商铺委托经营管理合同纠纷

安徽省南陵县人民法院

民 事 判 决书

（2017）皖0223民初4751号

原告：韦XX，男，1971年9月3日出生，汉族，住芜湖市繁昌县。

委托诉讼代理人：万明红、吴寅寅，安徽安然律师事务所律师。

被告：南陵江南国际综合市场经营管理有限公司，住所地芜湖市南陵县。

法定代表人：王善记，董事长。

原告韦XX向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的商铺委托经营管理合同，被告将芜湖江南国际综合市场商铺恢复原状，交付原告。2、判令被告立即支付原告2015年11月1日至2016年4月30日（半年）的房租16787元（一楼58.17平方米，每天每平方米按1.6元计算，原告得租金的90%，二楼2000元1间，三楼1000元1间，全部归原告），并支付滞纳金至判决给付之日止，暂计算至2017年11月1日，2241元（以16787元为基数，按日万分之三计算，从2016年8月1日计算至2017年11月1日，合计445天）。3、判令被告立即支付原告2016年5月1日至2017年4月30日（一年）的房租33574元，（一楼58.17平方米，每天每平方米按1.6元计算，原告的租金的90%，二楼2000元1间，三楼1000元1间，全部归原告），并支付滞纳金至判决给付之日止，暂计算至2017年11月1日，906元（以33574元为基数，按日万分之三计算，从2017年8月1日计算至2017年11月1日，合计90天）。4、判决被告支付原告2017年5月1日至实际交付原告之日的房租，暂计算至2017年11月1日房租16557元（计180天，计算方法同上，二楼180天，按986元计算，三楼180天，按493元计算，）。5、诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年月2日，原被告双方签订了一份《商铺委托经营合同》，原告将自己购买的芜湖江南国际综合市场（面积155.68平方米）商铺委托被告经营管理，委托经营管理期限为十年，自2012年5月30日起算，前三年不收取租金，从第四年起租金收益原被告按9:1分成，利益分配应在下一个经营年度的头三个月内完成，合同第七条2（6）约定，乙方（被告）未按约支付与甲方（原告）可解除合同，同时乙方（被告）承担租金额万分之三每天的延付租金违约。合同签订后，原告即将上述房屋交付给被告经营管理，但是到了2016年8月，被告应当支付原告第四个经营年度的租金利益时，被告仅支付了半年租金。第五个经营年度租金支付日期已到，被告也未支付，原告多次催要，被告均以各种理由拒付。原告以为，商铺委托经营管理合同是双方真实意思表示，双方均应按约定履行，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任，为此，请求法院判决支持原告的请求。

本案经本院审理认定如下事实：2011年10月20日，原告韦XX与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司签订了一份《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将自己购买的南陵县籍山镇江南国际综合市场商铺（面积155.80平方米，共三层，一层面积为56.74平方米）委托给被告经营管理。委托经营管理期限为十年，2012年5月30日起算，前三年原告不收取租金。合同第二条2约定：乙方（被告）以自己的名义与最终租户签订和变更、终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方（原告）认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。第四条2（2）：从第四年开始甲乙双方按实际租金收益9：1分成，相应税费甲乙双方按收益比例承担。从第四年开始，甲方已经委托乙方经营前提下，若甲方购买的店铺未按正常出租，乙方应按同档次商铺的市场平均出租价格给付甲方按照上述比例和方式的租金回报。（3）：从第四年开始，双方在下一个经营年度的头三个月内进行本经营年度的利益分配。第七条2（6）约定：”乙方未按约支付甲方应得利益且无甲方违约在先等其它无抗辩事由的，甲方可解除合同，同时乙方承担租金额万分之三每天的延付租金违约金”。合同签订后，原告即将上述房屋交付给被告经营管理。

上述事实，有原告、被告的当庭陈述，原告、被告举证、本院调取的下列证据在卷佐证，本院予以确认：原告举证的原、被告的身份信息、原告的房地权证南陵县字第20131157号《房地产权证》、《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》。

本案争议的焦点在于被告应按照何标准支付原告第五经营年度及之后的租金收益？因被告已将原告的房屋出租，计算标准是以实际租金收益按比例支付原告的租金收益，是否应包括被告与承租户签订的出租合同约定的免租期间的时间也计算在内，根据本院向承租户所作的调查证明，被告与承租户签订的租赁合同均约定了免租期（目前尚未有发现被告与承租户签订的租赁合同没有约定免租期），并且已经出租的商铺在免租期外的租赁期实际收取的租金，商铺一层均按每天每平方米按1.6元计算，二层2000元/间/年，三层1000元/间/年收取租金，租金适当，被告的上述行为显然没有损害原告的利益，没有违反商业活动中的诚实信用的原则，应理解为符合合同第二条2约定的内容。故被告应按照实际收取租金收益将出租合同约定的免租期间的时间计算在内后按比例支付所欠原告第六经营年度（该期间，被告将商铺出租）的租金收益，但该期间被告与承租人约定了不收取租金，故原告亦不获取该期间的租金收益。根据上述合同的约定第五经营年度期间为2016年5月1日至2017年4月30日、第六经营年度期间为2017年5月1日至2018年4月30日，第五经营年度内，该商铺未被出租，租金收益参考该商铺实际租赁期间平均出租价格计算符合合同目的，不违背合同关于租金收益分配原则，即以被告收取租金54113元除以总承租面积92.66玉米再除以租赁期限730天为0.80元/平方米/天。被告与案外人刘官明签订的《商铺租赁合同》载明的免租期为2017年5月8日至2018年7月7日，根据原、被告合同关于免租期的约定，被告未获取租金收益，故被告就该期间亦无须支付原告租金收益。

综上，被告应付原告第四经营年度租金收益为16411.27元。原告第五经营年度（即2016年5月1日至2017年4月30日）租金收益为0.80元/平方米/天×56.74平方米×365天×90%+（2000+1000）×90%计17611.27元。按照合同的约定及原告的请求，自2017年8月1日起至合同解除之日(本判决生效之日)止以原告应得租金17611.27元、每天万分之三标准计算支付原告违约金（滞纳金）。被告应付原告2017年5月1日至2017年5月8日未出租期间的租金收益为1.6元/平方米/天×56.74平方米×7天×90%+（2000+1000）÷365天×7天×90%计623.82元。委托经营管理合同解除后，原租赁合同继续有效，但被告不再受托对商铺进行管理，被告应全额支付原告合同解除后已经收取的2018年7月8日至2019年7月7日租金收益1.6元/平方米/天×56.74平方米×365天+2000元+1000元，计36136.16元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零二条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、解除原告韦XX与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司签订的商铺委托经营管理合同；

二、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司欠原告韦XX租金收益（2015年5月1日至2016年4月30日）16411.27元，于本判决生效后十日内付清；

三、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司自2016年8月1日至合同解除之日（即本判决生效之日）止以租金16411.27元、每天万分之三标准计算支付原告韦XX违约金，于本判决生效后十日内付清；

四、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司欠原告韦XX租金收益（2016年5月1日至2017年4月30日）17611.27元，于本判决生效后十日内付清；

五、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司自2017年8月1日至合同解除之日（即本判决生效之日）止以租金17611.27元、每天万分之三标准计算支付原告韦XX违约金，于本判决生效后十日内付清；

六、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司欠原告韦XX租金收益（2017年5月1日至2017年5月8日）623.82元，于本判决生效后十日内付清；

七、被告被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司支付原告韦XX（2018年7月8日至2019年7月7日）租金收益36136.16元，于本判决生效后十日内付清；

八、驳回原告韦XX的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为776元，由被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。

审判员　　万晓华

二〇一七年十二月二十七日