【海红说法】农村“四荒”土地承包合同的效力认定

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本期由临淄区法院刘海红法官为您讲解农村“四荒”土地承包合同的效力认定。
裁判要旨
村集体经济组织将“四荒”等土地发包，违反民主议定程序或法律规定的招标、拍卖、公开协商等其他方式，属于无权处分，在一审法庭辩论终结前，补正上述法定程序的，应认定承包合同有效；恶意串通，损害集体利益的农村土地承包合同无效。
案情介绍
本案原告系某村委会，被告孙某刚系时任该村委会主任孙某军的堂弟，原、被告于2005年10月6日签订《土地租赁合同》，约定：将原告村集体所有的14 800平方米的土地租赁给被告使用，租赁期限50年；租赁费标准：500元/年；在土地租赁期内，被告有权对所租土地进行对外出租或转让。2013年，被告孙某刚将涉案土地转租给一酒店，转租费标准2300元/亩/年。
合同签订期间，被告的堂哥孙某军担任原告村委会主任兼村书记。村民代表对涉案合同不知情、不认可，认为涉案合同侵害了村集体及全体村民利益。现原告某村委会起诉被告孙某刚，要求确认原、被告于2005年10月6日签订的《土地租赁合同》无效；被告返还非法占用的原告的集体土地14 800平方米。
裁判结果
1.原告某村民委员会、被告孙某刚于2005年10月6日签订的《土地租赁合同》无效；
2.被告孙某刚返还原告某村民委员会14 800平方米集体土地。
法官解说
本案争执的焦点在于《土地租赁合同》效力的认定问题。可从两个方面予以分析：
一是按照无权处分的原则认定。根据法律规定，对于涉及本案的土地承包经营方案，应通过民主议定程序，通过招标、拍卖或公开协商等方式实行承包经营，并进行公示。从本案查明的事实看，涉案合同内容及履行情况原告及大部分村民并不知情，足以认定涉案土地并未通过招标、拍卖的方式承包；且涉案合同仅有发包方代表孙某军（时任村主任，承包方堂兄弟）和承包方孙某刚签字，并未有其他村民代表或见证人签字；被告亦未举证证明该承包合同签订前村集体进行过公开协商等。合同签订及履行情况也未进行公示。涉案合同加盖有某村委会公章，应直接约束原、被告双方。

根据物权法第五十九条规定，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。即，集体财产所有权主体是成员集体，该成员集体由全体成员组成。村集体经济组织仅系代表集体行使所有权。由于成员集体由全体成员组成，该所有权主体的意思表示应经全体成员履行民主议定程序后作出，故在未经村民大会或村民代表大会民主议定程序情况下，村集体经济组织所作出的承包意思表示并非所有权人意思表示，属于无权处分范畴。

根据合同法第五十一条规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者事后取得处分权的，合同有效。亦即当事人在一审法庭辩论终结前，补正上述法定程序的，应认定承包合同有效。因此，村集体经济组织将“四荒”等土地发包，违反民主议定程序或法律规定的招标、拍卖、公开协商等其他方式，属于无权处分，在一审法庭辩论终结前，补正上述法定程序的，应认定承包合同有效。本案中，由于现任某村37名村民代表（共计41名）主张村民及村民代表对本案土地租赁合同签订时并不知情，并没有与村民代表及全体村民进行过协商讨论，对涉案土地的租金及租金缴纳情况村民代表也不知情，村民代表对涉案合同不予认可未予追认，因此，该土地租赁合同应认定无效。

二是按照恶意串通，损害集体利益认定合同无效。本案中，被告提交的合同原件与原告提交的合同原件为不同的两个版本。土地承包合同要素中最重要的土地四至不一致，约定了两个不同的四至；且原告提交的合同为黑色签字笔书写，而被告提交的合同为蓝色圆珠笔书写。两份合同均提及的酒店，合同显示的签订日期为2005年10月6日，而依据原告提交的证据证明该酒店开工建设的时间为2007年8月18日，竣工日期为2008年12月30日。该“未卜先知”的合同真实的签订时间值得怀疑。依涉案承包合同第二项第三款约定“在合同有效期间于每年度的12月30日前交清当年的租赁费。”但被告仅在2014年9月25日交纳1万元租赁费，而在此之前，被告并无交纳租赁费记录，实际上其也未交纳过一分钱。该事实不符合常理和交易习惯。且，涉案合同签订时的甲方代表时任村主任孙某军于2014年11月24日起不再担任某村委会主任。同时，被告于2013年10月22日以高价将涉案土地转租给酒店，并领取了巨额租赁费。涉案合同约定22余亩土地年租金总计为500元，一亩土地一年的租金为22.73元左右；而转租合同中一亩土地一年的租金则高达2300元，两者差距异常悬殊。另，除转租租金外，依据该转租合同约定，酒店按照2.4万元每亩的价格向被告一次性支付了补偿费72万元，被告在涉案土地中获取巨额利益。被告获取该利益的过程，客观上侵害了原告集体利益。依照合同法第五十二条第二项之规定，该合同亦应认定为无效合同。
民法典链接
第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
第二百六十一条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的组织或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
供稿：刘海红 杨雨青
原标题：《【海红说法】农村“四荒”土地承包合同的效力认定》