民间借贷司法解释颁布后，房屋买卖合同依然可以合法有效的保障债
52fw.cn 04-07 次遇见2015年9月1日生效的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，债权人无权以请求债务人或第三人履行房屋买卖合同的方式来保障债权的实现。但债权人与债务人之间签订的房屋买卖合同仍然可以合法有效的保障债权的实现。
基于以上规定，绝大部分人会认为债权人与债务人或第三人签订房屋买卖合同已经不能有效保障债权的实现。但商事法律的精髓在于创新，至高境界在于创造出新的法律规则。齐精智律师提示当事人以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保并办理商品房备案登记的，债务人无权确认《商品房买卖合同》无效并请求注销基于该合同已办理的预购商品房预告登记，债权人有权申请法院拍卖或者变卖案涉房产以保障债权的实现。
本文不惴浅陋，分析如下：
一、当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，债权人无权以请求债务人或第三人履行房屋买卖合同的方式来保障债权的实现。
最高人民法院负责人就《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》答记者问：对于以买卖合同作为民间借贷合同的担保，在借期届满后借款人无法偿还本金利息的，出借人往往要求履行买卖合同，进而达到其直接获取买卖标的物的目的。我们认为，此种情形下的买卖合同应当视为类似于担保合同，其效力依附于作为主合同的民间借贷法律关系。正因如此，出借人撇开主合同而要求直接履行作为从合同的买卖合同的，实际上是颠倒了主从合同关系。对此，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理双方之间的纠纷。只有从程序上作出如此规定，才能使双方的权利义务关系真正回位到正确的实体关系中去。如果出借人坚持要求审理买卖合同的，则应当裁定驳回其起诉。
二、当事人以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保并办理商品房备案登记的，债务人无权确认《商品房买卖合同》无效并请求注销基于该合同已办理的预购商品房预告登记，债权人有权申请法院拍卖或者变卖案涉房产以保障债权的实现。
1、当事人以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保并办理商品房备案登记的，借款人无力还款时，债权人只能申请法院拍卖或者变卖案涉房产，而不能直接取得房屋所有权。