新型冠状病毒疫情对租赁合同履行的影响
52fw.cn 06-14 次遇见网易珠海房产讯 新型冠状病毒爆发后，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。按照《广东省防疫新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电（2020）7号）要求，肺炎疫情防控工作。
基于疫情爆发的不可抗性，使得各行业遭遇了极大的重创。
1月28日晚万达商管集团决定对自1月24日-2月25日期间，全国各地所有万达广场的商户租金及物业费实行全免政策。1月30日，广东省公寓管理协会发出《致全省业主（房东）的减租倡议书》，建议所有业主（房东）2020年2月1日-2月29日（影响最大最直接的2月份）免租一个月，3月1日-4月30日租金减半两个月；同时倡议，住房租赁行业经营者在接受业主（房东）减免租金政策的同时，以实际行动惠顾受疫情影响的租客。珠海市房地产经纪人行业协会也于1月31日发出《众志成城 共抗疫情 关于适度减免各类经营主体租户租金的倡议书》，真挚倡议珠海市各业主、房东众志成城、团结一致，共抗疫情，对包括房地产中介机构、门店在内的各类生产经营主体及相关租户适当减免租金，减轻其负担。相信很多受到疫情影响的行业，都面临租赁合同是否继续履行、部分履行甚至终止履行、租金是否能减免等等的相关问题。2003年的非典疫情与目前的疫情有类似之处，最高院曾经在2003年非典时期出台了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定：“（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”。【第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明；不可抗力免责以遭受方及时履行通知义务为条件，未及时履行通知义务的，应当对因不可抗力造成的对方损失承担部分或者全部赔偿责任。】虽然该文件目前已经失效，但是对于新型冠状病毒疫情给合同履行造成的影响仍有一定的参考意义。如果对于新冠病毒疫情期间租金是否应当减免发生争议，那么非典过后的租赁合同纠纷案例应该有参照作用，因此笔者通过检索威科法律信息库的相关典型案例，并作初步分析。一、“非典”疫情并不必然构成不可抗力免责事由，以此作为解除合同的抗辩须根据具体案情而定。
非典型肺炎疫情构成不可抗力免责事由的认定标准：非典型肺炎疫情作为一种不可抗力的客观情况，必须发生在合同成立以后，履行以前。如果当事人一方在合同订立以前发生非典型肺炎疫情，或者在迟延履行合同期间发生非典型肺炎疫情，不能认定为不可抗力。而且,非典型肺炎疫情作为不可抗力事件，必须影响到合同的正常履行。如果在合同履行中遇到非典型肺炎疫情，但并没有导致当事人不能按合同履行，此种情况不能视为不可抗力。
案例：(2013)辽审二民抗字第14号
法院认为：关于鹏程公司与正典公司之间合同的解除是否系不可抗力的原因所致问题。----大连市林业局和工商行政管理局下发的紧急通知，仅是停止野生动物的经营活动，受到影响的只是正典公司的餐饮部分，客房经营仍可正常进行。此外，经调阅大连市西岗区阿六蛇城酒店的工商档案，其经营范围为“中餐加工零售；烟、酒、饮料零售”，并非专门从事野生动物的餐饮经营，野生动物经营活动的停止，只是对其餐饮经营造成部分影响而不是全部，大连市西岗区阿六蛇城酒店还可以正常经营与野生动物无关的其它中餐。由此可见，因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中所指出的“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷”的情形，故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。
案例：（2004）沪二中民二（民）终字第354号
法院认为：基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。
案例：（2018）晋04民终2272号
法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金。
案例：（2004）沪一中民二（民）终字第32号
遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免
按照《民法通则》第107条的规定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。因此，本着“原因与责任相比例”的精神，在处理非典型肺炎疫情构成不可抗力免责事由的案件时，不可抗力作为免责事由，只是说在不可抗力影响所及的范围内不发生责任，在此范围内可以说是完全免责；如果不可抗力与债务人的原因共同构成损害发生的原因，则应，判令债务人承担相应部分的责任，即部分免责。
案例：（2007）桂民四终字第1号
#p#分页标题#e#法院认为：“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商，广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据，本院不予支持。
《合同法》第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并且应当在合理期限内提供证明。”该条规定了债务人的不可抗力通知义务和证据的提供义务。通知对方非典型肺炎疫情构成不可抗力事件（不是通报有关情况和理由）并提供证据，是债务人基于诚实信用原则产生的附随义务，债务人必须履行该义务，否则，要承担相应的责任。1.对于因执行政府命令而导致的合同不能履行，承租人要提交政府的命令作为证据；2.对于承租人是自然人的，如果承租人是非典型肺炎患者住院治疗的，病愈后要向对方当事人提供住院证明、诊断证明、出院证明；被隔离留观的，要提供相关的证明。
【特别声明】
鉴于目前已发布的政策文件系短时间内出台，部分问题可能存在不同解读，有待进一步明确。相关律师将持续关注最新动态，不断更新疫情防控期间的相关法律指引与建议。以上信息仅供一般性参考，不应视为针对特定事务的法律意见或依据。