《商铺买卖合同》是预售合同还是预约合同？

华夏置业公司申请再审称，一、关于合同效力。1.案涉《商铺买卖合同》系在项目立项前签订；款项经审计未进入华夏置业公司账户；付款凭证未注明款项用途，与本案购房事实缺乏关联性，故孙旭辉向原审法院提供的《商铺买卖合同》及收款收据应属虚构。2.退一步分析，即便案涉《商铺买合同》有效，且性质属预约合同，原审法院判决继续履行该合同，意在强制双方缔结本约，明显缺乏法律依据。二、关于违约金。撇开合同有效性不论，因涉案金额达3600万元，按照一审判决从2011年4月30日起计算，华夏置业公司需每日向孙旭辉支付违约金11200元，累计一年的违约金高达5256000元，若连续计算至本案申请再审之日，即2016年11月11日，华夏置业公司需承担27172800元（14400元×2021天＝2910.24万元）的“天价违约金”，该结果无异于鼓励当事人以放任一方“违约”形式获取暴利。根据最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，约定的违约金超过损失的百分之三十，应当予以调整。综上，华夏置业公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审，请求：1.撤销宁波市北仑区人民法院（2015）甬仑民初字第493号民事判决及宁波市中级人民法院（2016）浙02民终2428号民事判决。2.依法改判驳回孙旭辉一审全部诉讼请求。3.本案一、二审诉讼费由被申请人孙旭辉承担。
      被申请人孙旭辉答辩称，一、关于合同性质。1.涉案《商铺买卖合同》签订时标的物尚处在规划立项过程，远未进行施工和建设，更未取得预售许可证，在此情形下双方只能签订预约合同。2.《商铺买卖合同》未约定商铺具体地点、交付时间、办证时间、延期交付的违约责任等合同重要条款，但约定取得预售许可证后，双方需另行签订正式的《商品房买卖合同》及签订条件、签订时间、预付款、定金转为购房款等内容。因此，案涉《商铺买卖合同》属预约合同性质，原审认定正确。二、关于合同效力。案涉合同由华夏置业司当时的公司总经理及法定代表人分别签名或签章并加盖公司印章，无证据证明该签名、签章、印章系伪造或系恶意串通加盖，故案涉合同真实有效。三、关于合同履行。1.案涉项目现已取得规划许可、建设工程施工许可。根据现场照片，商铺已实际完工，待领取预售许可证后双方可继续履行预约合同，即另行签订正式的《商品房买卖合同》，并不存事实和法律障碍。华夏置业公司以规划变更等为由，主张无法签订正式的《商品房买卖合同》，即无法继续履行的理由不能成立。2.孙旭辉按照《商铺买卖合同》约定将款项汇入华夏置业公司指定账户，该公司出具打印收据为有效收款证明；华夏置业公司在收到款项后至今未履行合同义务，应按约定的“日万分之四违约金”标准承担违约责任，该违约金标准低于央行同期同类贷款基准利率的四倍，不违反法律、法规的强制性规定。综上，孙旭辉请求驳回华夏置业公司的再审请求。
      孙旭辉向一审法院起诉请求：1.被告继续履行涉案《商铺买卖合同》；2.被告支付原告从2011年4月30日起至实际签订正式商品房买卖合同并备案之日止已付款项万分之四违约金（本案标的为3600万元，以此为基数，暂计算至2015年4月15日，共计1446天，总金额2082.24万元。计算公式为：3600万元×0.04%×1446天=1551.2万元；3.本案诉讼费用由被告华夏置业公司承担。宁波市北仑区人民法院一审查明：被告华夏置业公司原系一家中外合资（台资）的房地产开发企业。2010年7月24日，被告与原告孙旭辉签订了《商铺买卖合同》一份。该合同约定，买受人（孙旭辉）所认购的商铺位于宁波市北仑区新大路与岷山路交叉口，该地块有土地使用权证号为仑国用2004字第016832号，土地使用权面积为4850㎡；买受人所认购的商铺面积共2000㎡，其中附件标识A地块处为一、二层，不足部分由附件标识B地块处补足；价款与付款方式为该店铺按照建筑面积计价，单价为人民币壹万捌仟元整／㎡，总房价为人民币叁仟陆佰万元整，出卖人（华夏置业公司）同意买受人分期付款方式支付房款，至2010年8月2日前支付人民币贰仟陆佰万元，至2010年9月6日前支付剩余款项人民币壹仟万元，该付款皆为定金，出卖人在收到上述款项后，应向买受人开具收款凭证，并注明收款时间；出卖人应于2011年4月30日前取得该店铺的预售许可证，并与买受人签订可以在“宁波市商品房网上备案系统”备案登记的《商品房买卖合同》。若出卖人出现违约，从2011年4月30日起至实际签订备案登记合同日止，按日向买受人支付已交付房款万分之四的违约金，并于该店铺签订备案登记合同之日起10日内向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。
      出卖人与买受人签订可以在“宁波市商品房网上备案系统”备案登记的《商品房买卖合同》后，买受人所预付款项人民币叁仟陆佰万元整转为购房款，本合同终止。合同还对其他事宜作出了约定。该合同上有被告及赵元昌的签章、李定远及原告的签名。原告分别于2010年7月29日、2010年9月3日向宁波远望华夏酒店管理有限公司（以下简称华夏酒店公司）深圳发展银行宁波北仑支行账户上汇款2600万元、1000万元。嗣后，被告向原告出具《商铺买卖合同收据》两张，对前述付款予以确认，且有被告及赵元昌的签章、李定远及原告的签名。被告已在涉案地块施工建设，但尚未取得相关预售许可证。一审另查明，1993年5月5日，北仑区规划局颁发的《建设用地规划许可证》（编号浙规证02050105）载明：用地单位为北仑区土地管理局；用地项目名称为土地有偿使用（中国远望集团生活区）；用地位置为新碶镇新大路；用地面积为128564㎡（其中代征道路1826㎡）。2014年8月13日，被告取得了《建设工程规划许可证》（浙规建字第0204059、0204060号，建字第330206201400092、330206201400093号）。其中，浙规建字第0204059、0204060号分别载明：建设单位华夏置业公司，建设项目为里仁花园（四期）项目（一期），面积32352.29㎡，建设位置新大路以东、岷山路南北；建设项目为里仁花园（四期）项目（二期），面积110464.6㎡，建设位置新路以东、岷山路南北，原核发的建设工程规划许可证编号（2012）浙规建字第0204124号撤回注销。被告还于2014年9月25日取得了《建筑工程施工许可证》（编号：330206********0101、330206********0201号）。李定远（涉案合同签订时任被告总经理）已于2011年4月左右返回台湾。
      2011年5月9日下午，原告曾到宁波市公安局北仑分局经侦大队形成了一份《询问笔录》，反映了前述商铺买卖情况。现宁波市公安局北仑分局已对李定远涉嫌职务侵占犯罪立案侦查。但李定远至今尚未归案。被告法定代表人变更情况：2009年2月20日由蔡天成变更为李定远，后变更为赵元昌；2011年4月26日，由赵元昌变更为顾军营，后又变更为王小荣；2016年3月26日，由王小荣变更为林辉。华夏酒店公司的股东为企业法人MIRACLEINTERNATIONALGROUPLIMITED和被告，该公司法定代表人变更情况：2011年4月26日由王宗银变更为顾军营；2013年9月27日由顾军营变更为邱土金；2014年1月21日由邱土金变更为王小荣。
      一审法院认定：一、关于案涉《商铺买卖合同》的性质。该合同对双方的姓名或名称、商铺的基本情况（包括商铺位置、建筑面积）、单价、付款时间等进行了约定，但合同签订时，商铺尚处于规划阶段，未进行施工，更未取得预售许可证，故双方对商铺的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未在合同中作出约定，属于未决条款，须协商达成一致，且被告取得预售许可证后，双方再签订正式的商品房买卖合同。原告孙旭辉虽预付了款项，但双方约定该预付款性质为定金，在双方签订正式《商品房买卖合同》后转为购房款。以上情况说明双方在订《商铺买卖合同》时，对合同的性质为预约合同的认识是明确无疑的，故该合同是以将来签订正式《商品房买卖合同》为目的的预约合同。二、关于涉案《商铺买卖合同》的效力以及应否继续履行的问题。该合同有被告的原法定代表人李定远签名、合同签订时的法定代表人赵元昌签章，还加盖了被告华夏置业公司的印章，被告未能证明前述签名及签章系虚假、伪造，其应承担举证不能的法律后果。同时，