互联网颠覆房产中介的五个真问题

04-24 次遇见 房产中介这块曾被认为最难被撼动的“顽石”去年以来也开始松动了。门口的野蛮人正在给这个“满是痛点”的行业带来越来越多的变数。在价格大战的硝烟之下，有哪些潜流正在这个行业隐隐暗涌？移动真的带来了颠覆性的革新吗？我们租房、售房的路上以后是否能够少一些陷阱、多一些安心？ 以下五个问题作为引玉之砖，希望能引发业内有识之士的深入探讨： 1、房产中介会成为下一个打车市场吗？ 房产中介——这个在互联网大潮中曾经“稳如磐石”的市场也开始飘出价格大战的硝烟。 爱屋吉屋等“鲶鱼”的游入使这一池寒潭骤起波澜。先是租房市场的“潜规则”被打破，围绕“佣金”的价格战打起来：爱屋吉屋用“佣金减半”这招撒手锏9个月内问鼎上海市场，而链家则干脆“断臂求生”，将租房业务独立运营，推出丁丁租房并喊出了“对租客全免佣金”的口号。 正所谓“醉翁之意不在酒”，战火很快就蔓延到了二手房市场。在“租房市场”这块跳板稳固之后，爱屋吉屋3月份又杀入了二手房市场，“佣金只收一个点”的广告打得铺天盖地。但这一次它并未拔得头筹，早在2个月前，搜房就在北京等5个城市试水“0.5佣金”模式，一度引发了中介行业的“围攻光明顶”。 那么，去年年初的那一幕“烧钱大战”会在房产中介行业重演吗？  短期看来可能性并不大。打车是“高频次、低单价”市场，阿里、腾讯的“土豪游戏”是为了抢占移动支付乃至移动生活平台的入口。而与之相反，房屋租赁、二手房买卖是“低频次、高单价”市场，并不具备移动入口的战略意义。搜房、爱屋吉屋之所以以“野蛮人”的形象大举入侵，不过是前期的”低价上量“而已，将盈利的希望寄托在”羊毛出在猪身上”，目前只能算是“边缘革命”。 链家以“丁丁租房”来狙击“入侵者”已经是它能做到的极限，在二手房业务上肯定不会再“流血跟随”了。同理，其他“家大业大”的巨头们也将继续凭借线下势力、房源优势顽强抵抗，而不会乖乖就范。 美国市场的发展可以印证房屋中介市场的“传统惯性”。尽管经历了9年时间的努力，互联网房产中介商Redfin在大本营西雅图地区的市场占有率也没有突破5%，而美国的二手房交易佣金更是高达5%以上。 2、全业务房地产平台是大势所趋？ “一个门店里二三十个人，而租赁业务的人只有两三个，而且都是新人，而店长99%的时间都花在做买卖上，90%的业绩考核也来源于二手房。” 丁丁租房的负责人曾经是大连链家总经理，在他眼中，租房业务曾经是“舅舅不疼，姥姥不爱”的一块业务，每个月甚至连这一块的报表都不会看。 但如今，独立出来的租房业务被链家视为一把迎敌利器，一年之内只问投入，不问产出。因为在移动互联网时代，“高频”的租房业务正在成为获取用户，攫取大数据，为后续增值服务铺路搭桥的“突破口”，爱屋吉屋的“高频打低频”已经让它感觉到了威胁。靠租房业务获得的海量真实房源及与房东建立的稳定关系可以形成一个优质数量可观的二手房房源数据库，在租客端可形成巨大的买房人群，价值链得到延长。 而房多多的“异军突起”也正是由于它把“一二手联动”做到了极致，用二手房的流量来拓宽新房的销售渠道，让数据的价值链再一次得到了延长。 通过直营＋联盟，搜房已经实现了租赁、二手、新房销售全业务平台，然而业务之间的联动，数据之间的共享开发还有很长一段的路要走。至少，它要先做到所有业务全部自营，无论是联盟中介的抵制还是线下队伍的建设，对它而言，都将是一场又一场困难重重的“硬仗”。 短时期内更具可行性的路线，则是房地产平台之间的互补合作。比如，4月14日下午，房多多与赶集网宣布“双方将首先从新房领域展开合作，未来将扩展至更多品类的合作”，无疑为未来的多业务联动埋下了伏笔。 3、羊毛出在猪身上，猪从哪里找？  “零中介费”的租房业务眼中的猪是二手房买卖，“象征性佣金”的二手房买卖要找的猪是什么呢？ 搜房网找到的猪是“互联网家装”——房产产业链的第一环。666元/平米的价格虽然低不过小米家装和蘑菇装修，但是踞守房屋交易上游、掌握丰富的房源、业主数据库的租房网有着得天独厚的优势。在家装中，必然会出现越来越多房地产中介平台的身影。链家推出的“自如寓”和“自如友家”也可以视为进军轻量装修领域的一个布局。 而链家瞄准的是融信按揭，它投资的中融信投资担保有限公司已经独立运行6年，在链家2.7%的中介服务费中，有0.5个百分点的后期保障服务费就流入这里。同样，我爱我家旗下旗下则有一家北京伟嘉安捷投资担保有限公司。未来，当“旱涝保收”、躺着赚钱的好年景不再之后，这些业务如何向互联网金融顺利过渡，值得关注。去年11月，一个名为“链家理财”的网站悄然上线，这是链家地产首次试水P2P，它给自己的理财产品取名“家多宝”，截至4月14日，平台累计投资金额已经达到18.79亿元。 当然，一二手联动可能是那头近在眼前的肥猪。 4、“中介噩梦”一去不复返了吗？ 在知乎“北京靠谱的租房中介有哪些”这个问题下面，得票最高的回答只有两个字“没有”。 曾经房产中介被公认为互联网难以啃下的一块“硬骨头”，去年以来面向租客、买房者的价格大战让“房奴们”不仅开始憧憬：难道噩梦一般的租房、买房经历终于要过去了吗？我们的春天真的到来了？ 如果只看费用，似乎确是如此。然而，价格只是体验的一环而已，房源数量、帮忙砍价、后续服务都决定着我们是睡个安稳觉还是噩梦连连。而这一切首先取决于用户界面（也就是经纪人）是否友好。 房源收集与代客看房的分离是爱屋吉屋、丁丁租房都在施行的新模式。过去，一套房对应一个经纪人，租客为了租一套房可能要和十几个经纪人打交道，骚扰电话不堪其扰。如今，租客在App内选好了几套房，然后由一个经纪人全程带看。看房流程从中介导向转为了用户导向，在这一点上用户体验得到了提升。 当然，更关键的一点则在于房源。在租房依然是“卖方市场”的情况下，“房东付中介费”的模式会使房源获取成为一个难题。如何避免房东把中介费转嫁到房租之中，也考验着所谓的“免佣金”是否能够真正兑现。 5、中介公司将死，中介永生？从提到底薪、提高提成比例到全员持股计划，房产经纪人正在成为互联网新贵和中介公司争相拉拢的“香饽饽”。无疑，经纪人是这一次行业变革的受益者，无论是从收入水平、社会地位、业务数量等方面都迎来了update。 这离美国的自由经纪人模式又近了一步。 当围绕门店形成的“势力范围”被App分分钟瓦解之后，传统中介公司的生死存亡就寄托在了经纪人身上。而互联网平台要么扼住了中介公司的咽喉，要么正在试图取而代之，房多多、安居客、58、赶集把守住了中介公司的流量入口，而搜房、爱屋吉屋则正在对中介公司进行“釜底抽薪”。 中介公司正在让位于经纪人平台。 至少租间门面就开始行骗的”黑中介“以后将会慢慢绝迹了。