当心补充协议架空购房合同 消费者签字需谨慎

金山网讯   近日，为了解我市房地产销售领域消费者权益保护的情况，推动我市房地产消费环境的改善，市消协对我市88家房地企业的买卖合同开展了调查，市消协法律专家委员会及相关部门对合同条款进行专项审查。市市场监管局在职责范围内对商品房买卖合同补充协议中存在的“霸王条款”进行了详尽剖析。

关于房屋层高

条款：原合同所表述的商品房“层高”是指商品房所在楼栋的标准层层高，消费者不得主张权利，属于对消费者权利的剥夺和对自己义务的免责。属于不公平条款。

关于房屋交付

条款1：买受人应于出卖人通知（不限于书面、口头、短信、电话、邮件等任何方式）领取房屋所有权初始登记证明书之日起10日内，出卖人未通知的或者买受人未接到通知的，应于商品房具备办理权属证书条件之日（不依赖于出卖人的通知，买受人应当自行向房产登记机构了解）起20日内，向房产登记机关办理房屋所有权证和他项权证书，逾期，买受人应当向出卖人支付2万元违约金，给出卖人造成其他损失的还应当予以赔偿。

评析：此处约定在出卖人未通知或买受人未接到通知的情况下，买受人应当在约定的时间内办理相关权证，逾期，买受人应承担违约责任。该约定加重了消费者的责任，免除了开发商的义务。属于不公平条款。

条款2：房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法律、法规或者合同约定处理。质量瑕疵不得作为买受人拒绝或延迟接收该房屋的理由。

条款3：乙方在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，包括但不限于局部裂缝、局部渗水、局部损坏、局部污染、局部水电气不通、房屋部分装修与蓝图不一致但不严重影响居住生活等均不得作为乙方拒不办理房屋交接的理由，否则乙方应按合同约定承担逾期收房的违约责任。

评析：这两条排除了消费者因为房屋质量瑕疵而拒绝或延迟接受该房屋的权利。也就是变相要求消费者即使在房屋存在质量瑕疵的情况下，仍然要付款收房，这是对消费者权利的侵犯，属于不公平条款。

条款4：该商品房因买受人原因未按期交付的，出卖人自合同约定的该商品房交付期限届满之次日起按照本补充协议附录一《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。

评析：该条排除了消费者拒绝接受房屋交付的权利，属于不公平条款。

关于商品房面积

差额的处理方式

条款1：车位按个出售，按个计价，买受人在签约前已充分了解该车位的位置、大小、高度并同意按签约时车位的现状交付。若产权面积与合同约定面积产生差异，买卖双方互相不退、不补，任何一方均不得据此解除合同。

评析：此处约定，如果车位的产权面积与合同面积发生差异，双方不退不补。此条相当于对车位按照合同面积计价、按照产权面积交付，如产权面积小于合同面积，消费者的权利则受到侵害。属于不公平条款。

条款2：……面积差异百分比超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或解除合同……除此之外，出卖人无需承担其他任何责任，买卖双方的其他各自的损失由买卖双方各自承担。

评析：该条约定在面积误差比3%以上情形开发商不承担其他责任，消费者自行承担损失。这明显减轻了开发商的违约责任，加重了消费者的负担，属于不公平条款。

条款3：买受人依据面积差异处理约定选择解除合同的，买受人应在出卖人面积差异的通知到达合同记载的买受人通讯地址之日起十五天内书面通知出卖人。买受人在该期限内未书面通知出卖人解除合同的，视为买受人接受该商品房面积变更并同意买卖双方按本条约定的单价进行多退少补。

评析：该条规定消费者在接到面积差异后15日内不书面通知开发商解除合同即视为接受面积变更并同意多退少补，这是减轻开发商的义务、加重消费者的负担。开发商应书面告知消费者享有解除权，让消费者真正自由行使权利。

条款4：买受人依据合同和补充协议的约定须向出卖人补交的实测面积超出合同约定面积部分的款项为该商品房的房价款，买受人自愿同意在办理该商品房交接手续之前将该款项付清给出卖人。

评析：该条实际上是用开发商自己的违约行为免除自己的交付义务，对消费者不公平。 （俞佳融 吴玉平 陈红生）