祥生控股：隐藏负债的三种路径
52fw.cn 06-14 次遇见从融资渠道和借债成本看，祥生控股并没有优势，但与同规模的千亿房企相比，祥生控股的负债规模明显偏少。
随着祥生控股(集团)有限公司(下称“祥生控股”)在港交所递交招股书，亿元的唯一未上市房企正式叩响资本市场的大门。
在2019年销售过千亿元的30余家房企中，祥生控股是唯一至今没有登陆资本市场的房企。随着招股书的披露，市场也得以全面窥探这家快速崛起的浙江房企。
与部分千亿元规模房企类似，“黑马”也是贴在祥生控股身上的一个标签。2015年，公司销售不过刚刚破百亿元，2018年就已经成为千亿房企俱乐部的成员，但2019年销售增速开始明显降速。
虽然销售规模急速膨胀，祥生控股表内的有息负债几乎没有明显的增长，基本稳定在300亿元左右。负债规模明显少于同行对手，这也带来了公司净负债率的大幅下降。但是，祥生控股的借款或许并不止于此。通过与关联方和合作方互通有无，公司获取了更多的借贷资金。
对于这些问题，截至发稿，祥生控股没有回复《证券市场周刊》的采访。
规模扩张降速
祥生控股一份768页的招股书将公司的经营数据展现在投资者面前，速度无疑是其中的亮点之一。
2017-2019年，祥生控股的收入分别为62.93亿元、142.15亿元和355.2亿元，年复合增长率为137.6%；净利润分别为-2.86亿元、4.28亿元和32.09亿元，更是从亏损直线拉升盈利超过32亿元。
同期，祥生控股已确认建筑面积分别为约83.83万平方米、142.26万平方米和348.84万平方米，年复合增长率为104%。由此也可以计算得知，祥生控股这三年确认的销售单价分别约为7507元/平方米、9992元/平方米和10182元/平方米，这也说明祥生控股的项目是以三四线为主。
营收快速增长是得益于合同销售前期的增长。在招股书中，祥生控股并未透露公司具体的合约销售规模。不过根据公司官网介绍，2015年公司销售业绩首破百亿元。
公司还表示，“在祥生未来的规划蓝图中，希冀通过2-3年努力，实现销售额超200亿元，到2020年实现年销售额300亿元，并朝着中国一线房企的阵营而不断努力。。。。。。”
事后来看，这样的目标太保守了。虽然没有对外公布销售成绩，公开报道显示，2016年，祥生控股的合约销售已经超过300亿元达到325亿元，仅用一年时间就实现未来的五年目标。
目标提速从2017年正式拉起。祥生地产官网介绍，公司已经“确立3年千亿目标，进军房企30强，复合增长率超60%，2017年作为第一阶段，我们目标是登顶500亿”。2017年，公司进一步确立了“2017年600亿元，2018年1200亿元”的目标。
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