*ST大洲:北京中企华资产评估有限责任公司关于深圳证券交易所《关

北京中企华资产评估有限责任公司 关于深圳证券交易所《关于对新大洲控股股份有限公司的关注函》 资产评估相关问题的回复 深圳证券交易所： 根据贵所《关于对新大洲控股股份有限公司的关注函》(公司部关注函〔2020〕第 42 号)（以下简称：“关注函”），北京中企华资产评估有限责任公司对《关注函》中所提 出的问题涉及发表意见的事项回复如下： 3. 评估报告显示，截至 2020 年 1月 31 日，桃源商城净资产账面价值为 47,067 万元， 评估价值为 10.54 亿元，增值率为 123.95%。其中，房屋建筑物净值 98,495,803.53 元，净 值评估值为 678,975,700 元，增值率为 588.99%。 请你公司及评估师说明：（1）截至 2019年 12月 31日，桃源商城账面净资产为-3,090.47 万元，合同测算 基于市场测算 项目 基于合同测算 基于市场测算 房屋面积(m2) 118.00 含税租金单价(元/日/m2) 1.41～1.46 5.75～5.92 不含税租金单价(元/日/m2) 1.34～1.39 5.48～5.64 空置率 0% 5% 收入-不含税(元) 228,988.83 891,127.82 管理费用(元) 2,289.89 17,822.56 维修费用(元) 13,865.00 27,730.00 保险费用(元) 2,773.00 2,773.00 税费(元) 31,891.14 115,320.66 年纯收益(元) 178,169.80 727,481.61 折现率 5% 7.0% 折现系数 0.8516～0.9779 0.8003～0.9695 折现值(元) 162,286.62 639,679.51 折现值差额(元) 477,392.90 租约对单价公允价值影响(元/m2) 4,045.70 F.市场法评估值 评估对象的公允价值等于市场法测算的商铺的平均市场价格乘以变现系数扣减现有租约对公允价值的影响值。 评估值=36,634.00× 96.66%-4,045.70 =31,365 元/m2 ②收益法 A.租金收入 a.租期内租金 1#楼在出资前 2003 年由原股东大连亨达房地产开发有限公司出租给大连友嘉购物 有限公司，2004 年经出租方同意，承租人变更为大连友谊购物广场有限公司至今，租期 共为 20 年，租赁合同于 2023 年 9 月 30 日到期。评估基准日到合同到期日的含税租金单 价为 1.41～1.46 元/日/m2。 b.租期外租金 合同期满后，大连桃源商业发展有限公司拟收回房屋后自己对外经营出租。根据评估人员对市场的调查，选用类似适当的出租案例采用市场比较法得出评估对象在评估基准日客观租金。 评估人员参考掌握的有关市场资料，在相同或相似的供需圈内，选择用途相同或相似的房地产作为比较对象。本次选择了与估价对象类似的三个出租案例作为比较对象， 详见下表： 案例情况说明表 案例 案例 1 案例 2 案例 3 项目位置 中山区葵英街 中山区青云街 中山区青云街 可比案例出租面积(㎡) 68 50 60 可比案例出租价格(元/日/m2) 6.13 5 4.44 可比案例出租时间 2020/1/31 2020/1/31 2020/1/31 类型 临主街门市房 临主街门市房 临主街门市房 案例来源 安居客 赶集网 赶集网 根据待估对象与交易案例实际情况，选用影响待估对象价值的比较因素，主要包括： 交易情况、交易时间、区域因素和个别因素等。详见下表： 项目 估价对象 实例一 实例二 实例三 位置 中山区解放路 580 号 中山区葵英街 中山区青云街 中山区青云街 含税出租单价(元/㎡) 待估对象 6.13 5 4.44 出租情况 正常 报价 报价 报价 出租时间 2020/1/31 2020/1/31 2020/1/31 2020/1/31 客流量 日均客流量大 日均客流量较大 日均客流量较大 日均客流量较大 区域 商业聚焦程度 商业聚焦程度高 商业聚焦程度较高 商业聚焦程度较高 商业聚焦程度较高 因素 周边有 5-10 条公交线 周边有 5-10 条公交线 周边有 5-10 条公交线 周边有 5-10 条公交线 交通便捷度 路，交通较便捷 路，交通较便捷 路，交通较便捷 路，交通较便捷 面积大小 118 68 50 60 个别 建筑物昭示性 优 较优 较优 较优 因素 装修状况 装修较好 装修好 装修一般 装修较案例二稍差 将出租案例与评估对象进行比较，从交易情况、交易时间、区域因素和个别因素 等方面进行系数修正，得出评估对象的比准价格。详见下表： 比较因素条件指数表 项目 估价对象 实例一 实例二 实例三 含税出租单价（元/日/m2） 6.13 5.00 4.44 出租情况 100 102 102 102 出租时间 100 100 100 100 客流量 100 95 95 95 区域因素 商业聚焦程度 100 95 95 95 交通便捷度 100 100 100 100 面积大小 100 103 103 103 个别因素 建筑物昭示性 100 95 95 95 装修状况 100 115 95 90 其中各项主要影响因素分析： 交易情况修正：案例为市场报价，与实际成交价格有差异，调整 2%。 客流量和商业聚焦程度修正：特指所处地段方位，分为位于商业中心区/距商业中心 区 1km 以内/1km-3km/3km-5km/5KM 以上 5 个级别。差异修正指标：每差一个级别修正幅 度为 5%； 交通便捷度修正：公交车线路数量 10 条以上优，5-10 条较优，3-5 条一般。差异修 正指标：每差一个级别修正幅度为 3%； 面积大小修正：按照建筑面积指标确定，每相差 10 平方米，级别修正幅度为 0.5%， 修正方向是随着面积递增，修正系数随之降低。 影响因素修正系数比较表 项目 待估/实例一 待估/实例二 待估/实例三 交易情况 100/102 100/102 100/102 交易时间 100/100 100/100 100/100 客流量 100/95 100/95 100/95 区域因素 商业聚焦程度 100/95 100/95 100/95 交通便捷度 100/100 100/100 100/100 面积大小 100/103 100/103 100/103 个别因素 建筑物昭示性 100/95 100/95 100/95 装修状况 100/115 100/95 100/90 比较因素系数修正表 项目 待估/实例一 待估/实例二 待估/实例三 交易情况 0.9804 0.9804 0.9804 交易时间 1.0000 1.0000 1.0000 客流量 1.0526 1.0526 1.0526 区域因素 商业聚焦程度 1.0526 1.0526 1.0526 交通便捷度 1.0000 1.0000 1.0000 面积大小 0.9709 0.9709 0.9709 个别因素 建筑物昭示性 1.0526 1.0526 1.0526 装修状况 0.8696 1.0526 1.1111 修正系数 0.9654 1.1686 1.2335 比准价格 5.92 5.84 5.48 市场法评估结果（元/日/m2） 5.75 综上，委估房产在评估基准日的市场租金为 5.75 元/天/m2，被评估单位将 1#楼整体 租给大连友谊购物广场有限公司至今，租期共为 20 年，租赁合同于 2023 年 9 月 30 日到 期。评估基准日到合同期满期间年租金递增率按照 1%预测，合同期满年净收益递增率按照 2%预测。增值税率为 5%。合同期内不考虑空置率，合同期外空置率按照 5%测算。 B.管理费：合同期内按照租金收入 1%测算，合同期外按照 2%测算。 房产年管理费＝房产年租金收入× 管理费率 C.年维修费：合同期内部分维修项目由承租方承担，按房屋建筑物造价的 1%预测， 合同期外房屋建筑物造价的 2%预测。年维修费用按房屋建筑物造价的 2%预测，该房产建安造价按照 3000.00 元/平方米测算。 D.年保险费：取房屋建筑物造价的 0.1%。 E.税费：出租房地产应交纳的税费包含房产税、税金及附加和土地使用税。 房产税为年租金收入的 12%，税金与附加为增值税的 12%，土地使用税为 18 元/平 方米/年。 F.年纯收益的求取 纯收益=年租金收入-管理费-维修费-保险费-税费 G.还原率：为安全利率+风险利率，安全利率取评估基准日时中国人民银行公布的三年期存款利率 2.75%，综合考虑政策风险、市场风险、经营风险、财务风险等因素，合同期内还原率取 5%，合同期外还原利率取 7%。 H.收益期：该房产于 2007 年 5 月建成，经济寿命为 60 年；土地为出让土地，到期 日 2044 年 3 月 25 日，在土地到期后单独计算房屋终值加回。 评估过程及结果详见下表： 项 目 2020.2.1-2020.12 2021.1.1-2021.12 2022.1.1-2022.12 2023.1.1-2023.9. 2023/10/1～ .31 .31 .31 30 2044/3/25 含税租金单价（元/月/m2） 1.41 1.41 1.42 1.46 5.96 不含税租金单价（元/月/m2） 1.34 1.34 1.35 1.39 5.68 空置率 0% 0% 0% 0% 5% 收入-不含税(元) 53,017.12 57,836.86 58,247.05 59,887.81 232,249.85 管理费用(元) 530.17 578.37 582.47 598.88 4,645.00 维修费用(元) 3,245.00 3,540.00 3,540.00 3,540.00 7,080.00 保险费用(元) 649.00 708.00 708.00 708.00 708.00 税费(元) 7,391.31 8,063.24 8,114.93 8,321.66 30,039.28 年纯收益(元) 41,201.64 44,947.24 45,301.65 46,719.27 189,777.57 折现率 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 7.0% 折现系数 0.9779 0.9332 0.8888 0.8516 0.8071 折现值(元) 40,290.51 41,945.45 40,263.04 39,787.62 1,941,197.68 折现值合计(元) 2,103,484.30 单价(元/m2) 17,826 ③评估结果 建筑物名称 市场法评估单价(元/m2) 收益法评估单价(元/m2) 一层 118 平方米外铺 31,365 17,826 (4)内铺推算过程 对于同一项目而言，商场店面所处楼层不同，其可及性也不同，从而形成不同的价位水平。具体的表现就是价格随楼层层次的递增呈递减的趋势，而这种递减幅度的大小又直接受电梯及步梯等附属设备设施的影响。有电梯的商业房产各层价格递减率小于只有步梯的商业房产。1#楼由大连友谊购物广场有限公司已运营多年，商业氛围较好。楼内各层设置电梯，顶层有露天停车场。1#楼目前是整体出租给大连友谊购物广场有限公司，由于涉及商业秘密，评估人员暂时无法取得 1#各层对外出租的实际租金资料。评估时依据估价对象现有商铺的业态分布及经营状况，考虑其面积、规模等个别因素对市场交易价的影响，并结合目前大连市经济发展及整体房地产市场状况，根据有关市场信息和估价经验，参考了中山区白云街 14 号各层实际租金和 1 层实际租金的差异并在此基础上依据谨慎性原则适当下调，综合确定销售价格和租金递减系数详见下表： 项 目 售价递减系数 租金递减系数 备注 1 层内铺 80% 80% 基数为 1 层外铺对应评估值 2 层 70% 80% 3 层 50% 70% 4 层 45% 50% 基数为 1 层内铺对应评估值 5 层 40% 45% 负 1 层 60% 65% (5)1#楼评估结果 综上，1#楼评估结果详见下表： 项 目 面积(m2) 评估单价(元/m2) 评估值(万元) 市场法 收益法 市场法 收益法 1 层外铺 1636 31,365 17,826 5,130.06 2,915.62 1 层内铺 4280 25,417 14,440 10,879.19 6,180.73 2 层 7347 17,826 11,737 13,097.64 8,623.75 3 层 7057 12,614 10,371 8,901.80 7,318.90 4 层 3334 12,105 7,668 4,036.17 2,556.74 5 层 3342 10,915 6,985 3,648.16 2,334.62 负 1 层 9240 15,673 9,688 14,481.43 8,951.45 2.白云街 14 号房产评估过程 (1)房产概况 白云街 14 号-1 层 1 号和白云街 28 号 1 单元 1 层 1 号目前为大连桃源荣盛市场有限 公司租赁作为荣盛生鲜市场经营使用，白云街 14 号 2 层 2E-84 号为桃源商城办公自用， 白云街 14 号 3 层 39-25 号为大连桃源荣盛市场有限公司租赁使用。 (2)评估方法和思路 与 1#楼相同。 (3)白云街 14 号评估结果 项 目 面积(m2) 评估单价(元/m2) 评估值(万元) 市场法 收益法 市场法 收益法 2 层 126 10,935 8,617 138.14 108.86 3 层 112 7,804 7,471 87.54 83.80 负 1 层 5848.35 9,445 6,934 5,523.77 4,055.25 (4)各项建筑物评估结果及评估增值率 大连桃源商城商业发展有限公司的主要资产是房产，公司收入主要来自于自有房产的出租，本次对纳入评估范围内的房产分别采用市场法和收益法进行评估，并对两种评估方法的评估结果综合分析，考虑到收益法评估的收益价格取决于人们对估价对象未来潜在收益的预期，近年来大连市房地产价格上涨幅度超过房地产租金水平的上升速度，租金回报与实际成交价匹配性较弱，导致以当前租金水平作为测算基础得出的收益法评估结果低于市场法评估结果。市场法评估结果采用了类似市场交易案例修正后得出，在当前的房地产市场环境，则更能适时、准确地反映当地房地产市场状况等因素对房地产价格的影响，因此本次对房产评估结果采用市场法评估结果作为评估结论。 各项建筑物评估结果及评估增值率详见下表： 项 目 建筑面积(M2) 账面原值 (万元) 账面净值 (万元) 评估值(万元) 增值率% 1 层 5,915.88 16,009.25 2 层 7,347.49 13,097.64 1#楼 3 层 7,057.08 8,901.80 4 层 17,963.32 7,155.39 740.97 3,334.30 4,036.17 5 层 3,342.34 3,648.16 地下一层 9,239.73 14,481.43 中山区白云街 14 号 2 层 126.33 77.18 30.44 138.14 353.86 中山区白云街 14 号 3 层 112.17 68.49 27.01 87.54 224.12 地下 1 层 5,848.35 3,231.29 1,274.34 5,523.77 333.46 白云街 28-1 1,265.74 1,560.01 1,362.41 1,973.67 44.87 合 计 43,589.41 22,900.28 9,849.58 67,897.57 589.34 （3）结合桃源商城所拥有固定资产的运营情况、未来经营计划等，进一步分析说明桃源商城固定资产评估增值的合理性。 回复： 1.桃源商城所拥有房屋建筑物目前运营情况如下： (1)1#楼，该房屋地上五层、地下一层，总面积 36236.82 平米，租期共为 20 年，租赁 合同于 2023 年 9 月 30 日到期。1#楼现经营状态为商业综合体，各层业态布局详见本回 复中关于 1#评估过程中相关内容。 (2)白云街 14 号-1 层和白云街 28-1 号，总面积为 7114.09 平米，现出租给大连桃源荣 盛市场有限公司，合同起止日期为 2017 年 11 月 01 日到 2020 年 10 月 31 日。现两处建筑 物现经营状态为荣盛生鲜市场。 (3)白云街 14 号 3 层 39-25 号，面积为 112.17 平米，现出租给大连桃源荣盛市场有限 公司做办公用途，合同起止日期为 2011 年 3 月 1 日至 2021 年 2 月 28 日。 (4)白云街 14 号 2 层 2E-84 号，面积 126.33 平米，桃源商城办公自用。 2.未来经营计划 (1)1#楼在出资前 2003 年由原股东大连亨达房地产开发有限公司出租给大连友嘉购 物有限公司，2004 年经出租方同意，承租人变更为大连友谊购物广场有限公司至今，租 期共为 20 年，租赁合同于 2023 年 9 月 30 日到期。由于原始租赁合同签订时间较早，导 致目前实际租金明显低于市场租金。经过评估人员对桃源商城管理层的访谈确认，合同期满后该房产由大连桃源商业发展有限公司以现有业态为基础自行按照市场价格对外出租经营。 (2)白云街 14 号-1 层 1 号和白云街 28 号 1 单元 1 层 1 号目前为大连桃源荣盛市场有 限公司租赁作为荣盛生鲜市场经营使用，白云街14 号2 层2E-84号为桃源商城办公自用， 白云街 14 号 3 层 39-25 号为大连桃源荣盛市场有限公司租赁使用。该部分房产为关联方 租赁或者自用。合同期满后该部分关联方租赁房产目前计划按照市场价续租给关联方继续做生鲜市场经营。 3.固定资产评估增值的合理性分析 (1)评估结论选择 本次对房屋建筑物采用市场法和收益法两种方法进行评估，并对两种评估方法的评估结果综合分析，考虑到收益法评估的收益价格取决于人们对估价对象未来潜在收益的预期，近年来大连市房地产价格上涨幅度超过房地产租金水平的上升速度，租金回报与实际成交价匹配性较弱，导致以当前租金水平作为测算基础得出的收益法评估结果低于市场法评估结果。市场法评估结果采用了类似市场交易案例修正后得出，在当前的房地产市场环境，则更能适时、准确地反映当地房地产市场状况等因素对房地产价格的影响，因此本次对房产评估结果采用市场法评估结果作为评估结论。 (2)账面值分析 除白云街 28 号 1 单元 1 层 1 号为 2017 年入账外，其他房产入账时间距离评估基准 日已超过 10 年，同时桃源商城对房产折旧年限为 20 年，折旧年限明显短于房产的经济寿命年限，因此固定资产账面净值较低。 (3)评估增值合理性分析 委估房产房产地处大连市中山区，距城市中心不足 3 公里，是连接大连南部风景区 和城市中心的交通要道和大连市政府重点培养的南部次商圈。沿线分布较为成熟的大型居住区，经过近几年的重点升级改造，新建多个高档小区，商圈周边范围内银行网点、医疗服务机构、中、小学校配套齐全。有十多条公交线路途经此处，即将建成的地铁 5号线桃源站位于 1#楼广场处，交通便利，所辖范围内商业氛围浓厚。房产所在区域近年来房地产价格明显上涨，评估人员选择符合条件的参照物，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正，确定评估值，充分反映了当前状态下的房屋建筑物所在区域的市场价格，与账面净值相比，评估增值较大，评估人员认为固定资产评估增值情况合理。 （4）评估结果是否考虑评估基准日至评估结果披露日期间发生的可能对评估结论产生重大影响的事项。 回复：2020 年 2 月，信得嘉和以持有的桃源商城 60%股权和中山区解放路 580 号 1# 楼、中山区白云街 14 号 2 层 2E-84 号、中山区白云街 14 号 3 层 39-25 号、中山区白云街 14 号-1 层 1 号（面积合计为 42323.67 平方米）向盛京银行申请 5.2 亿元借款，并将该笔 资金偿还桃源商城，冲抵应付桃源商城 8.3 亿元中的 5.2 亿元，桃源商城使用该资金偿还了盛京银行贷款。上述事项对评估结论无重大影响。 北京中企华资产评估有限责任公司 2020 年 3 月 30 日