【住房租赁典型案例】租赁合同违约金不得约定过高，天价违约金得
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案情简介
2018年8月28日，张某某与杭州某公寓管理有限公司（以下简称“公寓管理公司”）签订《房屋托管租赁合同》，约定张某某将一房屋租给公寓管理公司托管经营，租赁期限为8年24天，月租金3300元，双方认可合同签订后至2018年12月31日为“免租期”。合同还约定了一条“天价”违约金条款：“如果公寓管理公司非合理理由擅自提前退租，则按提前归还天数的租金的1倍向张某某支付违约金”。
因案涉房屋为毛坯状态，公寓管理公司承租后对其进行了装修再对外出租。2018年12月19日，公寓管理公司向张某某发出《通知函》，称长租公寓行业遭受重创，自身无力经营涉案房屋，通知即日解除合同。张某某认为公寓管理公司无理由擅自提前退租，不同意直接解除合同。双方在后续的协商中，就租金、违约金等费用问题一直未达成一致。
2019年4月23日，张某某将案涉房屋另行出租。
考虑到合同中约定的违约金过高，张某只想主张8个月的违约金。2020年1月，张某将公寓管理公司诉至法院，要求其支付自2018年8月28日起至2019年4月23日止的租金2.64万元及违约金2.64万元（3300元/月×8个月）。
法院经审理判决公寓管理公司支付张某某租金及违约金3.179万元。
法官说法
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
本案中，公寓管理公司称“长租公寓行业遭受重创，无力经营涉案房屋”，但其未提供证据证明，不属于“合理理由”，视为公寓管理公司单方解除合同，应当担违约责任。但是，若按照合同约定，即以提前归还天数租金的1倍计算违约金约60万，明显过高。而张某某主张按照8个月的月租金，即每月3300元为计算标准，向公寓管理公司主张违约金2.64万元，基本合理。
关于租金赔偿方面，考虑到公寓管理公司是在2018年12月19日提出的解约，法院结合实际情况确定给予张某某2个月的转租期限，即租金计算至2019年2月19日。结合双方已经约定2018年底前为“免租期”，故张某某有权要求公寓管理公司支付之后的租金，即5390元。
重点提示
长租公寓公司为扩充经营，会从众多房东手里拿到长达数年的房屋租赁权，并在提供的格式合同中约定“天价”违约金计算方法。但是，由于战线过长、投资过多，加上长租市场萎缩，部分长租公寓不得不提前退租，引发众多纠纷。一般来说，众多房东会接受1个月租金作为解除租赁合同的补偿。本案的判决支持8个月租金作为违约金，旨在通过加大违约责任促使长租公寓控制风险，避免越来越多租赁合同纠纷的发生。
原标题：《【住房租赁典型案例】租赁合同违约金不得约定过高，天价违约金得不到支持》