谁才是物业服务合同 中的“甲方”

记者 傅旭云 通讯员 汪丽梅

小区聘请物业服务公司，一般由小区业主委员会出面签合同。那么，谁才是物业服务合同中真正的“甲方”？是小区业委会、业主还是租客？浙江论剑律师事务所主任陈庆林认为，作为物业公司的服务对象，小区业主和租客都应该受到物业服务合同的约束。

问：小区物业服务合同是由业委会和物业公司签的，作为业主，我并没有参与，是否可以不履行合同中约定的条款？

陈庆林律师：根据《物业管理条例》的规定，物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同，这两类合同分别是房开公司（建设单位）、小区业委会与物业服务公司签订。

虽然业主均不是直接的合同签订者，但房开公司（建设单位）与购房者签订的商品房买卖合同中，同时约定了前期物业服务合同的内容。因此，房开公司（建设单位）与物业公司签订的物业服务合同，服务的对象为所有业主，对所有业主都有约束力。

对于普通物业服务合同而言，选聘和解聘物业服务企业是业主共同决定的事项，业主委员只是经过业主大会的授权与物业公司订立物业服务合同。尽管形式上来看，业主没有参与物业服务合同的签订，实际上业主才是物业服务合同中实际权利的享有者和义务的承担者。

另外，最高人民法院的相关司法解释也规定，前期物业服务合同、普通物业服务合同对业主具有约束力。因此，小区业主才是物业服务合同中的“甲方”，享受合同中约定的权利，承担合同中约定的义务。

问：我在某小区有一套房子用于出租，物业公司向我收取物业费，我能否以房子已经出租为由，让其向租客收取？

陈庆林律师：租客为物业的实际使用人，是经过业主许可而占有使用物业的人，他不能以自己的名义参加业主大会，不能以自己的名义对物业管理事项进行投票表决。但是，