广告宣传将成购房合同要约

　　有关专家认为，对于出卖方在广告宣传资料中就楼盘所作的说明和允诺，一般应当认定为要约邀请；如果该说明和允诺具体、确定，并对合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即使未写入合同也应当视为合同内容而具有约束力。

　　据了解，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》(讨论稿)已经进入讨论、修改阶段，其司法解释也将于近期公布。该法规对法院审理房地产案件时在保护商品房购买者的合法权益方面有更直接的权威性。有关专家认为，对于出卖方在广告宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，一般应当认定为要约邀请；如果该说明和允诺具体、确定，并对合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即使未写入合同也应当视为合同内容而具有约束力。

　　广告成官司“证供”

　　于2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》中规定了买卖双方要将宣传资料上说明的允诺正式签订到合同文本中才具有法律效应，但是新司法解释出台后，在这方面有较大的突破，由出卖方提供的由购买方签订的会谈(合同)文本即使未载入上述说明和允诺，也应视为合同内容，如果出卖方违约的话，应当承担违约责任。

　　根据原来《合同法》第十五条规定的“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，那么，该新司法解释出台并非对法律的突破，而是细化，即规定了什么样的具体情况可视为要约。这样的话，关于房地产广告将成为“呈堂证供”一事，对发展商及房地产广告行业将产生怎样的影响呢？

　　律师：“要约”打击假广告

　　广州法丞律师事务所刘蕾菁律师认为，要约和要约邀请是有区别的。要约是指希望和他人订立合同的意思表示，一般是向特定人发出的，而且内容必须具体确定；要约对要约人有法律约束力，要约人不能随意变更或撤销要约的内容。而一般的商品房广告宣传资料应视为要约邀请，要约邀请是指向不特定人发出的、希望他人向自己发出要约的意思表示。在法律上，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告符合上述特征，都属于要约邀请，一般对发出邀请人没有约束力。

　　上述拟出台的司法解释首先肯定了一般商品房广告宣传资料属于要约邀请，接着对商品房广告在什么情况下视为要约做了具体化的规定，即该广告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺是具体、确定的，并对合同的订立及商品房价格的确定有重大影响。刘律师认为，该司法解释出台后，对发展商的约束力将会增强，发展商将尽量避免在广告中出现其所售商品房的不实说明和允诺，尤其是那些对购房者来说是具体、确定的，并对购房合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的说明。否则即使在购房合同中没有约定相关广告内容，发展商没有履行广告中允诺的义务也可能造成违约。

　　广告商：严审广告很必要

　　广州天机广告公司的邹建团经理认为，这个问题应该分为两部分来看，首先，房地产广告业的严格规范是很应该的，广告业与政府规范是两个方面的问题，工商部门在这方面的审核是非常严格的，甚至有些呆板；但是在宣传资料上对于规划路、容积率等硬件一定是要真实的，要明确告诉受众的，对这一部分严格审查有很大的必要，可以避免日后很多纠纷，保护买家的权益；另外一方面，就是以广告专业的眼光来看，广告宣传必须留有创意的空间，以美的形式来表现产品。邹建团个人认为，广州买家非常实在，真正一则广告就能打动人下决心买房的事情几乎没有，所以最重要的还是发展商的产品本身，而且好的创意往往是从项目引申出来的，美的思维总是与优秀的作品经碰撞而产生的。所以，他个人认为该司法解释出台后对广告行业的影响不会很大。

　　发展商：真广告才敢兑现

　　现在广州房地产的平面广告与电视广告都制作得很精美，广告公司一般都借助虚景、实景进行搭配，广告语言也非常煽情，但是据了解，因为虚假广告而导致的纠纷并不多见。美林基业策划代理有限公司总经理李黎认为，卖房子的广告都是在卖感觉，对家的感觉，对居住环境的感觉，对社区文化的一种感觉，在一则广告里面这些因素是不能缺少的，但是在广告中透露的信息比如用地规划、优惠措施等发展商是不敢弄虚作假的，一般都可以兑现。李黎说，现在广州地产市场竞争这么厉害，广告信息都挺准的，很实在。所以司法解释出台也不会对发展商造成什么影响。