2019年的石家庄楼市，你得稳住喽 (年度发布会小回讲稿)
52fw.cn 04-13 次遇见
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小回按：
一年前省二院的深夜，陪床的小回突发奇想，于是便有了第一次的年度发布会，地点在西山。那个冬天，一点都不比前两天的极寒暖和多少，但仍有200多位朋友赶来，聆听小回的年度叨叨，有的甚至从外地驱车赶来。一年后的1月11日，第二次的年度发布会到来，从下午两点半到五点半，整整三个小时，小回对石家庄房地产市场温故知新，严重拖堂。这次是工作日，又是下午，可这次挤进来了300多位朋友，哪怕好事多磨，现场出现了一些状况，可他们还是守着小回，听完了这三个多小时的“马拉松”分享。在第二天的微信朋友圈和微博上，小回的这句话发自肺腑：何德何能，能有你们的支持，2019年唯有继续努力。千言万语，唯有感谢。今天，小回将当天的部分讲稿发布在这里，以飨读者。篇幅所限，关于石家庄房地产市场的更多研究成果，敬请期待即将在1月下旬发行的《易居克而瑞2018-2019年石家庄房地产市场研究报告》（纸质版）。
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我
是从2018年12月27日开始准备这场报告会的。而我们易居克而瑞石家庄团队，则是从2018年的11月就开始汇总和梳理石家庄房地产市场的各项数据和信息。然而，整整两个月的时间，庞大的项目规模和浩繁的数据维度，对我们这支只有11人的团队而言，依然是一个巨大的考验。逐一统计、逐一推算、逐一核实、逐一确定，我们完成了石家庄房地产市场的一项壮举：用完全人工的方式，统计和汇总出了石家庄房地产市场交易的完全真实数据，既不会像网签备案数据那样存在严重滞后性，导致数据和结论的背道而驰；也不会由于传统的人工统计难以细化，仅能浮于表面。今天，在场的将近300位朋友，前场的200多位，后场的100多位，你们将会看到的数据，将会无限迫近的市场真相；你们所获得的结论，也将是通过数据和信息，拨开云雾、所见青天。我和易居克而瑞石家庄团队的10位同仁，只想全力践行我们的SOLAGON：做「石家庄房地产市场第一智库」。
在此，感谢易居企业集团河北公司，感谢我和我的团队的领路人，陈彬总。没有他当年高瞻远瞩地决策和一如既往地支持，便没有易居克而瑞石家庄团队的今天。感谢这一年来和我们达成紧密合作的房企们，合作之初你们的信任，合作过程中你们的包容，是易居克而瑞石家庄团队的坚强同盟军。感谢在座来自各项目信息点的朋友们，没有你们的支持和帮助，就没有易居克而瑞石家庄团队如今厚实的数据基础，你们才是我们的眼睛、耳朵，是我们脚踏实地的基石。感谢在座的各位购房者朋友们，在你们的眼中，我们既不是媒体，也不是房企，而是作为独立、客观、公正的第三方，为你们细致入微地观察石家庄房地产市场，为你们的购房决策提供绵薄之力，小回为你们的服务，背后依托的是这样强大的企业和强大的团队，你们可以放心。最后，要感谢我的同事们、战友们，他们是仵菲、张佳、路晓杨、刘玉洋、孟云峰、沈华飞、张晓阳、袁小洁、白闻宇和王硕杨，现在，虽然是小回站在这里，但却是你们支撑着我有勇气、有胆量、更有信心地站在这里，今天易居克而瑞石家庄的成就，是我们共同缔造的。
感谢你们所有人。没有你们，就没有克而瑞石家庄的今天，也没有我的今天。
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今天报告会的主题，涅槃与重生，是我在2018年12月21日的下午突然想到的。在那个下午，这一年石家庄房地产市场发生过的事情，如同电影一样，在我的脑海里逐一映现。当走到10月的时候，走到鹿泉区的一个项目，它的名字叫新兴花语原乡，当它在这一年的第二次开盘销售，以一万一千多元一个平方米的价格进入市场的时候，取得了不错的成交结果，两居室几乎是当天售罄。当时，这个项目的负责人告诉我：如果说年初第一次开盘的时候，以这样的价格进入市场，他觉得很有底气；可仅仅半年过去，再次开盘的时候，他确实心里没底。好在，这一关总算挺过来了。顺便告诉大家一下，这个项目是由易居河北代理的，新兴双联这家房企仅以这样一个项目的优异表现，跻身易居克而瑞2018年石家庄房企销售面积TOP10。
以前我们常说「木桶理论」：一个木桶，哪一块箍桶的木板最短，水位就在它下面。可今天，我们再回头看，无论是房企，还是普通人，平均主义已经搞不定了，反而是「一招鲜，吃遍天」。一个项目的成败，往往便能决定房企在石家庄的销售业绩。
如今，石家庄房地产市场有九家「大盘」。其实，我们总是听到某某项目称呼自己是大盘。可是从今天来看，一个项目体量、规模大不大，意义不重要。反而是一个项目卖得快、卖得好，能让购房者盈门，能给房企带来流量和规模，才能称得上「大盘」。这九家大盘，便是不仅能给它们所属的房企带来流量，更能带来规模，也是多数石家庄购房者的选择。想想看，真金白银地掏出来，这九个项目就吸走了232亿元的销售金额，占总量的38%，这些都是购房者们用购房款堆出来的。
你可以说，这是品牌的力量；你也可以说，这是品质的胜利；你更可以说，这是售楼人员们「忽悠」的。但232亿元全是忽悠出来的？回归购房行为本身，这些成交足以说明一个问题：无论是自住，还是投资，这些项目，让多数人认为，可以买。
说到这里，我想起了石家庄房地产市场的一个段子。这个段子在年初成了谈资，被很多这个行业的从业人员拿来津津乐道。这个段子就发生在我前面提到的那个项目，新兴花语原乡。当时，隆冬时节接近尾声，天寒地冻，这个项目在砍掉了精装修交付和捆绑的地下车位之后，浑身轻松，以一万一千多元的价格进入市场，这个价格比当时对门果岭湾的二手房价还要便宜。消息一出，不少人顶风冒寒赶来排队。这也让这个项目始料不及，门前没有多做准备，售楼处大门险些被挤爆。危急时刻，这个项目的一位保安大爷喊了这么一嗓子：别着急，你们的钱都能花出去。这位保安大爷应该是老获鹿人，一口地道的获鹿腔，小回是学不会。可这段视频就被定格，并被各路转发。可能这位大爷也没想到，自己一不小心，就成了「网红」。
#p#分页标题#e#但小回从中看到的，是这位保安大爷的一夫当关和门前购房者们急急忙忙的状态形成的鲜明对比。这种心态，便是焦虑。可能有朋友要说了，小回，你这是要学罗胖，贩卖焦虑吗？可面对房地产市场，你会不焦虑吗？这一年，除了屈指可数的几次，要么由于喝大了，要么由于在外出差，实在是不方便，小回每周三晚上十点的视频直播，风雨无阻，连约会都得靠边站了。可直播这一年下来，小回能够感觉到，每个人在面对石家庄市场和房价时，情绪状态都是一样的：焦虑。
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房企的焦虑，在于如何能把旗下项目的房子卖出去。购房者的焦虑，是担心自己在房价上踩不到最低点。政府部门的焦虑，则是市场交易能不能拉起来，土地出让收入能不能多赚点。说到底，地底下的地铁、地面上的道路，科教文卫这样的公共资源，哪里不需要资金。2019年和2020年，石家庄将有三条、五段地铁建成通车，分别是一号线北延正定新区线路，二号线西古城至嘉华，三号线两边段和东延高新区北乐乡。和我们普通百姓买房需要真金白银的购房首付款一样，这些基建工程也不是大风刮来的，土地出让收入是政府部门荷包鼓不鼓的关键。
这就需要石家庄的土地市场有很好的表现了。同样，房地产市场也需要关注土地市场的「阴晴雨雪」，需要关注房地产开发投资的走势和动向。然而，一个「小年景」的石家庄房地产市场，供求规模低迷、房价剧烈波动、政策从严从紧、观望情绪浓厚的环境，在缺乏有支撑力的市场预期背景下，我们很难期待土地市场有很好的表现。答案也是这样：2018年的石家庄土地市场，虽然在土地出让收入上表现尚可，但却是冷风劲吹。
还是来看数据：2018年1至12月，石家庄土地市场供应的国有建设用地使用权有301宗，面积1149.22万平方米，约合17238亩；成交242宗，面积842.17万平方米，约合12633亩，供应完成率73%；成交金额492亿元，成交单价389.73万元/亩。这里面包括工业、公共设施、科教这样，不能用于房地产开发的地块，各位看看规模就可以了。我们重点关注一下房地产开发用地：2018年全年供应176宗，面积629.87万平方米，约合9449亩；成交150宗，面积505.49万平方米，约合7583亩，供应完成率80%；成交金额405亿元，占当年全部土地成交金额的82%；成交单价534.72万元/亩，较全年全部土地成交单价高出37%。
你看看，贡献土地出让收入、拉升地价最给力的，还是房地产行业。
这一年，政府部门在供地上真是开足马力了。上面这些数据，摆在明面上，各位可能没有清晰的概念。我们来做一下时间上的比较：2018年，石家庄房地产开发用地供应规模较2017年上升30%，成交规模上升11%，成交金额上升32%，成交单价上升20%。
上面这些对比说明了什么？三句话概括：政府部门卖地卖得比往年更勤快，房企拿地可没有对等的勤快劲儿，可地价却不管这些，仍然在往上走。这里面包括两个部分：一个是将之前排队等待补证的地块推向市场，另一个则是将政府部门手里的净地资源拿出来推向市场。一个，是旱涝保收，是土地出让收入的压舱石，项目补证，迟早是要做的；另一个是所谓的「增量」，也是在地价溢价上有想象空间的部分，房企们捉对厮杀，一宗地块能够卖出来两宗，甚至更多的土地出让收入。
然而，时也、运也、命也。也是在下半年，市场转冷，房企拿地意愿也降到了冰点，我们在大规模供地的同时，也看到了大规模的地块撤拍和流拍现象，而且几乎是扎堆出现。这其中最大的掣肘因素，就是往上走的地价。你看看，前面说的这三句话是三种现象，但也是「犬牙交错」。
这其中，住宅用地依然是土地市场的压舱石。总有朋友问小回：小产权房，你说，会不会开放「合法化」？认为迟早会合法化的朋友，其实可以摆出来的现象非常多：比如，现在在广大农村正轰轰烈烈展开的土地确权，试点集体土地进入市场，均是为这些地块补充进入市场来奠定基础。各位，试想一下：既然住宅用地收入是土地出让收入的「最大头」，也是地方政府财政收入的「最大头」，谁会轻易放弃呢？从目前来看，集体土地进入市场，是必然，否则，广大农村庞大的存量土地被闲置，横冲直撞的投资也没有出口，既然想投资，广阔的农村天地欢迎你们。但是，你们玩你们的，别打搅我，最重要的收入根基，短期内不容触碰。这个短期，小回预计，至少一年。
我们来看一下住宅用地出让收入到底有多重要：2018年，石家庄土地市场供应住宅用地91宗，面积350.72万平方米，约合5261亩，可形成住宅建筑面积793.71万平方米；成交74宗，面积265.65万平方米，约合3985亩，可形成住宅建筑面积614.33万平方米；成交金额229亿元，成交单价573.84万平方米，成交楼面价3723元/平方米。
这是2012年至2018年这七年以来，石家庄的住宅用地供求规模最高的一年。与2017年相比，2018年住宅用地供应规模上升26%，成交规模上升2%。2018年初，政府部门确定的石家庄住宅用地计划供应规模是341.60万平方米，截止12月31日，实际完成率78%，实际完成水平也是最近七年最高。
供求规模在涨，住宅地价更是在涨。与2017年相比，2018年石家庄住宅用地成交金额上升34%，成交单价上升31%，成交楼面价上升22%。
可能你会说，3723元/平方米的成交楼面价，这住宅地价也不贵啊，推导到房价上，压力也不大，凭什么石家庄房价这么高？各位同学，先不要着急。这里面的住宅地价，仅呈现的是土地出让阶段。要知道，如今我们能看到的地价，并不包含此前一、二级联动的各项成本，尤其是拆迁补偿、平整地块这些环节。如果这家房企能够熬到拿地阶段并顺利拿地，那么，前面这些成本也算没白掏。我们先来横向比较一下，裕华区住宅用地的成交楼面价5938元/平方米，是城四区最高的；正定新区的住宅用地供应几乎都是纯净地，成交楼面价要到6291元/平方米。就算是城四区内屈指可数的两宗纯净住宅用地，采用了「限地价、竞自持面积」的出让规则，最高限价几乎到了万元「大关」。纵向比较更别说了：全市的住宅地价持续在涨，只不过，2018年的涨幅慢了一点而已。
房价成本有一个非常有名的构成公式，叫「3+3+3+1」法则：房价中的30%是由地价构成，30%是各项税费，30%是建安成本，剩下10%是房企要拿走的利润。然而，如今石家庄房价成本构成比例应该调整到「4+3+2.5+0.5」，其中地价的构成比重从30%上升到了40%，甚至更高。更高的拿地成本，是房价的压舱石，但同时挤压的是房企能够拿出来的建安成本和利润空间。而在另一面，房企在项目定价的时候又需要面对住房的限价政策，也就是说，房价被「框死」了，这就进一步蚕食了房企闪转腾挪的空间。为什么有人会担心，实施住房限价政策之后的房产，很可能将是过往质量最差的房产，原因就在这里，住房限价政策广受诟病，原因也在这里。
在下半年大规模推地的同时，我们也看到了大量的撤拍和流拍地块。要知道，2018年是石家庄土地市场撤拍、流拍地块最多的一年。真是多到令人惊讶：2018年，石家庄土地市场曾出现的撤拍、流拍房地产开发用地有53宗，面积265.02万平方米，约合3976亩。其中的27宗经过重新供应，并最终完成出让，面积140.65万平方米，约合2110亩，成交金额152.31亿元，成交单价721.87万元/亩；但是，截止至2018年12月31日，仍有26宗房地产开发用地处于撤拍、流拍状态，面积124.37万平方米，约合1866亩。
更令人惊讶的是，2018年的土地市场还出现了撤拍、流拍连续两次及以上的房地产开发用地，8宗，面积52.60万平方米，约合789亩。这一年撤拍、流拍的房地产开发用地规模不仅系历史最高，较过往三年撤拍、流拍房地产开发用地合计规模还要高。
折腾一次，还不够，还要折腾好几次。一年如同一夜，谁也架不住。
这里面，依然是住宅用地厥功甚伟，成为了撤拍、流拍地块的「重灾区」。我们来看一组触目惊心的数据：2018年，石家庄土地市场曾出现的撤拍、流拍住宅用地有28宗，面积149.14万平方米，约合2237亩，占当年全部住宅用地供应规模的43%。这其中，有11宗通过重新供应并最终完成出让，面积63.72万平方米，约合956亩，占曾撤拍、流拍住宅用地的43%，可形成住宅建筑面积169.59万平方米，成交单价770.23万元/亩，成交楼面价4341元/平方米；但是，截止2018年12月31日，仍有17宗住宅用地处于撤拍、流拍状态，面积85.42万平方米，约合1281亩，占曾撤拍、流拍住宅用地的57%，超过一半。更要命的数据，在这里：撤拍、流拍超过两次及以上的住宅用地7宗，面积35.34万平方米，约合530亩，占当年撤拍、流拍超过两次及以上房地产开发用地规模的67%。
房企们的心态，很明显：有算得过来账的住宅用地，会关注，会考虑。与商业项目相比，普通住宅项目还是有市场前景的，只要这座城市的人口规模没有显著下降，仍能保持净流入状态，仍不断有人涌入这座城市寻找工作和生活的机会，普通住宅便是最现实、最基础的「刚需」。但请注意，前提是「算得过来账」，如果算不过来，房企宁可不拿，也不会贸然出手。2017年「限地价、竞人才安置房」出让规则引发的土地市场惨案，到现在为止依然摆在正定新区，其中的一宗地块，到今天为止，将满两年，依然没有进入市场。不是房企不想进，而是账算不过来。前事不忘，后事之师，况且，这么扎眼的「旗帜」摆在那里，血淋淋的教训摆在那里，这便是土地市场撤拍、流拍横行的根本原因。
政府部门与房企之间的地价预期，在过往多年的纵容与宽容之后，终于在今天，走到了分道扬镳的路口。谁先妥协？房企？除非让房企看到拿地之后乐观的市场前景，否则，捂紧口袋是本能选择。政府？有可能，且已有动向，就拿12月流拍的正定新区住宅用地来说，有华润、金地和金科拿地在前，只隔了不久又把地价拉起来，并不现实，所以，后面挂牌的两宗地块，出现了一宗仅有一家报价，另一宗无人报价的尴尬局面，且这家报价房企的独苗，最终也因未能达到政府预期而无奈放弃。天山公园南侧地块两次流拍，个中原因显然也要归结到这个方面。
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一直以来，我们都认为，石家庄的土地市场对房地产市场并没有多大的影响。就像前面说的，地价不透明，补证项目当道，房企通过土地市场拿到纯净地势必登天。小回和易居克而瑞石家庄团队这一年对接了很多初到石家庄的房企，无一例外地吐槽：在石家庄拿地，在全中国都是最难的，没有之一。土地开发过程中一、二级联动几乎遍及皆是，倒逼房企只能通过合作开发来获取土地。不过，我们在对这一年来石家庄土地市场成交的地块进行逐一甄别之后发现，能够对市场供应和成交产生实质性影响的地块数量和规模显著增加，甚至超过了项目补证。来看一组数据：2018年全年，有25宗的成交住宅用地隶属于「地块建设项目且已售」的情况，面积76.10万平方米，约合1142亩，可形成住宅建筑面积215.71万平方米，成交金额66.89亿元，成交单价585.90万元/亩，成交楼面价3101元/平方米。这类住宅用地集中在主城区，占总量的75%，成交溢价率则基本处在10%以内。换言之，房企如果想补证，报价只要高于起始价的10%，基本就能顺利拿到土地手续。很多项目补证失败，很大程度上是由于出价太谨慎。当然了，也是因为实在不想多掏钱去补这个手续。
另一方面，纯净地块、隶属于「地块建设项目但未售」的成交住宅用地，全年有29宗，面积126.68万平方米，约合1900亩，可形成住宅建筑面积263.33万平方米，成交金额115.45亿元，成交单价607.48万元/平方米，成交楼面价4384元/平方米。这类住宅用地有三个特点：一个是，扎堆。除16%位于裕华区外，大部分集中在鹿泉区、循环化工园区和正定新区，可形成住宅建筑面积超过40万平方米；从环线上看，集中在三环边。请注意这个地方，
还有一类成交住宅用地隶属于「地块建设项目当年供应、当年销售」，通俗点讲，就是房企很着急。非常有特点的就是位于南二环东延线的万科新都会这个项目，同期拿地的剩余三宗地块，要入市也得开春了，这个项目赶在年底前入市，抢烧了「头柱香」。这样的成交住宅用地，全年有20宗，面积62.87万平方米，约合943亩，可形成住宅建筑面积135.29万平方米，成交金额46.35亿元，成交单价491.44万元/亩，成交楼面价3426元/平方米。这类住宅用地集中在高新区、栾城区和鹿泉区，合计占总量的76%；从环线上看，亦趋近于三环附近。
把前面的数据算在一起，我们就能发现，成交住宅用地中有398.61万平方米的建筑面积，对现在和未来的石家庄房地产市场产生了直接影响。其中，超过70%位于三环边或三环外，这一环线的普通住宅市场将在未来一至三年呈现爆发状态，且市场竞争将更加激烈，产品同质化趋势也比较严峻。用此前小回在微信朋友圈里提到的那个词：红海竞争。由于这些地方几乎是石家庄首置刚需扎堆的区域，生活配套尚不完善，除了西部山前由于自然环境比较好，受第二居所或不受「朝九晚五」影响购房人群的关注外，显然不是购买力比较强的改善型需求关注的片区。尽管当前的首置刚需们已经不再是当年的「小白」，今天坐在台下的各位同学，通过现在无比发达的移动互联网，在房地产行业的知识上可能比小回还要专业，但在这些片区购房，价格高不高，贵不贵，性价比行不行，恐怕是他们考虑的首要因素，价格敏感性自然带来的是价格上的激烈竞争，做品质不如搞价格，性价比高了，再谈在成本线和房价线上考量品质问题。所以，这里的价格战十有八九，是必然会打起来的。
对于这样的地方，对于投资且收益要求比较高的购房需求而言，要谨慎了；在这些地方有项目或地块储备的，更要谨慎了。
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前两天，小回的人生导师兽爷在他的新年贺词中，写了这么一段话：这可能是中国历史上第一次可以「躺赢」的一年。只要不买股、不买基、不买币、不买P2P，躺着不动，你就跑赢了99%的人。你还别说，这话听起来不仅押韵，而且靠谱。这一年，石家庄商品房的供求规模都降到了历史冰点：全年成交393万平方米的商品房，其中包括了292万平方米的普通住宅。殊不知，这个数字在2016年，曾经是令人瞠目结舌的600万平方米，在2017年则是400万平方米的水平，正常年景，石家庄普通住宅一年的成交规模，也应该在400至450万平方米。也就是说，这一年的石家庄房地产市场，少卖了至少100万平方米的普通住宅。就像前面小回说到的那样：这座城市的常住人口没有减少，进城人口依然有规模，居住和生活便是最为现实的「刚需」，房产交易能够下降这么多，只能是市场转冷的表象，也只能是大量的购房需求蛰伏待机。当然了，在这里，我们不讨论空置率的问题，因此，这和需求是两回事。有空置房的同学，也不会把房无偿或低价卖给无房者；无房者买不起普通住宅，也一样买不起空置房。
可市场交易萎缩，着急的不止是房企，还有政府部门。由于房地产市场经历寒冬，不仅财政收入收到了极大的影响，稳定经济基本面的投资领域，房地产行业也从优等生沦落为了「拖后腿」的。这在房地产开发投资上，有了最为残酷的展现：2018年1至10月，石家庄的房地产开发投资规模859.1亿元，较2017年同期下降20.6%。纵观全年，除1至2月出现同比5.3%的正增长外，其他时间段均处于负增长状态，且降幅逐步扩大，并在1至10月探底至最低点。照这个趋势下去，全年的房地产开发投资规模可能只能勉强够着1000亿元的「边儿」，滑坡极大的负增长趋势已经注定。
可我们必须要看到的是，这一年石家庄全社会的固定资产投资可是正增长的，2018年1至10月的规模是5762亿元，同比上升6.1%。详细看一下，你就能发现其中的端倪：在房地产开发投资升幅出现罕见大幅度负增长的同时，支撑固定资产投资保持正增长的力量是城市基础设施投资，2018年1至10月，石家庄城市基础设施投资规模1692.8亿元，同比上升51.4%，这是过往两年这一投资门类的最大升幅。
房地产开发投资不够，基础设施投资来「凑」。这和我们印象中的「铁公鸡」：铁路、公路和基础设施建设投资，如出一辙。然而，石家庄的基础设施投资靠的是什么？还是财政收入。可前面我们刚刚回顾了2018年的石家庄土地市场，尽管土地出让收入在「打鸡血」一般的供地规模之下，有了一些增长，但撤拍、流拍现象横行，房企拿地意愿低迷，地价也有松动的迹象，这威胁的是政府的荷包，压力自然也要传导至和这个荷包有关系的国土、住建等部门。2018年上半年，石家庄土地出让收入出现了罕见的负增长，同比下降16.41%，导致土地出让收入隶属的市级政府性基金收入同比下降15.02%，这将极大影响后续城市基础设施投资进展。
如果想要稳住投资增速，不仅需要当前的最重要动力：基础设施投资不能「掉链子」，目前拖后腿的房地产开发投资也必须拉动起来。所以，我们看到了近期关于工程建设项目审批的新政已经出台，精兵简政，项目审批的周期缩短，门槛降低，别再把着、控着，这也不让做，那也不让做，全都操练起来。拉动房地产开发投资和拉动土地出让收入，进而拉动财政收入，支撑基础设施投资，道理和根本其实是一样的：当前的石家庄房地产市场，你得稳住了。
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如今，影响，甚至左右我们房地产市场的因素，有且只有一个，那就是「政策」。为什么一开始，我们没有先说政策，便是要通过上面这些信息和数据，来告诉大家：政策再不调整，将会让所有人难受。当前，石家庄正在执行的调控政策是住房限购、限贷、限价和限售。其中，住房限购政策主要限制的是非本市户籍居民家庭非因工作或生活原因在本地购房，住房限贷政策限制的是超出正常居住需求的购房行为可能产生的贷款需求，住房限价政策将房企定价权让渡给了政府部门，住房限售政策则是将房产持有时间人为限定在了五年之内。上面四项政策如同四道闸门，将中间流过的购房需求层层过滤，只剩下了在本地工作或生活，且是以正常居住需求为首要目的的购房需求。这自然会导致购房需求在总量的人为减少和限制，也将大量购房需求挡在了门外。
更为重要的是，这四项政策和外围的各种负面因素，共同组成了当前真正遏制了石家庄房地产市场的关键因素：心态和预期。如果说上半年，特别是在5月专项整治行动前，市场仍有购房需求在入市，那么到如今，内因是从严从紧、尚未变脸的调控政策，外因是宏观经济下行压力增大、全社会固定资产投资放缓、资金避险情绪极其强烈，尽管和前面说到的投资「天坑」相比，房地产市场反而显得中规中矩，可就像很多人说的：这一年，石家庄房价就没怎么涨。就拿我们所在的融创中心项目而言，这一年，成交价格基本上没怎么动过。在传统认知中，没涨，就是降了。可如果把钱存到年化率最低的货币性基金里，也有4%左右的盈余。于是，有人就说了：这一年投资房产，基本上是赔的。
资产配置这个话题，我们可以讲一夜，今天只说重点。鸡蛋不要放在一个篮子里：持有现金、短期投资、中长期投资和不动产投资，应该进行搭配组合。前两项，咱们就不说了，只要能在短则一周，长则一个月的时间内进行变现，且比较稳定的渠道，都可以考虑。中长期投资和不动产投资，比来比去，房产依然是首选，稳定性表现最好。
回到刚才的话题：心理预期和调控政策，是相辅相成的。想要给当前带着枷锁舞蹈的心理预期彻底解放，就需要调整当前的调控政策；想要调整后的调控政策真正起到扭转心理预期的作用，就不能仅靠一项或几项政策，而是从宏观到本地，一起发力。小回认为：2019年，调控政策调整已是大概率事件。通俗点说，就是政策必动。只不过，现在是试探期：前段时间，幸运如山东省菏泽市，取消了住房限售政策，虽然中间纠结，但最终过关；不幸如湖南省衡阳市，取消了住房限价政策，结果反转。这反映出的是中央和地方的试探和博弈状态：你的底线是什么，我不知道，那就试试。我这样做，你允许，那OK；你那样做，你不允许，我就取消。只不过，当前的宏观环境可能会倒逼更多的地方政府，在调整各地调控政策这个问题上，采取更加慎重的措施，比如，抽屉政策。通俗点说，就是把政策放在抽屉里来执行，不公开文件，不公开宣传报道，悄悄地进村，打枪的不要。
四项限制政策的调整方向各不相同：住房限购政策方面，对于非本市户籍居民家庭购房，可能会有所放宽，比如缴纳社保或纳税的时间有所缩短，能够提供稳定工作证明即可购房。住房限价政策方面，对限价红线进行动态调整。2018年已有一次调整，2019年不能排除再有调整，尤其是鹿泉区、藁城区和栾城区这样的周边市辖区，目前只有9800元/平方米，鹿泉区还有一定的上升空间。重庆市在年底前宣布，将当地高档住房启征房产税的红线上调，实则是承认了这两年以来重庆市房价的上扬。这其实给各地调整住房限价政策起了一个带头作用。住房限售政策，可能会缩短限售时间，但小回个人认为，短期内实施的可能性不大。
石家庄是河北省的省会城市，虽然算不上准一线城市，甚至只能勉强够着强二线这条线，但如果石家庄的政策明目张胆地放开，起到的示范效应实在是太大。环北京和环雄安两个片区，是2018年全国房地产市场调控的重点片区，河北雄安新区前途为何，我们暂且放在一边，但为配合河北雄安新区的规划和建设，河北省的房地产调控政策短期内不会松绑，也不能松绑，石家庄更是要起到模范带头作用。况且，过往经历告诉我们，石家庄的政策风格一向是「不当鸡头、不做凤尾」，所以，2019年的政策调整，可能会在这些方面，但不会摆在台面上，只能暗中执行。这对于来自外地的购房需求而言，应该会有利好。
首先需要提振的，便是石家庄房地产市场的交易规模。诚如前面所述，2018年是石家庄市场的「小年景」，与正常年份交易规模相比，2018年足足少了1/3。根据我们的统计，2018年全年，石家庄市辖区、正定县和正定新区商品房真实供应2.66万套，面积301.58万平方米，较2017年分别下降69%和66%。真实成交…
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