试论物业服务费在民法典中如何界定性质
52fw.cn 04-10 次遇见民法典编纂工作是法学界的一大盛事。自2018年公布民法典六分编1034条的草案以来，所有的法律人都对此予以了极高的关注。根据该草案，六分编的顺序依次是物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编。其中，物权编包含了建筑物区分所有权专章。而合同编包含了物业服务合同专章。可以预期，现实工作中急需解决的问题，应该能够在民法典中找到答案。
在不动产运营管理行业中，物业服务费是一个非常敏感的话题。调整物业服务费标准的法定程序难操作，导致物业服务行业已亏损多年。公众对物业服务质量不满，进而拒绝交费、要求降低物业服务费标准的呼声不断。由于房产使用的年限越来越长，需要维护的项目、实际发生的成本都在快速增长。一些物业项目由于维护不到位，已经出现危及人身财产安全的隐患。面对不断升级、激化的矛盾，只有条分缕析，才能正本清源。笔者建议，民法典草案中，应该对物业服务费的性质予以明确。
根据《物业管理条例》，物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。根据该定义，物业服务费应该是基于当事人约定产生的合同债权。
现实中，很多地方政府都出台了《物业服务合同》的示范文本。司法实践中，法院设置了物业服务费合同纠纷作为单独的一个案由。
但是，《合同法》中并没有将物业服务合同作为有名合同予以纳入。自《物权法》颁布后，公众对物业服务合同的性质也开始产生疑惑。民法典草案初步给出了一个认定，即在合同编中将物业服务合同列为有名合同。
物业服务合同是合同，合同是债权，根据法理学“物权优于债权”的原则，物权的法律效力肯定优先于物业服务合同债权。
在现实中，这一认定的具体呈现方式很多。比如，法院因民事纠纷查封房产并进行拍卖时，不会考虑房产是否存在物业服务费之债。其导致的结果是，拍卖标的的说明中一般不会记载该房产的物业服务费是否已经结清。竞拍人在拍中房产后对房产前期的物业服务费往往不予承担。再比如，《物权法》认定“拒付物业费”是“损害他人合法权益的行为”，但通过诉讼主张合法权益的主体往往是物业服务企业。从中可以看出，将物业服务费认定为合同债权是不恰当的。但物业服务费似乎又不能认定为物权，因为这和物业服务费的定义不符。因此，重新审视物业服务费的性质尤为重要。
笔者认为，物业服务费是业主为行使对建筑物共有部位的共同管理权而筹集的资金，该资金归业主共有。故物业服务费是具有物权属性的合同债权，其效力应当高于一般合同债权和部分物权。理由是：
第一，物业服务费是公共区域、公共设施设备运营、维护的前提和基础。其使用的效果是保证不动产设施设备完好，实现不动产原设计功能，进而保障不动产使用人的人身财产安全，以及使用人的使用目的。因此，物业服务费不仅是不动产运营、维护的成本，更是不动产使用价值的组成部分。