以不可抗力为由解除房屋租赁合同? 应符合以下条件

受疫情影响，房屋租赁合同可能无法履行，如出租人无法按约交付，承租人无力支付房租或无法使用租赁房屋，此时租赁双方可否要求解除合同并主张自己免责？宝安区司法局组织社区法律顾问就解除租赁合同相关问题进行解答。

问：受新冠肺炎疫情影响，房屋租赁合同不能履行，当事人可否援引不可抗力要求解除已签订的房屋租赁合同并主张自己免责？

答：应视具体案情而定。在房屋租赁合同中，出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务是支付租金。

出租人主张受疫情影响，请求全部或部分免责的，人民法院应当审查其不能按约交付租赁房屋的具体原因。出租人因其系抗击疫情的一线医务人员或其他工作人员，或者其因封城、交通管制、政府要求停止装修施工、被采取隔离措施等因素，不能按约交付且不能通过其他方式交付租赁房屋的，人民法院可以依照《合同法》第一百一十七条的规定免除或部分免除其违约责任。

承租人的合同义务系金钱给付义务，没有因疫情导致的履行障碍，一般不得免除其违约责任，但承租人因出租人原因未能实际取得租赁房屋的除外。

疫情及疫情防控措施虽属不可抗力，但并非必然导致房屋租赁合同解除。审查判断房屋租赁合同是否应予解除，应当依照《合同法》第九十四条第一项关于“因不可抗力致使不能实现合同目的”可以解除合同的规定，结合个案具体情形，分析是否存在不能实现房屋租赁合同目的的情形、疫情防控与不能实现房屋租赁合同目的之间是否存在因果关系。

一、对于因疫情防控导致房屋租赁合同目的不能实现的，当事人主张解除合同的，人民法院应予支持。

二、对短期房屋租赁合同，承租人租赁房屋往往具有特定目的且具有时间上的不可变更性，如其因疫情防控无法使用租赁房屋，其合同目的往往已不能实现，上述不可抗力与承租人不能实现合同目的之间形成了直接、全部的因果关系。此等情形下，承租人援引不可抗力要求解除合同的，人民法院应予支持。

三、对于受疫情影响暂时不能履行房屋租赁合同，疫情结束后可以继续履行的长期房屋租赁合同，因不可抗力并不当然导致合同目的不能实现，故当事人以不可抗力为由主张解除合同的，人民法院一般不予支持。