商品房买卖合同网签备案热点解读

　　记者：请问李局长，商品房买卖合同网签备案涉及哪些法律、法规依据和规章制度及规范性文件？

　　李惊涛：法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第72号)第四章第二节第四十五条第五款“商品房预售人应当按照有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”；法规依据是《城市房地产开发经营管理条例》(中华人民共和国国务院令第248号)第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”

　　其规章及规范性文件依据是《城市商品房预售管理办法》(中华人民共和国建设部令第131号)第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案”和四川省住建厅《关于加快推进商品房预(销)售网上签约和预售登记备案管理工作的通知》(川建发【2006】54号第三条“房地产开发企业进行商品房预(销)售必须通过房地产交易管理网络实行网上签约合同和预售备案管理。同时，对房地产交易管理系统上提供信息的真实性、准确性负责”；国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)第二条第七项“……进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度”以及2010年4月13日住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房【2010】53号第四条“加强商品住房买卖合同管理。各地要完善商品住房买卖合同示范文本，积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度”和第十条“已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需要解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。”

　　记者：商品房网签备案合同注销的范围包括哪些呢？

　　李惊涛：对注销范围，有下列情形之一，当事人双方可申请办理商品房网签备案合同注销：所购房屋经有关部门认定存在严重质量问题的；房地产开发企业与买受人之间因商品房买卖合同纠纷，经仲裁机构、人民法院裁定或判决，且法律文书已发生法律效力的；买卖双方经协商，同意在同一项目内另行换购商品房屋且换购后的商品房已签订商品房买卖合同网签的；合同明确按揭购房而买受人办理按揭贷款手续未获批准的；买受人因出国留学、定居，工作调离或变动出我县，或本人及直系亲属(配偶、父母、子女)患重大疾病急需资金等原因的；同时对已办理房屋所有权初始登记或商品房预告登记的，原则上不予办理网签备案合同注销。对在同一楼盘购买三套及以上商品房的单位或个人，其购买的商品房原则上不得作网签备案合同注销。每套房屋原则上只注销一次。

　　记者：商品房网签备案合同注销需提交哪些材料呢？

　　李惊涛：主要包括由质量管理部门出具的质量鉴定报告；仲裁、司法机关出具的生效法律文书；另行换购的新购房屋网签合同文本；金融机构出具的不能受理按揭贷款的证明；护照、工作调动函及有关部门的确认证明(自由择业、执业者工作地点变动出我县的，以变动后工作所在地社保部门出具的社保缴交证明为准)，县及县级以上医院出具的重大疾病诊断书；买卖双方签订的解除合同协议书(仲裁机构、人民法院裁定或判决的除外)，买卖双方签署的注销合同申请表，开发企业退款凭据(另行换购的除外)及全部买卖合同原件；买受人身份证件、婚姻关系证明或经公证的授权委托书及受托人身份证件；开发企业出具的授权委托书；合同网签备案部门认为应提交的其它证明材料。(以上1-5条材料根据实际情况提交，6-9条材料必须提交)

　　记者：商品房网签备案合同变更的范围包括哪些呢？

　　李惊涛：有下列情形之一，当事人双方可申请办理商品房网签备案合同变更：由于家庭特殊原因，房地产市场管理股提出申请，并当面填写签署合同注销、变更申请表；房地产市场管理股根据申请和所提交的材料进行受理，并作初步审查，对符合条件的，予以注销商品房网签合同备案。