是否应当承担违约责任
52fw.cn 06-19 次遇见2010年7月25日,某工程公司与周某签订房屋租赁合同一份,约定由工程公司将约900平方米的房子出租给周某作为仓库,租赁期限两年,周某应于每季度首月支付一个季度的租金2万元。同时约定:“如周某一个月内逾期未付租金,工程公司有权收回出租场地,合同自行终止;在租赁期间,工程公司因生产需要必须提前收回房屋时,须提前一个月通知周某,并承担标的100%的违约责任。”合同签订后,周某进行了装修并交了第一季度的租金,后就未交租金。2011年6月29日,工程公司以内部需要为由书面通知周某,要求一个月后收回房屋,终止合同。周某依据合同约定要求工程公司给予赔偿,承担责任。但双方对此条款的含义发生分歧。工程公司认为合同法没有规定100%的违约责任,所以双方约定的该条款无效;周某则认为“标的”100%的违约责任是指合同期限两年租金的总标的。法院经审理认为,工程公司行使解除合同的权利,符合合同的约定,并非根本性违约。双方上述的理解均片面且显失公平,提前解除合同会给周某造成一定的损失,工程公司不补偿有失公允;反之,若工程公司按合同两年的总标的100%承担责任,则工程公司失去了出租房屋的意义。故从保护双方当事人的合法利益出发,酌情确定该“标的”以季度租金为宜,周某反诉工程公司要求其赔偿16万余元的违约金,于法无据,法院不予支持。据此判决,周某支付工程公司租金人民币6.5万元;周某于本判决生效后一个月内将租赁房屋及场所腾空交与工程公司;工程公司补偿周某损失人民币2万元;驳回周某其他的反诉请求。一审判决后,周某提出上诉,二审法院判决驳回上诉,维持原判。
●答疑:本案的关键是工程公司提前解除合
同是否承担违约责任。应根据合同法的有关规定,从合同的目的、内容以及诚实信用原则来理解其真实意思。既然双方在涉案合同中约定“在租赁期间,工程公司因生产需要必须提前收回房屋时,须提前一个月通知周某”,说明周某对可能提前解除合同是知道的且是同意的,该条款即为约定解除合同的条件。只是没有明确“标的”的具体含义。因此,工程公司行使解除合同的权利,符合合同的约定,并非根本性违约。因此,周某接到通知后负有将房屋交还给工程公司的义务,同时有权从工程公司处获得适当的经济补偿。一审法院根据周某每季度交付一次租金的交易习惯和双方签订合同的目的,从平衡双方利益的角度出发,判令工程公司赔偿周某一季度租金,既补偿了周某因提前解除合同造成的损失,又考虑到工程公司订立合同的经济利益,符合法律公平公正的价值取向。
●提示:工程公司在签订租赁合同时应当考虑到该房随时可能因生产需要自己使用,所以约定了单方解除合同的条件。法定和约定的单方解除权是否行使,是合同自由的内容,也是合同自由原则的表现。周某在签订合同时,应该考虑到签订上述条款的目的和存在的风险。故出租人在签订合同时,一定要根据房屋的现状及自身的需要决定出租的时间,否则将会给自己造成一定的经济损失。