当心补充协议架空合同 消协披露购房合同猫腻

　　中国消费者报报道(吴玉平 陈红生 记者薛庆元)商品房买卖作为日常生活中的大额、特殊交易，非常容易出现开发商通过格式合同排除或限制消费者权利、加重消费者责任等现象。近日，江苏省镇江市市场监管局、镇江市消协对全市88家房地企业的买卖合同开展了调查，镇江市消协法律专家委员会及相关部门对合同条款从房屋交付、质量保修、装饰装修等方面进行专项审查，并对商品房买卖合同补充协议中存在的霸王条款进行了详尽剖析。

　　出卖人应尽房屋交付通知义务

　　在调查相关房企的房屋买卖合同中，镇江市消协发现部分房企约定房屋交付条款如下：

　　条款1：买受人应于出卖人通知(不限于书面、口头、短信、电话、邮件等任何方式)领取房屋所有权初始登记证明书之日起10日内，出卖人未通知的或者买受人未接到通知的，应于商品房具备办理权属证书条件之日(不依赖于出卖人的通知，买受人应当自行向房产登记机构了解)起20日内，向房产登记机关办理房屋所有权证和他项权证书，逾期，买受人应当向出卖人支付2万元违约金，给出卖人造成其他损失的还应当予以赔偿。

　　评析：此处约定在出卖人未通知或买受人未接到通知的情况下，买受人应当在约定的时间内办理相关权证，逾期，买受人应承担违约责任。该约定加重了消费者的责任，免除了开发商的义务。属于不公平条款。

　　质量瑕疵仍要求收房约定不公平

　　新房交付时，不少消费者经常遇到各种质量瑕疵。在此次调查中，部分格式合同约定：

　　条款1：房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法律、法规或者合同约定处理。……质量瑕疵不得作为买受人拒绝或延迟接收该房屋的理由。

　　条款2：乙方在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，包括但不限于局部裂缝、局部渗水、局部损坏、局部污染、局部水电气不通、房屋部分装修与蓝图不一致但不严重影响居住生活等均不得作为乙方拒不办理房屋交接的理由，否则乙方应按合同约定承担逾期收房的违约责任。

　　评析：这两条排除了消费者因为房屋质量瑕疵而拒绝或延迟接受该房屋的权利。也就是变相要求消费者即使在房屋存在质量瑕疵的情况下，仍然要付款收房，这是对消费者权利的侵犯，属于不公平条款。

　　条款3：该商品房因买受人原因未按期交付的，出卖人自合同约定的该商品房交付期限届满之次日起按照本补充协议附录一《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。

　　评析：该条排除了消费者拒绝接受房屋交付的权利，属于不公平条款。

　　不得排除开发商对面积差额的责任

　　此外，在商品方面差额的处理方式上，部分房企存在不公平约定：

　　条款1：车位按个出售，按个计价，买受人在签约前已充分了解该车位的位置、大小、高度并同意按签约时车位的现状交付。若产权面积与合同约定面积产生差异，买卖双方互相不退、不补，