【楼市315】遇到购房合同纠纷怎么办？这里有15条建议！
52fw.cn 09-12 次遇见编者按：对很多人、很多家庭来说，买房是一辈子最大的消费，很多家庭掏空“6个钱包”实现对“家”的向往。但很不幸，很多人在买房的时候遭遇过各种“套路”。建筑质量不过关、降标减配、合同陷阱、虚假宣传、延期交房、黑中介等等现象，糟心之余还得花费巨大的精力维权。时值又一年315,365淘房&安徽楼市策划【楼市315 拒绝被套路】，将您在购房过程中的各种问题暴露在“阳光之下”。您在买房过程中遭受到的套路，我们来曝光！
365淘房 合肥站 签订购房合同，作为置业的第一道门槛，猫腻众多，对于很多买房人而言更是防不胜防，把好第一关，尤为重要。
广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩罚性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、有关包销的纠纷……。
这样看来，合同上所包含的陷坑尤其之多！【了解更多维权小知识，请拨打4008908365转505】
去年8月26日，合肥市住房保障和房产管理局发布了《关于进一步规范房地产企业市场行为的通知》，出台6条措施保障购房人合法权益。主要的内容如下：
严格执行商品房规划设计条件、完善商品房买卖合同约定内容、规范商品房销售广告宣传行为、加强商品房建设质量品控管理、依约履行商品房合同交付责任、加强房地产信访矛盾化解。
紧接着，多部门联合印发《关于进一步规范房地产企业市场行为的通知》，建立健全联合检查、联合查处和信用监管机制，合肥市对扰乱房地产市场秩序的各类违法违规行为依法从严查处，并实施联合惩戒。
合肥市房产局表示将会同市场监督管理局完成制发新版《商品房买卖合同》范本。
综上来看，房管局一系列举措也在更好的完善商品房买卖需求，有效规范房地产市场秩序，维护购房者的合法权益。
但在实际置业过程中，难免还是会遇到的一些合同纠纷“烦心事”，那遇到此类问题应该如何维权？今天，我们就通过案例分析为广大购房者提出规避风险的方式和方法。
案例一
事件回顾：购房时，程某与开发公司签订商品房预定合同，其中第5条约定了配套设施、装修标准等内容，其后双方签订商品房买卖合同，不久又签订了商品房买卖合同。交房时，程某发现该楼盘并未配套五星级酒店及会所，遂诉请要求确认预定合同第5条约定有效。
解读：虽然商品房预定合同和商品房买卖合同是分别独立的合同，但基于两者特殊关系，买卖合同签订后，预定合同所约定权利义务已实现，目的已达成，从而自动失效，合同权利义务终止。
简单的来说，就是商品房买卖合同签订后，之前的预定合同自动失效，一切要以买卖合同为准。
在此事件中，当事人在签订商品房预定协议书后，按约定签订了商品房买卖合同，对权利义务作出了明确约定，此时，买卖双方已正式签订的买卖合同为准，不再以预定合同为准。
如何避坑：签订买卖合同后，预定合同不能与买卖合同同时并存，当事人再诉请确认预约合同效力已无意义。因此，购房者要分清预定合同与买卖合同的区别，要仔细对开发商所承诺的小区配置标准在合同中进行比对。
在合肥，例如精装房这种商品房购买，装修部分会以附件的形式附在正式合同之后，会注明装修材料和各项标准，包括品牌、材质等，都有详细的说明，购房者需要在交付时进行一一核实，并且目前合肥的装修房样板间是规定要求在交付后半年才可以拆除，这样的话有参照物的对比维权，将会更加直接有效。
案例二
事件回顾：购房者张某与房东杨某已签订存量房屋买卖合同，但杨某存在拒绝履行本合同并私自将房屋出售给他人，张某要求杨某承担违约责任及赔偿其他损失，违约责任为房屋总价的20%，要么继续履行房屋买卖合同要么解除合同。但在同年11月初，房东杨某提出终止合同。理由为夫妻双方有一方以不知情为由，请求确认合同无效。
解读：在此事件中，主要揭示了不诚信的售房夫妻，涉及合同效力和违约责任两个关键问题。
一是在买房人请求继续履行的情况下，只要买房人能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，据此主张继续履行的，法院可以支持购买人要求继续履行合同的诉讼请求，判令出卖人及其配偶共同办理过户手续。
二是在买房人请求解除合同，要求卖房人承担违约责任的情况下，亦要根据其具体诉讼请求予以处理。
如何避坑：但从案例上来看，买房人在购买房屋时，一定要核实询问是否属于夫妻或者家庭共有房屋，对于上述房屋一定要其配偶或者共有人签字或者出具书面意见，以免在履行过程中出现纠纷，能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，是可以请求继续履行的。
当然也可以请求解除合同，而后根据合同的约定和案件实际情况来主张相应的违约金或者差价赔偿，上述情形亦可以在双方的合同中予以约定。
在二手房买卖过程中，涉及到很多市场行为，可能会出现在价格约定、手续延期、合同解除等方面的问题，而且购买流程繁琐及耗时较长，容易发生变故，合同上的纠纷就显得尤为突出，所以在签订合同时，一定要与卖方以及中介将各个环节的流程梳理清楚，尽量的将条款的细节之处备注在合同上（可以通过正规中介的合同进行备注条款说明），其他流程一定按照正规流程走，千万不可有任何侥幸心理。
以上两个案例仅仅是众多购房合同纠纷中的少数案例，现实买卖过程中会有各种各样的情况发生，所以购房者在签订合同前以及在签订合同的时候，就必须擦亮眼睛！
看清购房合同。主要是看面积、交房时间、延期交房责任、交房标准、交房超过面积如何计算，办房产证时间、物业费标准等。
仔细研究平面图。对照广告、宣传单页和购房合同，看尺寸是否相同。比如宣传单页上写宽度为3.6米，合同上却变成3.4米。还要看平面图是不是标注了电井、烟井、风井，是不是靠近你的房子。
不要相信口头承诺。置业顾问将楼盘吹得天花乱坠，只有写入合同才有效。签合同，要注意是否是正规合同。正规合同，一般是房产局监制的，所有条款，都符合国家的法律法规。开发商自己做的合同，有可能会更改部分内容。
因购房合同纠纷问题维权的案例很多，但总而言之常见的问题可以归结为几大类，又该如何规避？一起来看：
1、购房定金的纠纷
由于购房者在买房时没有仔细阅读合同，签订了商品房预约合同并缴纳一定数量的购房定金，而导致在签订正式商品房买卖合同时，才发现房屋或者商品房买卖合同诸多问题，想要退还定金不做购买。需要记住的是定金不可退，订金或认筹金是可以协调退款的。
2、装修质量问题多
目前，带装修的商品房已经非常普遍，但随之而来的装修质量问题也是非常多。在购房时要对装修信息进行了解，避免当发生交付房屋与样板房不一致时，没有充分的举证能力。签订合同时，要对装修标准进行仔细阅读。
3、逾期交房违约承担及损失的争议
交房是购房买卖中重要的环节，交房可以划分为：开发商通知收房、房屋交付、购房者验收、书面确定四个环节，确人逾期责任的是通过交房环节来判定。
如果是开发商的责任，开发商则应承担违约责任，承担违约责任的方式一则是按照合同的约定计算违约金，当违约金过高时，开发商可以申请法院适当调整。另外，如果双方没有约定违约金的，购房者可以要求开发商赔偿损失，实际赔偿金额按照当事人需要的实际损失来确认。
常见的购房合同纠纷就是以上这些，那遇到此类问题的解决途径又有哪些呢？总的来说，处理合同纠纷这些途径可以概括为：和解、调解、仲裁、诉讼。
1、和解
和解是由争议各方根据合同约定的违约责任和各方实际情况，自行协商而不需通过司法程序解决纠纷的方式。
2、调解
调解是由争议各方选择信任的第三方居中，就合同争议进行调解处理。调解通常是以各方互谅互让为原则进行。
3、仲裁
这是指争议各方根据合同中的仲裁条款或者纠纷发生以后达成的仲裁协议，将争议提交法定的仲裁机构，由仲裁机构依据仲裁规则居间进行居中调解，依法做出裁定的方式。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。并可根据生效的仲裁协议申请强制执行。
4、诉讼
诉讼是解决合同争议的最后方式。是指人民法院根据争议双方的请求、事实和法律，依法做出裁判，藉此解决争议的方式。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。
此外，如果市民有问题还可以通过以下方式进行投诉：
1、省长信箱
2、12345政府服务直通车
3、12315投诉举报平台
4、合肥市房产局信访办公室(归口政策法规处)
5、公布信访投诉热线电话(0551-62638155)
购房时会遇到很多问题，如果在购房前能够对常见的纠纷有比较深入的了解，不仅可以有效地避免这类问题，同时还能够在遇到问题时第一时间去解决，因此购房者提前了解一些专业知识是很有必要的。