签订预购合同后房主反悔 购房人可否诉请强制履行 A04

    今年初，王先生打算购买一处学区房，多方了解后，他看中了一套面积90平方米的待售二手房，遂与房主赵某协商购买事宜。赵某同意将房屋出售给王先生，双方就价款达成了一致意见。但赵某表示，因其个人工作原因，房屋出售的相关手续要过几个月才能办理。王先生提出与赵某签订书面合同，希望赵某保证将房屋卖给自己。于是，双方签订了房屋预购合同。
　　过了一段时间，有消息称赵某的房屋所处地段即将开发新的商业区，周边二手房价随即上浮了10%。鉴于此，赵某表示不能将房屋以当初约定的价格出售给王先生，双方因此产生了纠纷。
　　王先生认为，赵某的行为侵犯了其合法权益，希望赵某继续履行所签合同义务，将房屋出售给自己。为从法律角度弄清自己该如何做，他找到了江苏圣典律师事务所的管雨昕律师。
　　听了王先生的介绍，管雨昕律师表示，预约合同签订的目的是为签订本约，也就是预约合同的标的是“签订本约的行为”。根据《合同法》规定，除了法律上或者事实上不能履行，债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，以及债权人在合理期限内未要求履行等情形外，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。“针对王先生的遭遇来说，所涉房屋不适于强制履行并且履行费用过高，因此双方签订的预购协议不宜继续履行。”管雨昕律师说。
　　同时，管雨昕律师表示，合同是双方当事人真实意思表示，强制履行违背《合同法》的意思自治原则。而根据强制执行的要求，当事人所诉请的强制执行标的必须有所给付的内容即包括实物和行为，思想意志性的给付不能强制执行。“王先生和赵某签订了房屋预购合同，它虽然也是合同，但目的在于订立主合同，也就是购房合同。预购合同只是一种督促性的保障行为，并不能作为一种强制根据，所以即使诉至法院，也不能强制当事人签订正式合同。”管雨昕律师说。
　　管雨昕律师认为，虽然房屋买卖可能无法继续，但王先生依然可以维权。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。“根据法规，守约方可以要求违约方承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并向其主张损害赔偿。也就是说，王先生可以诉请赵某承担违约责任或者主张损害赔偿。”

　　律师简介：
　　管雨昕，江苏圣典律师事务所律师，法学、经济学双学士学位，专注于公司、婚姻家事相关业务，执业先后担任数家企业常年法律顾问。联系电话:13913356415