履行合同守诚信 积极配合促交易

二手房交易中，房屋买卖合同通常是买卖双方在中介公司的居间磋商下签订。然而，有时卖方急于售房，在售房前便与中介公司签订房屋出售独家代理协议。独家代理协议作为合同的一种形式，不仅应当符合法律规定，而且各签订主体都应依法依约行使权利、履行义务。下面通过甲公司与李某之间委托合同纠纷，来讲述在签订房屋出售独家代理协议时需要注意的事项。

案情简介

2019年6月，甲公司与李某签订《VIP房屋委托代卖合同》，约定甲公司向李某支付1000元出售保证金，并保证此房在2019年6月1日至2019年9月1日期间售出；如在委托期内未售出，李某有权扣留1000元出售保证金；合同履行期间，如李某擅自取消该委托，应当向甲公司支付违约金6000元。合同签订后，甲公司积极为李某寻找及提供合适的买家，并按约定支付出售保证金。但李某多次拒绝看房且不配合与买方磋商房屋买卖。甲公司主张李某的行为已构成违约，李某则认为按照合同约定，甲公司未在合同约定的期限内促成房屋交易，违反合同约定，其无权要求支付佣金及退还保证金。双方协商无果，甲公司依据《VIP房屋委托代卖合同》中的仲裁条款向哈尔滨仲裁委员会提出仲裁申请，请求裁决李某返还出售保证金1000元并支付违约金6000元。

仲裁结果

双方在仲裁庭的主持下，自愿达成一致调解意见，甲公司同意返还李某1000元出售保证金，李某同意一次性支付甲公司违约金4000元。

仲裁评析

双方当事人之间签订的《VIP房屋委托代卖合同》，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方签订的《VIP房屋委托代卖合同》中对双方违约责任进行了约定。该违约责任的约定不存在违反法律规定，侵害国家、集体或其他人的合法权益，损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任的情形，也未加重对方的责任，排除对方的主要权利等法律禁止的内容，对双方当事人应具有法律上的约束力。李某无正当理由拒绝去甲公司与潜在买受人商谈签约的行为违反了合同约定，确属违约。李某的违约行为导致甲公司不能实现合同目的，李某应当按照合同约定承担违约责任。