张宇、张霞诉上海亚绿实业投资有限公司商品房预售合同纠纷案

张宇、张霞诉上海亚绿实业投资有限公司

    商品房预售合同纠纷案

【裁判摘要】

责任限制型格式条款本质上是一种风险转移约定，根据诚实信用原则，在签约时，经营者除了需要对条款内容进行重点提示，还应当对免责范围内已经显露的重大风险进行如实告知，以保护相对人的信赖利益。经营者故意隐瞒重大风险，造成相对人在信息不对称的情况下达成免责合意，应当认定相对人的真实意思表示中不包括承担被隐瞒的重大风险，免责合意的范围仅限于签约后发生的不确定风险。在后续履约中，因恶意隐瞒重大风险最终导致违约情形发生，经营者主张适用免责条款排除自身违约责任的，人民法院不予支持。

原告：张宇，男，41岁，住安徽省安庆市宿松县。

原告：张霞，女，39岁，住安徽省安庆市宿松县。

被告：上海亚绿实业投资有限公司，住所地：上海市奉贤区金汇镇明星村。

法定代表人：李忠，该公司董事长。

原告张宇、张霞因与被告上海亚绿实业投资有限公司（以下简称亚绿公司）发生商品房预售合同纠纷，向上海市奉贤区人民法院提起诉讼。

原告张宇、张霞诉称：双方于2015年签订购买位于奉贤区泰青路119弄128支弄5号1层102室房产的《上海市商品房预售合同》。合同约定总房价1616228元，并约定被告亚绿公司需于2015年12月31日前交付房产。之后张宇、张霞按约定支付首付款并按照实际情况办理按揭贷款。但亚绿公司未按约定交付房产而是迟延至2016年7月1日才交付给原告。张宇、张霞交接时要求亚绿公司履行迟延交房支付义务，亚绿公司告知再协商，但至今未予答复。请求法院判令亚绿公司支付逾期交房违约金人民币（以下币种同）58185元。

被告亚绿公司辩称：实际的交房日期确实是2016年7月1日，延期交房虽然存在，但是合同约定如遇不可抗力，交房、大产证取得及小产证申领约定的时间相应顺延。在该房屋实际施工中，发生小区沿河道路和煤气配套公共管道安装和对接的不可抗力情形，有关部门也为此出具了相应的证明，亚绿公司在情形消除后积极履行交房义务，亚绿公司不存在违约，不应承担违约责任。

上海市奉贤区人民法院一审查明：

2015年8月15日，原告张宇、张霞与被告亚绿公司签订系争预售合同，约定：张宇、张霞向亚绿公司购买坐落于上海市奉贤区泰青公路119弄128支弄《申亚翠庭》5号1层102室的房屋（以下简称系争房屋），暂定购房款总价为1616228元；亚绿公司于2015年12月31日前交付房屋，除不可抗力外；如违约未按期交房，亚绿公司支付已付购房款每日0.02%的违约金。合同补充条款一中，关于合同十一条修改、补充如下：甲方（亚绿公司）定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方（张宇、张霞），除不可抗力及其他甲方难以预计的客观情况外，客观情况包括但不限于非因甲方原因导致的以下情况：供水、供电、煤气、排水、通讯、网络、道路等公共配套设施的延误、规划调整导致的工程推延、政府政策变化等。还约定，如遇不可抗力，本合同对于交房、大产证取得及小产证申领约定的时间相应顺延；本合同所指不可抗力的范围包括自然灾害、动乱、恶劣天气、政府行为、因市政配套的批准与安装、重大工程技术难题以及其他无法预见、无法避免或控制、无法克服的事件和情况等。嗣后，张宇、张霞陆续支付了购房款。2016年6月，亚绿公司发出入住通知书，确认：实测购房款总价为1604177.84元，应退款12050.16元；要求张宇、张霞于2016年7月1日办理入住手续。2016年7月1日，张宇、张霞与亚绿公司双方办理了交房手续。张宇、张霞认为亚绿公司逾期交房，以致涉讼。

系争房屋所在小区的燃气管道外管工程于2015年3月23日由上海市奉贤区金汇镇人民政府与燃气公司签订合同，施工期限为90天，由于属地村民为管道建设用地和该小区配套道路建设等要求办理镇保，阻挠施工，该工程不能如期完成。2016年2月16日，上海市奉贤区金汇镇人民政府召开协调会进行协调，工程得以顺利进行。2016年4月20日，燃气管道外管工程竣工验收。2016年5月9日，燃气公司出具合格证明。2016年6月2日，被告亚绿公司取得上海市建设工程规划验收合格证。2016年7月1日，亚绿公司取得上海市新建住宅交付使用许可证。

一审期间，被告亚绿公司坚持认为不应承担违约责任，考虑具体情况同意自愿补偿原告张宇、张霞11757元。

上海市奉贤区人民法院一审认为：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原告张宇、张霞与被告亚绿公司签订的系争预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案实际交房时间为2016年7月1日，已经超过了合同约定的交付期限，但本案系争房屋迟延交付的原因主要是市政配套工程等因素造成，合同补充条款一第十五条约定由于政府行为、市政配套工程等原因造成逾期交房，交房时间作相应顺延。张宇、张霞主张，配套工程迟延，不属于不可抗力。一审法院认为，市政配套工程迟延虽不属法律意义上不可抗力的范畴，但是确系开发商自身不能左右之情形。合同补充条款一第八条、第十五条约定除不可抗力，还包括亚绿公司难以预计的客观情况，并进行了列举，包括市政配套工程迟延，而本案中正是该情形导致交房迟延，交房时间可予以顺延，且亚绿公司在取得相关许可证当日就履行了交房义务，故张宇、张霞要求亚绿公司承担逾期交房的违约责任无依据，不予采纳。张宇、张霞还主张合同系格式合同，但张宇、张霞与亚绿公司签订的系争预售合同补充条款并非在签订时不可协商，不属于格式条款。退一步而言，