没有综合验收能交房吗 济南鲁邦奥林逸城“架空”合同范本
52fw.cn 05-06 次遇见在双方签署的商品房买卖合同范本中，交房的条件是取得“综合验收备案证明”；《山东省商品房销售条例》也明确规定，商品房交房条件为取得“综合验收备案证明”。既然如此，没有经过综合验收的房子能交房吗？
这本来是一个很简单的问题。但没有综合验收就交房的案例依然常见。一些业主为了反对开发商这么做，甚至聚集、堵路、扯横幅……
济南市民黄欣就遇到了这样的事。她的选择是，一纸诉状将开发商告上法庭。但是，法院一审判她败诉。黄欣不服，又将开发商告到了济南市中级人民法院（下称“济南市中院”）……
黄欣为什么一审败诉？此类事件的症结到底在哪儿？济南市中院的二审会如何判决？济南市中院能否为此类案件的判决提供一个范本？
没有综合验收就交房
黄欣购买的房子，是由济南鲁邦置业有限公司（下称“鲁邦置业”）开发的鲁邦奥林逸城。2014年上半年，黄欣花156万元购买了鲁邦奥林逸城一套160平方米的房子。不过，由于房屋一直未取得综合验收证明，黄欣在收房时遭受了很大困扰。
“开发商按照合同规定在2014年12月31日前通知我收房。到现场后，我发现房屋并没有取得综合验收证明。不仅如此，电和水都是临时的，没有取得济南市新建住宅区供电、供水配套设施备案。这种情况下，我怎么可能收房？”日前，黄欣对经济导报记者表示。
导报记者拿到的资料也显示，鲁邦奥林逸城A1地块的有关“济南市新建住宅区供电配套设施接收证明”的落款时间为2015年10月20日。另一份由济南市市政公用事业局行政审批工作办公室出具的，证明鲁邦奥林逸城A1、A2地块项目通过“建设项目竣工市政公用设施综合验收备案意见表”的落款时间是2016年3月31日。仅有一份“建设工程消防验收意见书”的落款是2014年12月底之前由济南市公安消防支队出具的。
然而，对于黄欣的疑虑，开发商却给出了“强硬”的答复。
“虽然有些文件的时间晚于交房时间，但我们仍可提供一些业主入住并开通水、电、网络、燃气等生活必备设施的开户单据。我们认为在开发商交房时，房屋已经具备入住条件，业主拒绝收房的责任并不在开发商。”鲁邦置业代理律师、山东兴震律师事务所律师孙仁禄在二审法庭调查中说，“双方签订的补充协议第四条第4款，内容为：双方同意将买卖合同第八条‘商品房交付条件’变更为‘该商品房经验收合格’。而交付房屋已达到验收标准，收房延迟的责任方并不在开发商一方。”
也就是说，开发商通过“补充协议”，使购房合同中“综合验收”的条款成了虚设。
一审为何败诉
导报记者注意到，类似鲁邦奥林逸城没有经过综合验收即让业主收房的案例，在济南非常常见。开发商这样做的理由，大都是补充协议中有相关约定。且补充协议中还会约定，若补充协议与购房合同不一致，以补充协议为准。
这样的事情，曾引发众多楼盘的业主发起群体性事件。这类案件，在法律上到底该如何厘定？
自2014年底鲁邦置业要求交房以来，奥林逸城一直没有取得房屋综合验收证明，这使得黄欣始终难以放心收房。直到2016年3月，经历了1年多的煎熬之后，黄欣实在受不了在外租房的痛苦，这才被迫收房。
不过，黄欣并未放弃通过法律渠道维护自己的权益。2015年初，黄欣与其他几十个业主将开发商告到法院。但在一审中，黄欣败诉了。
一审法院为何判决黄欣败诉？业主手中的一审判决书显示，一审济南市高新区法院根据适用《中华人民共和国建筑法》61条和《建设工程质量管理条例》16条，认定双方约定的交房条件已变更为“房屋质量验收合格”即“建筑工程竣工验收合格”。
也就是说，一审法院认可开发商与业主签署的补充协议，认为综合验收不再是交房的必须条件。而由于黄欣购买的房子，经过了“建筑工程竣工验收合格”，所以开发商可以交房。
争议“格式合同”
对此，黄欣很是不服。“虽然一审败诉了，但我已向济南市中院提交了二审请求，5月中旬已经进行了法庭调查。现在还有包括我在内的5个人坚持上诉。”
此次上诉，她对补充协议的效力提出了质疑。“开发商在购房合同后附加的补充协议是批量合同。我们要么接受合同，要么就不能买房，这属于‘格式合同’。而‘格式合同’的效力是有限制条件的。”