房地产价格调查报告及汇报
admin 10-12 次遇见房地産價格調查報告及彙報
各位遠辰的業主爲了廣大購房者着想，給大家報料是件好事，不過似乎有些信息不對襯。本人也買了三期A11樓，所以平時都非常關注遠辰的消息。看了n多業主貼子報料後，我專門去調查了一下。
第一：遠辰占地是80萬平米，458畝。
第二：我是參加了去年的團購活動買的A11樓，最低是85折，我到是蠻希望有72折，這樣可以更省點米米~~
第三：3520的特價房，據我所知都是些低樓層不太好的房子，這種手法在哪個樓盤都有，開發商不會把好房子拿出來搞特價的啦
第四：一期的園林确實要比去年我買房的時候漂亮好多哦，種了好多樹，水系也有點兩江四湖的味道，我有拍照片哦(照片都是去年跟今年的前後對比照)
第五：二期修的是水泥路，不過在種樹搞園林，到處是泥這話不假，确有其事，這個開發商是要注意多爲我們業主着想才是，要把路面清理幹淨，方便業放出入。
第六：商鋪前原來種的樹被移走了，改種成了玉蘭樹，據物業說是爲了以後這條街會有花香，玉蘭樹長得比較快，一年時間就可以達到原來的水平，那原來的種總不可能丢掉浪費掉，所以就移到小區裏種了
第七：小區入口原來那些長不大的樟樹，現在全換成了大株桂花樹至少長了xx年哦!聽朋友說至少要6000塊左右一株呢!
第八：有61路、85路到遠辰，同樣也可以到碧園
第九：關于小學呢，是開發商花2500萬元幫政府建的公辦性質的小學，至于師資方面都是由縣教育局去安排，開發商根本就沒權力去做的，當然開發商不會做虧本生意，投錢幫政府修了學校，政府是給了别的補償的，具體是什麽還沒調查到，有心的業主們可以參考調查一下
第十：小區入口的小區名改了“冠信遠辰國際文化新城”，據了解是有廣西鐵路投資集團買了遠辰超過70%的股份，也就是說這個樓盤已基本屬于國企，我想資金方面應該沒太大問題才對。
延伸閱讀：
關于房地産開發稅費負擔情況調查報告
經過十多年的發展，我市房地産業從小到大，已壯大成爲我市經濟發展的重要支柱産業，房地産業稅收是地方财政收入的重要來源，房地産開發投資也是全社會固定資産投資的重要組成部分。房地産業對推動我市地方經濟發展的作用十分突出。
自去年全面貫徹落實國家、省房地産市場有關限購、限貸等調控政策以來，我市房地産市場投機投資性需求得到明顯抑制，房價漲幅回落，調控效果正在顯現。同時商品房成交量急劇下滑，企業融資成本大幅增加，資金鏈面臨較大困境，且由于後期上市的商品房項目多爲近兩年土地價格處于高位時競拍所得，加上人工工資、建築材料不斷上漲，企業開發成本較高，房價下降空間較小，購房者觀望氣氛濃厚，樓盤滞銷已在整個行業深度蔓延，企業經營壓力凸現。
市政府在20xx年的《政府工作報告》提出要 促進房地産業和建築業有序健康發展 。爲逐步減輕房地産開發企業負擔，促進房地産業良性健康發展，鞏固我市經濟發展良好态勢，我局對現階段我市房地産開發、銷售和使用過程中涉及的各項稅收和收費進行了摸底調查，并組織中心半島、城西、城東、城南、城北具有代表性的部分企業召開座談會。通過調查了解，拟對我市房地産業發展現狀、存在的困難和問題進行分析，并對促進房地産業健康穩定發展提出建議，供決策參考。
一、我市房地産業發展現狀
近年來，我市經濟快速發展，居民收入穩步增長，城市建設步伐日益加快，城市功能日益完善，房地産業在全力實施 四個四 和 156 發展戰略背景下，得到前所未有的發展，我市房地産業呈現投資加快、市場交易趨緩的态勢。
一是投資額增長較快。 xx 期間，全市房地産開發投資累計完成177.26億元，全社會固定資産投資累計完成1312.62億元，房地産開發投資占全社會固定資産投資比重高達13.5%。20xx年，全市房地産開發完成投資68.70億元，同比增長26%。
二是新增供應減少。受市場調控政策影響，開發企業市場前景不明朗，拿地熱情驟降，開發節奏減緩。20xx年，全市商品房新開工面積337.41萬平方米，同比減少12.14%。20xx年1-x月份，城區共批準預售商品房面積47.66萬平方米，同比減少38.96%。
三是成交量持續萎縮。限購、限貸政策實施以來，部分改善型需求和剛性需求受到抑制，購房者觀望情緒濃厚，我市商品房成交量持續下滑。20xx年全市商品房銷售面積302萬平方米，比上年減少12.25%。20xx年1-x月份，城區商品房銷售面積38萬平方米，同比減少比例達43.48%。
四是成交價格處于相對低位。20xx年1-x月份，我市商品房平均成交價格3185元/平方米，同比下降5%。相比于川南城市商品房平均成交價格(内江3488元/平方米、樂山4277元/平方米、自貢3473元/平方米、宜賓3596元/平方米)，我市商品房價格仍處于低位。
由此可見，在調控政策深入實施的現實情況下，政府如何合理支持房地産業，減輕企業稅費負擔，幫助企業渡過資金難關，不僅是保持房地産市場長期健康發展的需要，還是保持地方經濟發展社會穩定的需要。
二、我市房地産業稅費負擔情況
(一)稅收情況
由于房地産業快速發展，房地産市場規模不斷擴大，我市房地産業對地方财稅收入貢獻較大。20xx年1-x月，全市房地産業稅收1.72億元，同比增長6.25%，占全市地方稅收收入30%以上，個别區縣甚至達到50%以上，地方财政收入對房地産業的依存度很高。
目前，我市房地産開發、銷售和使用環節涉及的稅種主要包括：土地增值稅、土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、房産稅、契稅、企業所得稅，共8稅1費，征收部門爲地稅局。各項稅收稅率、計稅依據如表1所示。在以上9個項目中，課征稅負較爲集中的是銷售環節，共有7種，分别爲營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、房産稅、契稅和所得稅。
按20xx年1-x月份城區商品房平均成交價格3604元/平方米，城區商品房建築成本3100元/平方米，樓面地價爲900元/平方米測算。依照現行稅收标準，開發企業需承擔的稅收成本約爲550元/平方米。
(二)收費情況
根據初步統計，現階段我市房地産開發各環節涉及的收費項目主要包括：土地登記費、土地交易服務費、征地管理費、新增建設用地有償使用費、土地使用費、耕地開墾費、土地複墾費、土地閑置費、人防易地建設費、施工圖設計文件審查費、建設工程質量監督費、電話穿線費、文物勘測費、新型牆體材料專項基金、散裝水泥專項基金、白蟻防治費、城市設施配套費、招标管理費、合同鑒定費、民工工資保證金、工傷保險、安全文明措施費、固體垃圾排放費、環境影響咨詢費、避雷檢測費、房地産面積測繪費、房地産轉讓手續費等，共27項，主要涉及國土資源局、住房城鄉規劃建設局、文物管理局、環保局、氣象局等部門。各項收費項目收費标準、計費單位詳見表2。
#p#分页标题#e#按城區商品房建築成本3100元/平方米，樓面地價爲900元/平方米計算，依照現行收費标準，開發企業需承擔的各項收費成本約爲325元/平方米(其中包括民工工資保證金、新型牆體材料專項基金、散裝水泥專項基金共約165元/平方米在符合退付條件後要全額返還企業)。
從收費項目看，城市設施配套費、民工工資保證金兩項收費較爲集中，且數額較大。
從收費環節看，拿地階段和開發環節收費項目最多，其次是建設、使用和銷售環節。
(三)企業開發成本構成及稅費負擔情況
房地産開發成本主要包括土地費用、前期工程費、建安工程費、市政公共設施費用、管理費用、财務費用、其他費用、稅費等。
依照城區商品房建築成本3100元/平方米，樓面地價爲900元/平方米，建安成本1100元/平方米估算，目前我市房地産開發土地成本占總成本的比例約爲29%;前期費用占總成本的比例約爲4%;建安成本占總成本的比例分别約爲35.5%;市政公共設施費用占總成本的比例約爲2%;管理費用占總成本的比例約爲1%;财務費用占總成本的比例約爲7%;其他費用約占總成本的比例約爲1.5%，稅費成本占總成本的比例約爲20%(經測算，稅費成本約爲875元/平方米，占總成本的比例應爲28.2%，其中稅收成本約爲550元/平方米，收費成本約爲325元/平方米。但由于稅費中的民工工資保證金、新型牆體材料專項基金、散裝水泥專項基金約165元/平方米在符合退付條件後要全額返還企業，土地增值稅先按5%預征，多收部分也要返還企業，因此在計算稅費占總成本的實際比例時應将這些項目扣除)。
通過分析可知，在商品房成本構成中，建安成本所占比重最高，爲35.5%;其次是土地出讓金和稅費，分别爲29%和20%。可見，在房地産市場調控深入實施的現階段，除建安成本外，房地産開發企業土地成本和稅費負擔較重。
三、我市房地産業稅費收取過程中存在的問題
一是土地增值稅預征率較高。爲均衡稅款入庫，降低欠稅風險，同時便于征收計算，目前我市土地增值稅采取預征形式，預征率爲5%，這對于成交量下滑，資金回皇茏瑁?幘称D難的開發企業來說，無疑是一筆巨大負擔。
二是兩項專項基金退付困難。按照《XX市新型牆體材料專項基金征收和使用管理實施細則》(泸規建[20xx]55號)和《XX市散裝水泥專項資金返退管理暫行規定》(泸規建[20xx]235號)文件要求，新型牆體材料專項基金和散裝水泥專項基金在達到要求即可退付。但據開發企業反映，從20xx年繳納兩項基金至今，從未退付。
三是民工工資保證金數額較大。按照我市規定，建設單位和施工單位必須各自按照工程總造價的5%繳納民工工資保證金。按建築面積成本每平方米3100元計算，建設單位和施工單位均需按照155元/平方米繳納，由于繳納基數較大，開發企業和施工單位壓力均較大。
四是城市基礎設施配套費較高。《XX市人民政府關于調整城市基礎設施建設配套優惠政策的通知》(泸市府函〔20xx〕141號)提出：自20xx年x月16日起，停止執行所有城市基礎設施配套費優惠政策大部分開發商表示，取消城市基礎設施配套費優惠政策後，全市城市規劃區内除獨立工礦區外的建設項目城市基礎設施配套費均按65元/平方米收取，相較于之前的減半征收或按70%征收來說，開發成本大幅增加。
五是部分收費項目不合理。根據《行政許可法》第58條規定，行政機關實施行政許可和對行政許可事項進行監督檢查，不得收取任何費用。而目前我市部分部門在實施行政許可事項過程中，收取不合理費用，且存在重複收費現象，如氣象部門收取的防雷檢測費等。建議全面進行清理後，不合理收費予以取消。
四、減輕房地産開發企業稅費負擔提出的建議
(一)降低土地增值稅預征比例
爲促進房地産業平穩健康發展，幫助開發企業渡過難關，建議降低土地增值稅預征比例，減輕開發企業稅費負擔。或按照商品房不同用途性質實行不同的預征率，以爲開發企業持續發展提供資金周轉保障。
(二)簡化兩項專項基金退付程序
随着房地産市場調控政策不斷走向深入，爲最大限度幫助開發企業減輕資金壓力，減少資金占用時間，建議簡化基金反退結算工作程序，盡早将兩項基金退還企業。
(三)民工工資保證金實行分類管理
建議對對民工工資保證金實行分類動态管理，将其分爲限額保證金和工程項目保證金兩部分，對信譽較好及連續4年内無拖欠等不良行爲的企業經批準可征收限額保證金;對連續2内拖欠等不良行爲的企業經批準可減少征收工程項目保證金;對未按合同約定支付工程款引發拖欠工資的企業除需要繳納限額保證金外，還要調增其保證金的數額。
(四)繼續實施城市設施配套費優惠政策
爲進一步優化房地産業投資環境，增強投資和消費信心，合理引導房地産開發，推動我市經濟社會快速、協調發展，建議繼續實施城市基礎設施配套優惠政策。
閱讀拓展：
房地産市場調查報告
一、xx房地産市場發展現狀
優越的地理環境，濃厚的貿易氛圍，舊城曆史景觀和獨特濱江景觀特點是xx房地産業的發展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直顯現穩步上漲的态勢，xx已成爲武漢高級房産的主要聚集區域，同時，同樣成爲上風地産竟相博弈之地。整體而言，xx房地産不管從産品定位還是創新程度，都趨向于中高端。
xx年以後，随着大量外地資本注資xx，該區域房地産格式顯現出新變化。一方面，房産的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商展等不同貿易業态于一體。房地産開發不再以某類物業爲主，而是深化爲産業概念，地産對城市的影響力進一步增強。另外一方面，頂級項目拉動了高端消費氣力。長時間以來，武漢的房産高端消費都遭到了産品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地産業不能滿足細分市場的要求。20xx年後，這一局面被打破，xx濱江地産及貿易地産顯現出積極的發展态勢。20xx年，xx房地産進進了曆年來最火爆的一年。
目前，xx房地産顯現出住宅、貿易并進的格式，物業形态上以高層爲主，投資型物業不斷出現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地産項目的消化速度固然有所放緩，但價格依然穩步上升
二、xx商品住宅發展特點
産品特點：xx中心區域住宅以高層住房、高級公寓爲主;城郊結合部以多層、小高層、連排别墅爲主。
價格特點：xx城區商品住宅整體價格水平在6500元/平方米左右，均價在 6500元/平方米以下的物業主要集中于後湖、金銀湖,、二七片及古田區域。
供求特點：全市商品房銷售項目中，xx區域占據了39.54%，xx區域樓盤供求基本平衡。
消費者特點：包括公務員、商人、公司職員、企業老總、外來職員等。
産品定位：中高端産品爲主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在後湖、金銀湖)。
文化訴求特點：濃厚的貿易、文娛等都市文化特點。
三、20xx年(1-x月份)xx商品住宅供給和銷售基天職析
(1) 商品住宅價格與銷量分析
#p#分页标题#e#xx區域憑仗得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源和優美的自然環境等上風在過往的時間内，房地産開發量居武漢市前列，同其它區域相比，其價格一直顯現出上升狀态，20xx年(1―x月份)，xx住宅均價到達5894.43元/平方米，與往年同期相比，價格增長了39.57%。另外一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進進20xx年以後，商品住宅的銷量出現一定程度的降落，20xx年(1―x月份)，xx住宅銷量爲8950套，與往年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區的住宅物業均勻價格同整個武漢市的整體住宅物業均勻價格的漲落步調還是相一緻的，而且上漲的幅度十分安穩。從整個區域市場來看，高級樓盤主要集中在xx中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、後湖和古田區域。
xx中心區作爲武漢市的一個開發熱門，住宅開發力度較大，目前區域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信随着該區經濟不斷的縱身發展，房地産業會在其中充當愈來愈重要的角色。
同時，該區域交通日趨通暢，市政配套逐漸成熟，東西湖、後湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作獲得積極成果，這些都将爲這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2) xx商品住宅市場供求關系
1、20xx年(1―x月份)xx商品住房市場總容量約爲45000套，1―x月總供給13299套，市場總銷量爲8950套，整體供銷比爲1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的下降緻使住宅銷量減少
爲避免因房屋拆遷量過大而緻使被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷範圍進行了緊縮。20xx年(1-x月份)，全市舊城改造拆遷面積爲16萬平方米，同比降落28.94%。
同時，國家出台的政策促使投資購房的本錢和風險不斷加大，也直接緻使了購房需求的減少。據億房網今年(1-x月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已具有一套住房，進行第二次或屢次購買行爲的家庭占到47.52%，其中，包括了改善居住條件和投資購房等動因。由于這類動因其實不屬于迫切性需求，因此受外部環境的影響較大，成爲住房市場中可伸縮性的需求。
xx作爲武漢房産投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高
億房研究中心的20xx年最新調研數據顯示，潛伏消費者對購買住房的區域偏好主要集中于xx中心城區但遭到該區域高房價的影響，使得一部份在該區域工作及希看在該區域置業的人群不能不在别的片區尋求替換品。
4、主要銷售的住房産品價格集中在5000-7000元/平方米
以下圖所示：5000―7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上産品的銷量逐漸上升。
5、今年1-x月份主要銷售的住房産品戶型集中在90-120 平方米
20xx年(1-x月份)xx的戶型供銷比例統計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日趨顯現，從今年1-x月份的情況來講，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的 40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區域住宅市場發展概況
xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、後湖片區和東西湖區四個區域組成，根據其房地産發展特點，下文将按不同片區對其住宅發展特點進行分析：
(一)xx中心區
20xx年上半年xx中心區成交均價爲6875.42元/平方米，較往年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅爲45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較往年減少4630套，降幅爲58.87%。
從上半年xx中心區成交價格來看，1至x月呈遞增趨勢，x月到達價格高峰，爲7286.34元/平方米，随後x月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩定7200元以上。相比價格來講，成交方面較往年嚴重萎縮，整體成交量還未到達往年同期水平的一半。
出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供給量趨于降落，與往年同期相比，新居供給量減少3成之多，制約了購房者消費;固然，更重要的緣由在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀看。特别在中心城區，房價漲幅過快，乃至超過中高收進購房者的支付能力，樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場眼前，大多數開發商選擇堅挺，唯一少部份尾盤項目打起價格戰，這也就造成了x月該片區的價格出現小幅回落。
xx的發展總是伴随貿易的腳步前進的。随着武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、文娛、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，必将帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕榈泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的行将興修，位于xx内環解放大道中心腸段的老循禮門板塊煥發出新魅力，而之前，新世界中心的落成和武漢國際廣場的興修也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的将來，xx内環将顯現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發展态勢，各大板塊功能定位不同又相互增進，将由點及面，以板塊崛起帶動周邊區域發展，從而增進整個xx中心區的加快建設。
xx中心區主要在售樓盤信息(截止到20xx年x月30號)
(二)古田片區
20xx年上半年古田片區成交均價爲5217.82元/平方米，較往年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅爲40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較往年減少2609套，降幅爲68.59%。
從成交價格情況來看，雖然古田片區今年1至x月一直都是穩中有升，但與往年同期相比，在全市各區中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
#p#分页标题#e#從該區域樓盤地理位置的散布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供給主體。正由于如此，随着輕軌建設的降溫順解放大道沿線開發的逐漸完成，該片區供給量減少，市場關注度有所降落，再加上經濟适用房對商品房價格體系的沖擊，以緻今年古田片區樓市較爲沉寂。
政府對古田區域的整體規劃，爲古田板塊的樓市發展改善了外部環境，區域房地産市場後期發展看好。随着硚口政府對古田區域的閑置産業用地進行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開發，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈構成，都将在很大程度上改善古田區域的城市環境，爲古田樓市的發展提供有力支持。
古田片區主要在售樓盤信息(截止到20xx年x月30號)
(三)二七、後湖片區
20xx年上半年二七、後湖片區成交均價爲5186.25元/平方米，較往年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅爲48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較往年降落42.06%。
從成交價格來看，該片區價格漲幅基本趨于安穩，1至x月穩中有升，x月價格略爲回調。受供給量的影響，後湖地區商品房關注度降落，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則仍然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數目較前兩年大幅減少，二七、後湖片區的樓市整體顯現溫順向上的走勢，部份樓盤因此加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
使人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有看在近兩年内打破。貿易方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商當中，家樂福等貿易巨頭已确定落戶，未來她将輻射後湖、二七等地區，彌補貿易配套不足的現實題目。
二七、後湖片區主要在售樓盤信息(截止到20xx年x月30號)
(四（2017年社區重陽節活動策劃方案: 孝敬老人）)東西湖片區
20xx年上半年東西湖片區成交均價爲4708.77元/平方米，較往年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅爲43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較往年增長了14.07%
從成交價格及成交套數來看，東西湖片區今年實現價量雙增，特别是銷量，雖然隻增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區的表現還是使人刮目相看的。
固然整個市場氣氛的一直處于觀看情緒，但從該片區個别項目的調查顯示，客戶均勻接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是由于價格相對較低，所以将買房目标選定在郊區，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不能不把眼光集中在郊區盤，從目前情況來看，東西湖雖然存在交通不便，但價格低、環境好彌補了部份缺失。
多層作爲郊區最易消化的普通住宅産品類型，房地产价格调查报告及汇报
各位远辰的业主为了广大购房者着想，给大家报料是件好事，不过似乎有些信息不对衬。本人也买了三期A11楼，所以平时都非常关注远辰的消息。看了n多业主贴子报料后，我专门去调查了一下。
第一：远辰占地是80万平米，458亩。
第二：我是参加了去年的团购活动买的A11楼，最低是85折，我到是蛮希望有72折，这样可以更省点米米~~
第三：3520的特价房，据我所知都是些低楼层不太好的房子，这种手法在哪个楼盘都有，开发商不会把好房子拿出来搞特价的啦
第四：一期的园林确实要比去年我买房的时候漂亮好多哦，种了好多树，水系也有点两江四湖的味道，我有拍照片哦(照片都是去年跟今年的前后对比照)
第五：二期修的是水泥路，不过在种树搞园林，到处是泥这话不假，确有其事，这个开发商是要注意多为我们业主着想才是，要把路面清理干净，方便业放出入。
第六：商铺前原来种的树被移走了，改种成了玉兰树，据物业说是为了以后这条街会有花香，玉兰树长得比较快，一年时间就可以达到原来的水平，那原来的种总不可能丢掉浪费掉，所以就移到小区里种了
第七：小区入口原来那些长不大的樟树，现在全换成了大株桂花树至少长了xx年哦!听朋友说至少要6000块左右一株呢!
第八：有61路、85路到远辰，同样也可以到碧园
第九：关于小学呢，是开发商花2500万元帮政府建的公办性质的小学，至于师资方面都是由县教育局去安排，开发商根本就没权力去做的，当然开发商不会做亏本生意，投钱帮政府修了学校，政府是给了别的补偿的，具体是什么还没调查到，有心的业主们可以参考调查一下
第十：小区入口的小区名改了“冠信远辰国际文化新城”，据了解是有广西铁路投资集团买了远辰超过70%的股份，也就是说这个楼盘已基本属于国企，我想资金方面应该没太大问题才对。
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经过十多年的发展，我市房地产业从小到大，已壮大成为我市经济发展的重要支柱产业，房地产业税收是地方财政收入的重要来源，房地产开发投资也是全社会固定资产投资的重要组成部分。房地产业对推动我市地方经济发展的作用十分突出。
#p#分页标题#e#自去年全面贯彻落实国家、省房地产市场有关限购、限贷等调控政策以来，我市房地产市场投机投资性需求得到明显抑制，房价涨幅回落，调控效果正在显现。同时商品房成交量急剧下滑，企业融资成本大幅增加，资金链面临较大困境，且由于后期上市的商品房项目多为近两年土地价格处于高位时竞拍所得，加上人工工资、建筑材料不断上涨，企业开发成本较高，房价下降空间较小，购房者观望气氛浓厚，楼盘滞销已在整个行业深度蔓延，企业经营压力凸现。
市政府在20xx年的《政府工作报告》提出要 促进房地产业和建筑业有序健康发展 。为逐步减轻房地产开发企业负担，促进房地产业良性健康发展，巩固我市经济发展良好态势，我局对现阶段我市房地产开发、销售和使用过程中涉及的各项税收和收费进行了摸底调查，并组织中心半岛、城西、城东、城南、城北具有代表性的部分企业召开座谈会。通过调查了解，拟对我市房地产业发展现状、存在的困难和问题进行分析，并对促进房地产业健康稳定发展提出建议，供决策参考。
一、我市房地产业发展现状
近年来，我市经济快速发展，居民收入稳步增长，城市建设步伐日益加快，城市功能日益完善，房地产业在全力实施 四个四 和 156 发展战略背景下，得到前所未有的发展，我市房地产业呈现投资加快、市场交易趋缓的态势。
一是投资额增长较快。 xx 期间，全市房地产开发投资累计完成177.26亿元，全社会固定资产投资累计完成1312.62亿元，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重高达13.5%。20xx年，全市房地产开发完成投资68.70亿元，同比增长26%。
二是新增供应减少。受市场调控政策影响，开发企业市场前景不明朗，拿地热情骤降，开发节奏减缓。20xx年，全市商品房新开工面积337.41万平方米，同比减少12.14%。20xx年1-x月份，城区共批准预售商品房面积47.66万平方米，同比减少38.96%。
三是成交量持续萎缩。限购、限贷政策实施以来，部分改善型需求和刚性需求受到抑制，购房者观望情绪浓厚，我市商品房成交量持续下滑。20xx年全市商品房销售面积302万平方米，比上年减少12.25%。20xx年1-x月份，城区商品房销售面积38万平方米，同比减少比例达43.48%。
四是成交价格处于相对低位。20xx年1-x月份，我市商品房平均成交价格3185元/平方米，同比下降5%。相比于川南城市商品房平均成交价格(内江3488元/平方米、乐山4277元/平方米、自贡3473元/平方米、宜宾3596元/平方米)，我市商品房价格仍处于低位。
由此可见，在调控政策深入实施的现实情况下，政府如何合理支持房地产业，减轻企业税费负担，帮助企业渡过资金难关，不仅是保持房地产市场长期健康发展的需要，还是保持地方经济发展社会稳定的需要。
二、我市房地产业税费负担情况
(一)税收情况
由于房地产业快速发展，房地产市场规模不断扩大，我市房地产业对地方财税收入贡献较大。20xx年1-x月，全市房地产业税收1.72亿元，同比增长6.25%，占全市地方税收收入30%以上，个别区县甚至达到50%以上，地方财政收入对房地产业的依存度很高。
目前，我市房地产开发、销售和使用环节涉及的税种主要包括：土地增值税、土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、房产税、契税、企业所得税，共8税1费，征收部门为地税局。各项税收税率、计税依据如表1所示。在以上9个项目中，课征税负较为集中的是销售环节，共有7种，分别为营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、房产税、契税和所得税。
按20xx年1-x月份城区商品房平均成交价格3604元/平方米，城区商品房建筑成本3100元/平方米，楼面地价为900元/平方米测算。依照现行税收标准，开发企业需承担的税收成本约为550元/平方米。
(二)收费情况
根据初步统计，现阶段我市房地产开发各环节涉及的收费项目主要包括：土地登记费、土地交易服务费、征地管理费、新增建设用地有偿使用费、土地使用费、耕地开垦费、土地复垦费、土地闲置费、人防易地建设费、施工图设计文件审查费、建设工程质量监督费、电话穿线费、文物勘测费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金、白蚁防治费、城市设施配套费、招标管理费、合同鉴定费、民工工资保证金、工伤保险、安全文明措施费、固体垃圾排放费、环境影响咨询费、避雷检测费、房地产面积测绘费、房地产转让手续费等，共27项，主要涉及国土资源局、住房城乡规划建设局、文物管理局、环保局、气象局等部门。各项收费项目收费标准、计费单位详见表2。
按城区商品房建筑成本3100元/平方米，楼面地价为900元/平方米计算，依照现行收费标准，开发企业需承担的各项收费成本约为325元/平方米(其中包括民工工资保证金、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金共约165元/平方米在符合退付条件后要全额返还企业)。
从收费项目看，城市设施配套费、民工工资保证金两项收费较为集中，且数额较大。
从收费环节看，拿地阶段和开发环节收费项目最多，其次是建设、使用和销售环节。
(三)企业开发成本构成及税费负担情况
房地产开发成本主要包括土地费用、前期工程费、建安工程费、市政公共设施费用、管理费用、财务费用、其他费用、税费等。
依照城区商品房建筑成本3100元/平方米，楼面地价为900元/平方米，建安成本1100元/平方米估算，目前我市房地产开发土地成本占总成本的比例约为29%;前期费用占总成本的比例约为4%;建安成本占总成本的比例分别约为35.5%;市政公共设施费用占总成本的比例约为2%;管理费用占总成本的比例约为1%;财务费用占总成本的比例约为7%;其他费用约占总成本的比例约为1.5%，税费成本占总成本的比例约为20%(经测算，税费成本约为875元/平方米，占总成本的比例应为28.2%，其中税收成本约为550元/平方米，收费成本约为325元/平方米。但由于税费中的民工工资保证金、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金约165元/平方米在符合退付条件后要全额返还企业，土地增值税先按5%预征，多收部分也要返还企业，因此在计算税费占总成本的实际比例时应将这些项目扣除)。
通过分析可知，在商品房成本构成中，建安成本所占比重最高，为35.5%;其次是土地出让金和税费，分别为29%和20%。可见，在房地产市场调控深入实施的现阶段，除建安成本外，房地产开发企业土地成本和税费负担较重。
三、我市房地产业税费收取过程中存在的问题
#p#分页标题#e#一是土地增值税预征率较高。为均衡税款入库，降低欠税风险，同时便于征收计算，目前我市土地增值税采取预征形式，预征率为5%，这对于成交量下滑，资金回笼受阻，处境艰难的开发企业来说，无疑是一笔巨大负担。
二是两项专项基金退付困难。按照《XX市新型墙体材料专项基金征收和使用管理实施细则》(泸规建[20xx]55号)和《XX市散装水泥专项资金返退管理暂行规定》(泸规建[20xx]235号)文件要求，新型墙体材料专项基金和散装水泥专项基金在达到要求即可退付。但据开发企业反映，从20xx年缴纳两项基金至今，从未退付。
三是民工工资保证金数额较大。按照我市规定，建设单位和施工单位必须各自按照工程总造价的5%缴纳民工工资保证金。按建筑面积成本每平方米3100元计算，建设单位和施工单位均需按照155元/平方米缴纳，由于缴纳基数较大，开发企业和施工单位压力均较大。
四是城市基础设施配套费较高。《XX市人民政府关于调整城市基础设施建设配套优惠政策的通知》(泸市府函〔20xx〕141号)提出：自20xx年x月16日起，停止执行所有城市基础设施配套费优惠政策大部分开发商表示，取消城市基础设施配套费优惠政策后，全市城市规划区内除独立工矿区外的建设项目城市基础设施配套费均按65元/平方米收取，相较于之前的减半征收或按70%征收来说，开发成本大幅增加。
五是部分收费项目不合理。根据《行政许可法》第58条规定，行政机关实施行政许可和对行政许可事项进行监督检查，不得收取任何费用。而目前我市部分部门在实施行政许可事项过程中，收取不合理费用，且存在重复收费现象，如气象部门收取的防雷检测费等。建议全面进行清理后，不合理收费予以取消。
四、减轻房地产开发企业税费负担提出的建议
(一)降低土地增值税预征比例
为促进房地产业平稳健康发展，帮助开发企业渡过难关，建议降低土地增值税预征比例，减轻开发企业税费负担。或按照商品房不同用途性质实行不同的预征率，以为开发企业持续发展提供资金周转保障。
(二)简化两项专项基金退付程序
随着房地产市场调控政策不断走向深入，为最大限度帮助开发企业减轻资金压力，减少资金占用时间，建议简化基金反退结算工作程序，尽早将两项基金退还企业。
(三)民工工资保证金实行分类管理
建议对对民工工资保证金实行分类动态管理，将其分为限额保证金和工程项目保证金两部分，对信誉较好及连续4年内无拖欠等不良行为的企业经批准可征收限额保证金;对连续2内拖欠等不良行为的企业经批准可减少征收工程项目保证金;对未按合同约定支付工程款引发拖欠工资的企业除需要缴纳限额保证金外，还要调增其保证金的数额。
(四)继续实施城市设施配套费优惠政策
为进一步优化房地产业投资环境，增强投资和消费信心，合理引导房地产开发，推动我市经济社会快速、协调发展，建议继续实施城市基础设施配套优惠政策。
阅读拓展：
房地产市场调查报告
一、xx房地产市场发展现状
优越的地理环境，浓厚的贸易氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特点是xx房地产业的发展的主要特质。从20xx年起至今，xx商品房价格一直显现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高级房产的主要聚集区域，同时，同样成为上风地产竟相博弈之地。整体而言，xx房地产不管从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
xx年以后，随着大量外地资本注资xx，该区域房地产格式显现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商展等不同贸易业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另外一方面，顶级项目拉动了高端消费气力。长时间以来，武汉的房产高端消费都遭到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20xx年后，这一局面被打破，xx滨江地产及贸易地产显现出积极的发展态势。20xx年，xx房地产进进了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产显现出住宅、贸易并进的格式，物业形态上以高层为主，投资型物业不断出现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度固然有所放缓，但价格依然稳步上升
二、xx商品住宅发展特点
产品特点：xx中心区域住宅以高层住房、高级公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特点：xx城区商品住宅整体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。
供求特点：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特点：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来职员等。
产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。
文化诉求特点：浓厚的贸易、文娱等都市文化特点。
三、20xx年(1-x月份)xx商品住宅供给和销售基天职析
(1) 商品住宅价格与销量分析
xx区域凭仗得天独厚的地理位置、丰富的土地资源和优美的自然环境等上风在过往的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直显现出上升状态，20xx年(1―x月份)，xx住宅均价到达5894.43元/平方米，与往年同期相比，价格增长了39.57%。另外一方面，受国家宏观调控政策影响，在进进20xx年以后，商品住宅的销量出现一定程度的降落，20xx年(1―x月份)，xx住宅销量为8950套，与往年同期相比，减少了51.32%。
从上表可以看出，xx区的住宅物业均匀价格同整个武汉市的整体住宅物业均匀价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分安稳。从整个区域市场来看，高级楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。
xx中心区作为武汉市的一个开发热门，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当愈来愈重要的角色。
同时，该区域交通日趋通畅，市政配套逐渐成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作获得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。
(2) xx商品住宅市场供求关系
1、20xx年(1―x月份)xx商品住房市场总容量约为45000套，1―x月总供给13299套，市场总销量为8950套，整体供销比为1.49：1。
2、拆迁购房与投资性购房比例的下降致使住宅销量减少
为避免因房屋拆迁量过大而致使被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在xx年以来对拆迁范围进行了紧缩。20xx年(1-x月份)，全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比降落28.94%。
#p#分页标题#e#同时，国家出台的政策促使投资购房的本钱和风险不断加大，也直接致使了购房需求的减少。据亿房网今年(1-x月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已具有一套住房，进行第二次或屡次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包括了改善居住条件和投资购房等动因。由于这类动因其实不属于迫切性需求，因此受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。
xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。
3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高
亿房研究中心的20xx年最新调研数据显示，潜伏消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区但遭到该区域高房价的影响，使得一部份在该区域工作及希看在该区域置业的人群不能不在别的片区寻求替换品。
4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米
以下图所示：5000―7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的 65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐渐上升。
5、今年1-x月份主要销售的住房产品户型集中在90-120 平方米
20xx年(1-x月份)xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日趋显现，从今年1-x月份的情况来讲，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的 40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。
四、xx各区域住宅市场发展概况
xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特点进行分析：
(一)xx中心区
20xx年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较往年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较往年减少4630套，降幅为58.87%。
从上半年xx中心区成交价格来看，1至x月呈递增趋势，x月到达价格高峰，为7286.34元/平方米，随后x月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来讲，成交方面较往年严重萎缩，整体成交量还未到达往年同期水平的一半。
出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供给量趋于降落，与往年同期相比，新居供给量减少3成之多，制约了购房者消费;固然，更重要的缘由在于上半年武汉楼市的整体低迷和观看。特别在中心城区，房价涨幅过快，乃至超过中高收进购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场眼前，大多数开发商选择坚挺，唯一少部份尾盘项目打起价格战，这也就造成了x月该片区的价格出现小幅回落。
xx的发展总是伴随贸易的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、文娱、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，必将带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的行将兴修，位于xx内环解放大道中心肠段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成和武汉国际广场的兴修也让武广板块如虎添翼。
预计不久的将来，xx内环将显现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互增进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而增进整个xx中心区的加快建设。
xx中心区主要在售楼盘信息(截止到20xx年x月30号)
(二)古田片区
20xx年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较往年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较往年减少2609套，降幅为68.59%。
从成交价格情况来看，虽然古田片区今年1至x月一直都是稳中有升，但与往年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。
从该区域楼盘地理位置的散布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供给主体。正由于如此，随着轻轨建设的降温顺解放大道沿线开发的逐渐完成，该片区供给量减少，市场关注度有所降落，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以致今年古田片区楼市较为沉寂。
政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置产业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈构成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支持。
古田片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年x月30号)
(三)二七、后湖片区
20xx年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较往年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较往年降落42.06%。
从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于安稳，1至x月稳中有升，x月价格略为回调。受供给量的影响，后湖地区商品房关注度降落，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则仍然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数目较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体显现温顺向上的走势，部份楼盘因此加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。
#p#分页标题#e#使人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有看在近两年内打破。贸易方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商当中，家乐福等贸易巨头已确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补贸易配套不足的现实题目。
二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年x月30号)
(四（2017年社区重阳节活动策划方案: 孝敬老人）)东西湖片区
20xx年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较往年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较往年增长了14.07%
从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，虽然只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是使人刮目相看的。
固然整个市场气氛的一直处于观看情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户均匀接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是由于价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不能不把眼光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖虽然存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部份缺失。
多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4 年来其供给量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始重视产品结构的调剂，产品重心逐步由多层向高层和小高层转换。
和其他区域市场多层――小高层――高层的转换阶段不同，本区域由于其本身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈进了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐渐为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。
东西湖被誉为武汉的“北京大学门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁华奠定基础。