以子女共有房产抵押 抵押合同有效吗？
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父母用与子女共有的房产作为抵押物
向银行贷款
该笔贷款到期后
父母不履行还款义务
孩子能否以其签订抵押担保合同时
系限制民事行为能力人为由
否定抵押担保合同的效力呢？
新干法院处理了这样一起纠纷
认定该抵押担保合同有效
2016年8月，周某因从事铝合金、不锈钢加工零售经营需资金周转，向银行申请借款125万元。妻子朱某还承诺该笔借款系用于夫妻共同生产生活，系夫妻共同债务。周某用与妻子朱某、儿子大周、小周共有的栋房担保该笔借款，并办理了抵押登记。此时，小周十岁七个月，系限制民事行为能力人。另，周某与妻子朱某出具保证书，保证借款将用于家庭共同生产生活。借款到期后，周某未按约定偿还欠款，银行遂向法院申请实现担保物权。
一审法院认为，涉案贷款用于家庭的共同生产生活所需，是为了改善和提高家庭及其成员的生活、学习条件，小周作为家庭成员亦是受益者。小周在抵押贷款时的年龄是十岁七个月，对父母用房子抵押借款，若无法偿还借款可能需卖房还债这一事实，有一定的认知能力。小周对父母用共有房屋抵押的行为未提出异议，本人也前往银行及房管部门签订抵押合同及办理抵押登记手续，该行为亦得到了其监护人的认可。
故法院认定该抵押合同合法有效，且抵押担保条件成熟，银行申请实现担保物权符合法律规定，裁定准许拍卖、变卖四人共有的栋房，银行对拍卖、变卖后所得款项在借款本金125万元及利息的范围内优先受偿。
该案的主要争议点为父母贷款用途是否为维护孩子的利益，孩子对签订抵押合同的行为是否有认知能力。
据《中华人民共和国民法总则》第三十五条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。
故子女虽幼，却有其独立人格和财产权利，父母不应将子女的财产误认为自己的私产。父母以法定代理人的名义对外签订的抵押未成年人子女名下房屋的行为，在《民法总则》实施后，极有可能被确认为无效。
但是，在本案中，周某申请贷款用于铝合金、不锈钢加工零售经营，是用于家庭的共同生产生活所需，是为了改善和提高家庭及其家庭成员的生活、学习条件，也是为了维护小周的利益。申请借款、办理抵押登记时，小周的年龄是十岁七个月，按常理，其对父母为了做生意向某农商银行借钱，用家里的房子担保，在无法还钱时要卖房子还钱这一事实，应有所认知，该民事行为也得到了其监护人的认可。
据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条第二款规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。小周作为抵押物共有人，对共有财产设定抵押并未提出异议，并以自己的实际行动给予了支持，即其本人亲自到某农商银行、房管部门办理了抵押手续。
因此，一审法院认定该抵押合同有效。
作者：黄卫艳
编辑：卢慧中
审核：陈永明
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