小心购买二手房约定 “房产证满两年再过户”

　　购买二手房，房屋买卖合同纠纷案件：原告与被告签了房屋买卖合同，并实际入住，因购买房屋的产权未满两年，双方约定两年后过户。不料合同履行过程中，房子却被查封了，导致无法过户。

　　房屋产权未满两年，买房居住不过户

　　原告阿培(化名)寻觅了多处房源后，最终看中了被告阿健(化名)位于增城荔城的房产。双方经价格协商，同意该房产以一百万元的价格成交。阿培与阿健于2017年12月10日签订《房地产买卖合同》，并在合同签订当天向阿健支付了购房定金200000元。

　　虽然所购买房屋的地段和价格都令阿培较为满意，但房子却存在一个问题，即阿健获得涉案房屋的产权未满两年。根据现时二手房买卖的政策，获得房产证未满两年不能进行买卖。阿培知悉这一情况，但仍与阿健签订协议，约定：签订合同当天起卖方交楼给买方使用，买方每月代卖方垫付按揭款；待房产产权满两年后，即2019年2月卖方配合将房产过户至买方。

　　房屋一朝被查封，过户不成悔不当初

　　合同签订后，阿健依照约定，将房屋交付给阿培使用，阿培随后入住。原以为安心等两年，办理了过户手续，房子就真正属于自己了，但在2018年12月，阿培却发现阿健因欠下大量债务无力偿还，涉案房屋已被其他法院查封，导致无法过户，且目前已无法联系阿健。阿培将阿健诉至法院，请求法院解除双方购房合同，双倍返还阿培购房定金以及先行垫付的房屋按揭款。

　　法官说法

　　区法院经审理后，认为原、被告于2017年12月10日签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案中，因被告阿健欠下外债导致涉案房屋被法院查封，致使原告阿培的购房目的无法实现，被告的行为已经构成违约。因此，原告请求解除双方签订的上述《房地产买卖合同》，理据充分，法院予以支持。另根据双方签订的《房地产买卖合同》第七条约定“逾期超过五天未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)或支付等额与总楼价10%的违约金。”被告应向原告双倍返还定金以及返还前期已垫付按揭款(实质是购房款)。

　　法官提醒

　　不动产所有权以登记为要件，只有办理了产权过户登记，才算真正取得不动产的所有权。出于减少税费、规避限购政策等目的，不少二手房买卖合同作出了出证满2年、甚至满5年过户的约定，此等待期间卖方仍为房屋登记的权利人，即使房屋被设定他项权利或另行处分甚至因卖方债务而被司法查封或拍卖，买方都可能无从知晓。就如本案中的阿培，购买房产证未满两年的二手房，虽然他已经支付定金且入住了房屋，但由于不能及时办理过户手续，房屋所有权并未发生实际变动，房屋产权并不属于阿培，之后一旦涉及产权的变更、抵押、查封等事项，均可能造成其所有权落空，甚至带来重大经济损失。另外，在房屋交易过程中，阿培一直以阿健的名义偿还购房按揭贷款，这也是一种风险极大的交易行为，值得警惕。建议购房者慎重考虑购买这种无法及时过户的房子，避免产生不必要的法律风险。

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