广州一楼盘用双合同，逾期办证被业主起诉，法院判决结果亮了
52fw.cn 04-28 次遇见南都讯 记者吴笋林 实习生 郭庆楠 通讯员 林北征 眭翘 去年8月，广州市发布了《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》，要求进一步强化商品房价格监管，对房地产项目预售、销售定价不合理的，要坚决予以调整，对不接受政府价格指导的项目，一律不办理网签、不予核发预售许可证。
今年9月19日，广州中院房地产庭在二审审理系列商品房预售合同逾期办证案件中，发现某开发商在销售荔湾区某楼盘房屋时采用“双合同”手法，主导购房者与装修公司签订装修合同，以拆分房屋交易价款。后来购房者因开发商逾期办证，
案情显示，该系列案的开发商与购房者签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定了房屋买卖价款，装修交付。同时，购房者按照开发商的安排与某装修公司签订了《装饰工程委托协议书》，约定了装修价款。上述两份合同签订后，购房者支付了房价款和装修款。后因开发商逾期办证，双方产生纠纷，购房者起诉要求开发商支付逾期办证违约金。
该案一审宣判后，购房者认为一审法院认定违约金计算基数时，未将装修款计入房屋交易总价款，与事实不符，遂提起上诉。
终审： 签装修合同实为开发商在规避限价 损害了社会公共利益，应按真实价算违约金广州中院二审认为，购房者在向开发商购买案涉房屋时，签订了两份合同，一份是其与开发商签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，一份是其与某装修公司签订的《装饰工程委托协议书》。购房者称其签订装修合同时并无某装修公司人员在场签约，而是在售楼部签约，其签字后是由开发商拿回去盖上某装修公司公章，对此事实开发商虽未确认，但也未明确否认。结合商品房买卖中的现实情况和审判实践中的经验判断，二审法院采信购房者的主张，本案装修合同实质为开发商主导所签。
二审法庭认为，开发商主导购房者与某装修公司签订的装修合同，并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。购房者与开发商签订的买卖合同中已经约定案涉房屋装修交付，可见，装修的义务主体应为开发商，购房者无需再行与他人就案涉房屋签订装修合同。开发商主导购房者与某装修公司签订装修合同，实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款，一部分为装修价款，目的是规避地方政府房地产调控限价政策、逃避纳税义务，损害了社会公共利益。
广州中院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，购房者与某装修公司签订装修合同为虚假意思表示，并未真正履行，且违反相关法律规定，应为无效。案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。因此，购房者要求以两项价款之和作为计算逾期办证违约金的基数，依法有据，应予支持。
【法官说法】 “双合同”对购房者很不公平 买房签合同时要擦亮眼防止掉入“陷阱”该案二审的主审法官表示，近年来，在政府对房地产市场的高压调控政策下，部分楼盘开发商利用“双合同”模式销售房屋引发较多争议。该类型案件通常存在两类争议焦点：一是对于买卖合同和装修合同的效力评判；二是对于房屋交易总价款的认定。
国家和地方政府出台各种房地产调控政策，目的是遏制房价上涨，规范市场行为，促进房地产市场健康稳定发展，促进国家产业提质增效和国民经济持续健康发展。但上有政策，下有对策，开发商也因此想出各种“奇招”，来规避政府的调控政策，实现利益最大化，“双合同”就是基于这种背景下产生的一个畸形销售行为。签订“双合同”对购房者来说很不公平，购房成本增加、可贷款金额减少，卖房时还将面临补缴税款等。同时，也可能造成政府税收减少，损害社会公共利益的不良影响。
本案认定装修合同无效，将装修款归入总房价款的一部分，是希望通过利用司法审判职能作用，从法律评判上作出一个价值导向，来引导开发商和购房者遵守政策法规，依法依规从事房地产交易。不过，要真正遏制“双合同”现象，还需要各部门联动，对制定双合同的开发商予以严厉打击。同时，购房者在签订合同时也应擦亮眼睛，以防掉入开发商的陷阱。针对本案所涉及的“双合同”问题，已同步向相关行政管理部门发送司法建议，为我市房地产市场的稳定健康发展提供司法保障。
今年10月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布的《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》明确指出，市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。
【延伸】 “双合同”的危害与风险 买家转手再卖时要交更多所得税开发商通过“双合同”（买卖合同+装修合同）模式巧妙规避了政府限价措施，导致一手住宅房价官方数据失真，扰乱市场价格信号，减弱了政策调控力度，使房价明降暗升。
因拆分出来的装修款往往需要随首付一起或短时间内支付，“双合同”会导致购房者大幅度提高购房首付支付比例，且在前期负担很大月供压力。如越秀、天河、白云等地，一些楼盘甚至出现房子+装修+车位“三合同”，超出限价部分无法用装修合同消化的，用捆绑车位的方式补齐。
为保证网签通过率，“双合同”模式会尽量压低购房合同价款、提高装修合同价款，一旦出现如本案情况类似的逾期交楼、办证或其他违约情形，按购房合同价款总价为基数计算违约金较低，开发商可以此降低其违约成本。当所购房屋出现问题时，购房人需要请求解除合同、返还已付购房款及利息，赔偿相关损失，只能依据购房合同上的金额进行主张，与实际支付金额相差较大。
“双合同”模式的装修标准实际由开发商主导，指定装修公司对开发楼盘批量装修，容易规避竣工验收及装修检验等多项质检程序，若出现装修工程质量差、不达标，或装修价值不符合装修价款等现象，容易引发批量性装修合同纠纷。
“双合同”模式中，常常约定开发商跳过购房者向装修公司交楼，购房者查看、检查房屋工程质量的权利无法保障，部分瑕疵房产易蒙混过关。
按照现行税法规定，二手房个人所得税可选择按照“核定征收”和“据实征收”两种方式。如购房者事后要卖旧房买新房，税务部门会向其征收房产个人所得税，即因房产交易产生的差价收入的税款。应纳房产个人所得税的税基为出售房屋过户价格的1%或者卖房利润的20%。
因此，“双合同”模式的购房者在后期转手出售房屋时，因合同显示的差价利润拉大，会面临更高额的税费。