一线城市房地产变局：新“三位一体”策略

近期，中美贸易摩擦再度恶化，中国经济增长预期下调。有观点认为，为了稳定经济增长，房地产调控，因此未来一段时间一二线房地产市场可能重新趋于火爆。

的确，从历史上来看，每当中国经济增长显著放缓时，针对房地产市场的紧箍咒就会放松，由此带来新的一轮房地产市场繁荣。中国房地产市场每三年一次的短周期，大致就是调控放松与收紧的轮回所致。

然而，时移世易。经过长达15年的房地产繁荣，中国经济过度依赖房地产的问题已经变得越来越明显：第一，中国经济增长高度依赖房地产行业与土地财政；第二，中国商业银行资产负债表与中国房地产行业紧密绑定到一起；第三，房地产价格持续上涨，是加剧中国城市居民收入与财产差距的最重要因素。因此，如果继续回归到依靠房地产发展来拉动经济增长的传统模式，无异于饮鸩止渴。即使有助于稳定短期增长，但中长期的成本与风险是毋庸置疑的。

基于上述考量，笔者认为，即使未来一段时间内中国宏观经济增速有所下行，中央政府依然会保持政策定力，一线城市房地产调控显著放松的概率很低。

众所周知，一线城市由于面临大规模的劳动力净流入，房地产的需求一直都很旺盛。而处于种种原因，一线城市地方政府加大土地供给的意愿始终不强，由此造成供给持续低于需求，这就使得一线城市房价处于易涨难跌的局面。从2016年930调控至今，中国政府主要是通过既限制需求（限购、限贷）又限制供给（压缩开放商融资规模）、压缩房地产市场交易的方式来抑制一线城市房价上涨。但这种调控模式实施的结果，可能会进一步恶化供求失衡，从而导致一旦放松调控、房价就可能出现报复式反弹的局面。

不过，根据笔者的观察，从2018年下半年起，中国政府针对一线城市房地产调控的思路，已经发生了重大变化。这套新的调控思路可以用“三位一体”来形容。

调控思路之一，是要通过加大多种非商品房的住房供给，来分化掉原本打算购买商品房的潜在需求。

我们先以深圳市为例。深圳市在2018年8月出台了《关于深化住房制度改革、加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系的意见》。该文件提出，深圳市将在2035年之前新增150万套住房。其中商品房仅占40%，而公租房、安居型商品房与人才房占到60%。在2019年4月，深圳市针对公租房、安居型商品房与人才房均出台了管理办法的征求意见稿。其中，公租房与安居型商品房主要针对具有深圳户籍的中低收入家庭，而人才房主要针对深圳市政府认定的各类人才，且人才房可租可购。试想，一旦上述管理办法真正落地，那么未来在深圳，决定继续购买商品房的人群，与之前相比可能出现明显缩水。

我们再以北京市为例。在2018年，有好几家很多年没有集中分房的部委，开始较大规模地提供集资建房了。也有更多的高校获得住建部的批准，可以集资建房了。试想一种较为极端的情景，即如果北京所有的公务员与高校老师不再购买商品房的话，那么购买商品房的潜在人群是否会明显缩水？此外，目前北京市似乎也在明显加大对公租房与安居型商品房的供给。