人觉得这个回购条件是比较高的，连续20个交易日累计跌幅要达到30%，是不是可以考虑再松一点的回购条件？
  朱旭：谢谢这位股东的问题。回购议案是股东大会一般性授权，回购股票有四个用途：包括减少公司注册资本、用于员工持股或员工激励、发行可转债以及为了维护公司价值和股东权益所必须的回购。您刚才所讲就是第四种，即为了维护公司价值及股东权益所必须的条款。您所述的这个条件并不是公司设定的，股价跌幅的条件是监管部门的规则要求，我们必须按照这个来执行。如果我们根据其他三个用途实施回购，即减少注册资本、实施员工激励或可转债，则需要提交股东大会审议具体的回购方案，股东大会同意后才可以进行回购。

　　第二轮问答环节
 提问一：我是万科的业主，我想提两个建议，第一个作为万科业主，觉得管理层很优秀，但从管理层到下面的员工是不是压力太大了，感觉微笑都比较少一点，我住的地方小区保安好像笑得太少；第二，我之前买了一个佛山万科的房子，头天去付了定金之后，第二天不想买了，但那几万块钱到现在几年了都没有退给我，希望能解决。
 郁总：谢谢这位股东，一方面我会告诉物业首席合伙人朱保全，保安礼仪应该更温暖，不要像仪仗队。第二个关于定金，以前流程蛮长，为此我们专门上了“一块钱“项目，通过这个项目，会全面简化流程。关于这位股东的具体问题，请总裁关注下。抱歉我们的工作不够到位，给你添麻烦了。

　　提问二：管理层好，我的问题是，万科这两年在人才上有大江大海、猎头行动，但我们了解到万科对人才的吸引力在不断降低，一方面的原因是万科的薪酬吸引力比较弱，另一方面是万科的文化吸引力也不如以前了，管理层有没有反思过万科在人才策略方面的问题？如果万科没有办法像以前那样吸引到足够多优秀的人才，如何让股东相信这是一家有活力的公司？
 郁亮：房地产行业对人才的吸引力确有下降的趋势，比如大学生就业选择也有体现。目前各行业薪酬收入对比来看，房地产行业居中。好在今天的年轻人有特点，有独立主见，也经过良好训练。万科相信，成功的都是奋斗出来的。目前主要靠两条腿，一个是内部人才激发，踏踏实实，从基层奋斗出来。
　　比如万科第一代物业总经理，电工出身，万科物业品牌和他的突出贡献分不开。尤其开发经营并重的经营策略下，经营业务更需要踏踏实实的基层奋斗者。2011年，朱保全是南京公司总经理，跑到物业总经理，当时对物业来说五万块都是大钱，地产公司还处于黄金时代，他主动选择去物业，今天收获非常好的业绩，表现非常出色。还有两年多前，集团前coo张旭主动选择去物流。王海武一个礼拜前刚从coo岗位，选择去做商业总裁。今天万科环境里，大量经营业务，需要人才激发。还有很多基层奋斗出来的干部，勤勉尽责，干活认真，精打细算。
 第二条是大江大海引进外部人才，针对万科内部难以培养出来的一些专业人才进行引进。比如如果董事会通过，黄董加入以后，他是地下工程专家。还有最近引进了总法律顾问，既要熟悉英美法体系，又要熟悉大陆法体系，既要精通英文语言，又要愿意在大陆工作，这才能进行复杂项目谈判和把关。

　　提问三：去年股东大会我投诉了垃圾分类的事情，很高兴郁总亲自去我们那个小区看了，垃圾分类工作也有提升。想问一个问题，现在物业管理这块，郁总一直说要多元化发展，现在在房住不炒的情况下，物业管理营业收入占总体收入不到4%，怎么去做业务上的平衡呢？还有万物云有没有上市的时间点？
　　郁亮：衡量一个业务值不值钱，很难仅从收入去衡量，比如现在看到很多物业公司的市值都超过母公司的市值，但物业公司的收入肯定没法和开发业务比。所以只拿收入来衡量转型成功，是不现实的。虽然不能简单用同一个指标去衡量，但是可以用一个标尺，也就是从长期最大化市场价值去衡量它。这包括收入增长、要盈利，还有未来前景等等构成因素。我们要盯着这些基础东西，下功夫做事情。
　　比如最近我们特别重视一个业务叫朴邻，物业安全员年纪大了之后，转行做什么？先转行做二手房买卖，因为他熟悉小区情况，跟客户建立了良好关系。今年上半年我们有百万收入的明星经纪，是内部转岗出来的。那除了二手房，是不是还可以卖一手房呢？我们最近也试验成功了。所以我们的万物云未来是一个平台，未来衡量它的价值既要看本身业务的规模、收入增长等情况，也会关注新的业务开辟得怎么样。
　　我们物业服务，我们一定会让它上市的，这点放心，但如果我们只是传统意义上的物业管理服务，我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我们是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。在这方面我们也在不断取得进步，我们进入了更多城市提供城市服务，内部协同的像朴邻渠道也在更加完善。我们会考虑在未来适当的时候给它做上市安排，但目前还没有上市计划。
　　虽然行业对人才吸引力有所下降，好在万科既能有效激发内部人才，也有大江大海的外部引进方式，以支持转型发展需要。