浅议撤销房屋赠与合同中的法律认定

　　原告魏某与被继承人陈某某系夫妻关系，被告陈某系原告和丈夫陈某某的儿子。在夫妻关系存续期间，原告与被继承人陈某某通过房改方式取得了坐落于南昌市东湖区贤士二路省府二大院的一套房屋的所有权。2002年10月28日，被继承人陈某某立公证遗嘱一份，遗嘱第一条载明：坐落南昌市贤士二路省府二大院的房屋，在其百年之后，将属于其个人的房产份额留给妻子魏某所有。2004年，被告陈某因购买出租车急需用钱，要求原告夫妻用该房屋向银行贷款，由于原告与陈某某当时年龄均已超过银行贷款年龄，无法获得银行贷款，为解决购车资金问题，被告提出向原告与陈某某借用房产贷款，为使被告能顺利贷款，原告与陈某某于2004年10月15日在南昌市公证处办理了房屋赠与合同，合同约定，原告及陈某某自愿无偿将坐落南昌市贤士二路省府二大院的房屋赠与给陈某所有，陈某同意接受赠与人赠与的房屋。2004年11月2日，原告及赠与人陈某某与被告陈某在房管部门办理了赠与房屋权属转移登记手续。当该房屋权属转移登记至被告陈某名下后，该房屋仍由原告及其丈夫占有使用。2004年11月11日，被告陈某向原告及陈某某出具书面借据一份，借据注明：“今借到爸爸房产贷款，用途：购买出租车。”2005年3月9日，被告陈某使用该房屋取得银行贷款后即向南昌市出租汽车公司租赁出租车进行营运。2007年12月5日，被继承人陈某某去世。被继承人陈某某去世后，被告陈某一家便搬入该房屋与被告共同生活，由于原告与被告陈某的妻子刘某在共同生活中经常为生活琐事发生争吵，故原告于2011年2月25日向法院提起诉讼，要求被告返还原告位于东湖区贤士二路省府二大院的房屋并立即搬出该房屋。

　　另查明：2009年11月3日，被告陈某再次使用该房屋抵押（已办理抵押权登记手续）向第三人某银行贷款8万元，截止本案庭审时，被告陈某仍欠某银行贷款49221.18元未归还。本案庭审后，原告为了顺利返还房屋消灭抵押权，自愿向本院暂存款账户交纳5万元作为附条件担保，并同意在其取得房屋所有权的条件下代替债务人偿还贷款使抵押权消灭。

　　本案在庭审中，被告陈某辩称，原告与父亲陈某某自愿将该房屋赠与被告陈某。原告所述借条之事，是被告陈某在受原告胁迫情况下所写，因当时父亲陈某某身体不好，被告陈某担心父亲身体出事。原告诉称被告强行搬入争议房屋居住且对原告进行辱骂、殴打不属实。被告婚后长期租房居住，在父亲去世后一年半时间，原告一直将赠与给被告的房屋出租谋取利益，被告是在大哥的陪同下才勉强搬回家居住，被告搬回家居住后，所有费用全部由被告承担。

　　本案争议的焦点之一就是赠与合同是否有效。案件中，房屋赠与合同是于2004年10月15日办理的， 11月2日便在房管部门办理了赠与房屋权属转移登记手续。同年11月11日，被告陈某向原告及陈某某出具书面借据一份，借据注明：“今借到爸爸房产贷款，用途：购买出租车。”而此后2005年3月9日，被告陈某使用该房屋取得银行贷款后即向南昌市出租汽车公司租赁出租车进行营运。为此从时间顺序和原告出具的借条中可以判定，原告诉称的被告陈某是因为急需用钱购买出租车，从而做出了虚假的房屋赠与合同的言论成立。一审法院遂认为原告及赠与人陈某某与被告陈某虽然签订了公证的房屋赠与合同，且办理了房屋权属转移登记手续，但因赠与人与受赠人双方故意作出虚伪的赠与意思表示，其真实目的并不是无偿赠与，而是通过赠与的形式将房屋产权过户登记到被告陈某名下，便于被告陈某使用该赠与房屋向银行申请贷款用于租赁出租车进行营运，故赠与人与受赠人双方采取通谋虚伪表示的赠与意思表示无效，当事人基于无效赠与取得的财产应予返还。鉴于赠与人陈某某已去世，其生前已立公证遗嘱，明确其房屋由原告继承，故赠与人陈某某的财产返还请求权转由其继承人即原告享有。由于原告及赠与人陈某某赠与房屋后，只办理了房屋权属转移登记手续，并未向受赠人“交付”房屋，且该房屋仍实际由原告占有使用，故原告的财产返还请求权实际仅为房屋复原登记请求权，所以，被告陈某应协助原告将坐落于南昌市东湖区贤士二路省府二大院的房屋权属复原登记至原告名下。第三人某银行在向被告陈某提供贷款时，并不知道被告陈某对该房屋权属的瑕疵，且依照法律规定办理了抵押权登记手续，故原告及赠与人陈某某与被告陈某的赠与无效，不能对抗善意的第三人某银行取得的抵押权，认定为无效。而本案中的原告和其丈夫陈某某正是因为双方作出的房屋赠与合同被认定为虚假赠与，原告才顺利的得到了房屋产权。

　　另外除虚假赠与外，法律还赋予了赠与人其两项撤销权，即：任意撤销权和法定撤销权。原则上，赠与物交付之前（即过户手续办理完毕前），赠与人可行使任意撤销权，但经过公证和具有救灾、扶贫等社会公益、道德性质的赠与合同则不能任意撤销。在赠与物交付完成之后（即过户手续办理完毕后），赠与人如想撤销赠与，只能行使法定撤销权。有三种法定撤销的情况：一是受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属; 二是对赠与人有扶养义务而不履行的; 三是不履行赠与合同约定的义务的。除此之外，我国《合同法》第195条的规定，如赠与人经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或家庭生活的，即使赠与合同未被撤销，但赠与人也可以不再履行赠与义务。

　　因此，笔者建议，为了更好、更合法的保护赠与人的权益，在作出赠与行为时，赠与人可以附加受赠人的义务，因为根据《合同法》第一百九十条第一项规定，赠与可以附义务。赠与人在签订赠与合同的时候，可以列附加条款要求受赠人履行，赠与行为发生后，受赠人应当按照约定履行义，如果不履行的，赠与人就有权要求受赠人履行义务或者撤销赠与。