【今日普法】一房三转租，租赁合同已终止，腾房义务该由谁承担？
52fw.cn 08-23 次遇见房东的烦恼
2016年11月28日
韩某从同安某加工厂承租了一厂房
双方约定该租赁物采取包租的方式，由韩某自行管理，并允许韩某在未违反法律规定的情况下分割出租，租赁期自2017年4月15日至2027年4月15日。
2018年7月2日
韩某将厂房中的八间店面转租给A公司
双方约定A公司向韩某承租位于厦门市同安区某路八间店面，租期为2018年7月8日起至2026年7月7日为止。
双方还约定，租赁期间双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同需要提前一个月通知对方，经双方协商一致后终止合同。且若在租赁期间内A公司转租店面的，应书面通知韩某并得到韩某的同意方可转租，在韩某同意转租的情况下，店面的转让费归A公司所有，租金归韩某。
2019年6月1日
A公司将八间店面的其中一间转租给了租客许某，双方签订《商户联营合同》，租期为2018年11月10日至2023年11月9日。
2020年3月25日
韩某与A公司签订一份《合同终止协议书》，双方约定自愿解除于2018年7月2日签订的《房屋租赁合同》。
2020年5月6日
韩某向许某发送《腾房通知函》，要求许某在收到通知函7日内将店面腾空。许某收到《腾房通知函》后未搬离案涉店面，至今仍占用房屋。
合同解除后
韩某多次与A公司、许某
协商解决腾房问题
均无功而返
原告韩某将被告A公司、第三人许某诉至同安法院，要求被告A公司腾房，第三人许某予以协助，并向其支付房屋占有使用费6750元（按2500元/月计算，从2020年3月25日起计算至腾房之日止，暂计至起诉之日为6750元）。
1.韩某应提供相应的产权证书和验收证书；
2.双方的租赁合同已终止，A公司已经归还租赁物；
3.腾空店面的义务人是许某并非A公司；
4.A公司没有违约；
5.韩某单方主张租金为2500元/月无法律和事实依据。
许某辩称：
1.许某与韩某之间无任何关系，许某系向A公司承租房屋的承租人；
2.许某向A公司承租的月租金为1000元，韩某诉求按2500元的标准计算无事实依据；
3.对韩某给许某造成的损失，许某保留诉讼权利。
法院经审理认为
韩某与A公司签订的《房屋租赁协议》、《合同终止协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，双方应当严格依约履行。庭审中，韩某与A公司确认双方签订的《房屋租赁协议》已于2020年3月25日解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”许某与A公司的《商户联营合同》履行的前提在于A公司与韩某签订的《房屋租赁合同》合法有效。在A公司与韩某协商一致解除《房屋租赁合同》后，许某丧失了合法占有的依据，此时许某为无权占有人，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，韩某作为出租人，有权向次承租人主张按时腾空、返还讼争店面，并要求次承租人支付逾期腾房的房屋使用费。但韩某主张许某按照2500元/月（市场行情标准）支付房屋占用费，无事实和法律依据，不予支持。法院酌定许某按照1000元/月韩某支付案涉店面占有使用费。
法院判决如下：
最终，法院判决第三人许某于判决生效之日起十日内将店面恢复原状、腾空并交还原告韩某；第三人许某于判决生效之日起十日内向原告韩某支付房屋占有使用费（按1000元/月的标准，自2020年3月25日起计算至实际腾空之日止）。
法官说法
现实租赁市场中存在大量“二房东”，他们先通过向房东租赁房屋再进行转租的方式来赚取差价。随着租赁氛围的日益火爆，连环租赁现象日益增多，甚至衍生出“三房东”“四房东”的角色。如本案中就发生一套房屋连续被出租三次的情况。根据《民法典》第七百一十六条和七百一十八条规定，转租行为未被禁止，但连续转租还是存在诸多法律风险：
一是一手房东收房难。由于房屋被连续转租，所以实际承租人会根据其与转租方签订的合同拒绝搬离出租房，这给腾房造成实际阻碍；
二是次承租人的租赁权益难保证。当发生出租人主观或客观上无法履行租赁合同时，次承租人即面临无法继续租赁房屋的困境。
三是纠纷主体法律维权难。由于租赁合同的相对性，所以一旦发生纠纷，纠纷主体只能就合同相对方主张相关权益，不能跳出合同向其他相关方主张相应权利。
正因连续转租存在多米诺式的传递风险，所以建议租赁双方尽量能“人对人”的发生租赁关系，杜绝转租带来的额外风险。
一、转租须经出租人同意
根据《民法典》第七百一十六条第一款的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。针对出租人迟延表达意见的情形，《民法典》第七百一十八条进一步规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。这是对出租人同意转租的推定规则。
对于未经出租人同意的转租，根据《民法典》第七百一十六条第二款规定，出租人可以解除合同。此时承租人（二房东）的行为属于根本违约，出租人可以依法解除合同并要求第三人（次承租人）搬离房屋。第三人不能向出租人主张违约责任，只能向将房屋擅自转租的“二房东”主张违约责任。
二、转租原则上不得跨越剩余租赁期限
根据《民法典》第七百一十七条的规定，除非出租人与承租人另有约定，否则承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。
三、次承租人享有代为履行权
经出租人同意，承租人依法将租赁物转租给第三人，在承租人（二房东）和第三人（次承租人）之间成立了合法有效的转租合同，此时出租人与承租人之间存在租赁合同、承租人与第三人之间存在转租合同，第三人依照约定向承租人（二房东）支付租金。不过，若承租人拖欠出租人租金，出租人本来享有对承租人的合同解除权，此时势必影响次承租人继续使用租赁物。为了保护次承租人的利益，依《民法典》第七百一十九条，法律赋予次承租人代位履行的权利，向出租人支付承租人欠付的租金和违约金，该租金和违约金可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；若超出其应付的租金数额的，次承租人可以向承租人追偿。
原标题：《【今日普法】一房三转租，租赁合同已终止，腾房义务该由谁承担？》
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