购房合同中的常见问题
52fw.cn 07-26 次遇见案例：2000年3月19日，刘女士与XX花园售楼处签订了XX科技发展集团自制的《XX花园内销商品房预售契约》，双方约定刘女士以每平方米3050元购买该房产。后买方发现房屋存在严重质量问题。经查，该房屋未取得五证。
律师点评：购房人与开发商应签订北京市国土资源和房屋管理局制的《北京市内销商品房预售契约》。该契约为黄色封皮，带有统一编号，一式四份。只有在北京市国土资源和房屋管理局办理了预售登记的项目才有权申领该预售契约。因此，对于开发商提供自制合同文本的，购房人应重点审查其五证，并有权拒绝签署自制契约。
问题之二这样的房子怎么退？
案例：1999年10月30日，李先生与XX公司签订购房合同。双方约定李先生以每平方米2150元购买该房产。合同约定：合同签订后双方均不得解除合同，否则，向对方支付房价款10％的违约金。2000年1月，李先生发现该房屋无销售许可证，要求退房，开发商要求李先生承担10％违约金。
律师点评：违约责任的承担和违约金的支付是以合同有效为前提的。开发商在销售房屋时若未取得销售许可证，则其销售行为违法，买卖双方签订的购房合同无效。开发商应将买方已支付的房价款及定金退还给买方，并赔偿买方的利息及其他损失。
问题之三开发商擅自修改合同怎么办？
案例：2000年1月11日，张女士与北京市XX房产开发公司签订了《北京市外销商品房预售契约》。在双方签订的合同文本当中，有许多内容空白没有填写。合同签订后，张女士要求留存一份合同原件，被开发商以张女士因申请银行按揭为由拒绝了。张女士要求留存一份合同复印件，也被拒绝。无奈之下，张女士通过法院得到了一份没有进行预售登记的合同正本复印件。不久，开发商又提供了一份经过预售登记的合同副本复印件，该复印件与正本复印件有多处不一致。双方就合同效力问题不能达成一致。
律师点评：目前申请银行按揭的购房人不能获得购房合同正本是一个普遍存在的问题，个别开发商甚至拒绝提供合同复印件，致使购房人在签订完合同、交付完房款后无任何购房凭据。对于开发商擅自修改的合同内容，只要有证据证明与购房人最初签署的合同文本不一致，且购房人不予追认的，即表明修改后的合同文本不是购房人的真实意思表示，应当不具备法律效力。但为避免纠纷，建议购房人要求留存合同副本原件或合同正本复印件。
问题之四如何确定开发商是否逾期交房？
案例：2000年年初，林先生与北京市XX房产开发公司签订了《北京市外销商品房预售契约》，购买XX公寓。该契约约定：卖方应于2000年6月30日向购房人交付房屋。补充契约约定：卖方应在预售契约约定的交付日期内向买方发出附有《北京市建设工程质量合格证》交付使用通知书。2000年6月23日，卖方向购房人发出入住通知，但未附《北京市建设工程质量合格证》。买方在入住通知书规定的期限办理入住手续时要求卖方按预售契约约定提交相关文件，卖方称《北京市建设工程质量合格证》取消了，卖方无义务向买方提交任何证明文件。如买方认为需要，可到质检部门查询房屋质量情况。
律师点评：开发商在交付房屋时提交《北京市建设工程质量合格证》、测绘部门实测面积数据、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是预售契约明确约定的开发商的义务。2000年5月1日起，北京市统一实行建设工程竣工验收备案制度，开发商按约定提交给购房人的文件由《北京市建设工程质量合格证》变更为《北京市建设工程竣工验收备案表》。因此，开发商在交付房屋时的义务并没有任何减轻或免除。如果开发商拒不向购房人提供以上法律文件或迟延提供，应按预售契约约定承担逾期交房的违约责任。