北京新版租赁合同剑指违法群租房 房租会涨吗
52fw.cn 04-13 次遇见长期以来，违法“群租”现象屡禁不止，且不断演变出新的形式。有需求就有市场，借着低收入人群对廉价住房的巨大需求，这类租房生意成为“黑中介”眼中的香饽饽，有利可图且违法成本低。尽管近年来多地出台了政策措施为此划定红线，但仍然难以彻底根绝。
不过，今年或许不同于以往了。自中央地方合力开展“扫黑除恶”斗争以来，运营操作不规范的中小型房地产经纪机构成为重点打击对象之一，留给“黑中介”的生存空间越来越小。7月8日，北京发布新版租房合同示范文本，增加禁止违法群租等内容，纳入了法律约束，要求“不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租”。
多位分析人士认为，北京此次发布的新版租赁合同体现了对于租赁市场严格管控的导向，尤其是进一步防范各类违规分割房子、变相群租等现象。通过法律准绳约束违规租赁行为，将对租赁行业的健康发展起到重要作用。
打击群租房对谁影响最大？房租会涨吗？一位房地产行业资深研究人士告诉中新经纬客户端，打击群租房在一定程度上会导致市场租金的上涨，但从社会效益和人身财产安全的角度来考虑，把禁止违法群租写入合同文本中还是一项积极有益的举措。
中新经纬客户端注意到，此前南京、合肥等地在住房租赁合同范本中亦对群租房“立规矩”，对租赁住房的人均居住使用面积进行明确。北京、广东、成都等地则多次开展了打击违法群租行动。打击群租房何时能成燎原之势？
北京发布新版租房合同
剑指违法群租
7月8日，北京市住建委会同北京市市场监管局制定并发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本。示范文本自发布之日起正式推行使用。
据了解，不同于2008年版的房屋租赁合同示范文本只是根据租赁的不同成交方式进行区分，此次发布的三个合同示范文本是分别针对住房租赁和房屋租赁经纪服务制定的，合同使用区分更加明确。
在具体合同执行上，业内普遍认为有三大亮点：一是禁止群租房、隔断房。二是关于租金，未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。三是关于续租的问题，房东继续出租的，同等条件下原承租人享有优先承租权(原承租人存在重大违约行为的除外)。
其中，北京新版住房租赁合同示范文本中增加了禁止违法群租的相关要求。《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本均在说明中强调，不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等。
同时，在合同中通过设立房屋整租、分租有关事项条款，明确禁止违法群租。在《北京市住房租赁合同》示范文本中，专设有“房屋租赁形式”相关条款，约定房屋具体居住人数及分间出租时的分租房间居住面积；在《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本“委托出租要求”中，也明确约定了最多居住人数。
58安居客房产研究院首席分析师张波认为，虽然之前的租赁相关规定中对于居住空间的分割有着直接要求，但是实际运营过程中，不少长租公寓运营方会采取各种突破的方式，包括客厅、阳台空间的分割利用等。本次列入租赁合同中就有着明确的法律准绳，租赁合同本身受合同法约束，违反租赁合同将会影响出租方利益，甚至导致合同本身无效并需进行相应赔偿。因此，本次北京的新版租赁合同可视为针对租赁管控的进一步升级，对于租赁行业的健康发展将起到重要作用。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中新经纬客户端采访时表示，增加禁止违法群租房的内容体现了严格管控租赁市场的导向，尤其是进一步防范各类违规分割房子、变相群租等现象。而此类措施也会对全国其他城市有借鉴的意义，后续在租赁合同示范文本提供、租赁合同备案等方面，都可以学习北京这种模式。
“黑中介”作怪
群租房屡禁不止
群租房是指将住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分隔改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。群租房安全隐患极大，对人身财产安全造成威胁。
根据住建部2011年出台的《商品房屋租赁管理规定》有关内容显示：出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。这项规定意在抑制群租。
但实际上，由于近几年房价高企，外来人口大量涌入城镇，在全国各地的住房租赁市场上，这种人口密集居住在狭小空间内，人均居住面积不过几平方米，且缺乏基本生活保障的群租房屡见不鲜，成为城市化进程中的“顽疾”。
群租房表现情形不同，如打隔断出租、床位出租等。有一些房东会默许房屋中介用隔板或是其他的工具将两居室变为三居室，三居室变为六居室出租；也有“黑中介”将出租人的整套房屋租下来，自己作为二房东将住房分隔转租。
无论何种情形，“黑中介”正是盯上了群租房这块“蛋糕”，从中牟取利益。