债主“巧”卖被抵押房产实现债权 法院判决存恶意串通转让合同无

法制网记者 潘从武 通讯员 李羚蔚 和颍

抵押房产借款本是一件很平常的事，可新疆乌鲁木齐市民刘丽将房产抵押后，却在不知情的情况下“丢”了房产。

2007年9月，刘丽向朋友张康借款28万元。应张康要求，她以房产作为抵押担保，并向朋友李勇出具了全权代办房屋转让事宜的授权委托书，注明受托人有转委托权。

当时，刘丽和张康约定借款期限为1个月，如到期不能归还，出借方有权在法院拍卖抵押物时优先受偿。

转眼到了2009年8月，刘丽仍未还清债务，张康向法院起诉，请求判令刘丽偿还借款28万元。而另一边，张康则向乌市房产局出具了刘丽已经还清债务的证明，解除了房产的担保抵押。

随后，李勇将刘丽房屋的转让事宜转委托给周兵，周兵以刘丽的名义与张刚签订了《房屋转让合同书》，约定刘丽将其房产转让给张刚。

张刚与张康、周兵商议好价格后，向银行申请了27万元个人住房按揭贷款，并将房产抵押至银行，判决刘丽胜诉，周兵与张刚签订的房屋转让合同无效。张刚等四名被告不服，上诉至乌市中级人民法院。

近日，二审法院维持一审判决。

此案主审法官表示，本案的焦点在周兵与张刚签订的房屋转让合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。确定本案涉诉合同的效力，首先要确认四名被告是否存在恶意串通的行为，且该行为是否损害了刘丽的合法权益。

本案中，张康非房屋所有权人，也非刘丽代理人，却在执行过程中通过转委托、解押、签订合同等一系列手段将刘丽的房产出售，实现了其债权。法律明文禁止抵押权流质契约，抵押权人不能擅自处分抵押财产，张康未按约定和法律规定行使其债权。

《中华人民共和国合同法》第四百条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应交付给委托人。李勇作为刘丽的受托人，其转委托人周兵在出售涉案房产后，却将房款交付给张康，李勇和周兵的行为违反了法律规定的委托人应履行的义务。张刚以远低于市场交易价买房，且买房前明知房产处于抵押状态，他既不认识房主刘丽，也未实地查看房产，其行为不符合二手房的交易习惯。

由上述原因可以看出，四名被告的行为相互结合，最终损害了刘丽的合法权益，存在明显的恶意串通。因此，周兵与张刚签订的《房屋转让合同书》无效。

(文中当事人均为化名)