19世纪英格兰租佃权的历史考察

02-13 次遇见

　　摘要：在19世纪的英格兰，租佃制是主要的农业生产经营方式。对承租者在租期内的未耗尽改良措施进行补偿是英格兰租佃权的主要内容，这源自任意租约中佃农所享有的收割庄稼权，原本是普通法及地方习俗通过帮扶在主佃关系中处于弱势位置的佃农来促进农业发展的举措。随着经济形势的变化，地主越来越依赖于承租者对租地的投资与改良，这导致主佃关系从一种封建依附性的契约关系向商业关系转变。在此背景下，租佃权这一地方习俗既不能充分保障主佃双方的权益，也不匹配现代农业发展的步伐。议会以立法法案的方式接纳租佃权是一种经济理性，即议会通过重新界定主佃权利边界促使土地、资本与劳动力优化配置，这是商业社会精神在议会立法决策中的体现。租佃权问题也说明作为英国法中不同法律渊源的普通法和制定法并非绝对对立。

　　近代以来，英格兰乡村土地呈现集中化趋势，逐渐形成了以大地产为核心的土地组织形式。大地产以租佃制为主要经营方式，租佃制高度发展。地主、租佃农场主和农业劳动者构成了租佃制的主体，各方享有一定权利并需履行相应义务。在租佃制下，租约并非规范主佃关系的唯一要素，地方习俗及普通法均不同程度地影响主佃关系。长期以来，英格兰地主与租佃农场主在“租佃权”（Tenant Rights）问题上存在利益纠葛，它是评估主佃关系的重要指标。在19世纪，所谓“租佃权”是指租佃农场主有权在租期终止时因其曾在租期内对承租地持续投入和改良而获得补偿的权利，由于租佃农场主的投入及改良很有可能在租期结束后仍然发挥作用，故又被称为“未耗尽改良”（Unexhausted Improvements）。英格兰租佃权的核心原则是“补偿”，它曾是英格兰的地方习俗，后得到了普通法的承认，到19世纪时最终被议会所接纳，实现了从习俗向立法的转变。这个漫长的历程既体现了租佃者个体力量的缓慢增长，也展示了彼时英格兰租佃制的发展状况及主佃关系的动态变化。

　　19世纪是英国土地立法改革的重要年代，租佃权备受民众关注，成为立法绕不开的问题。彼时某些议会议员、农业协会成员、农业作家、租佃农场主、地产代理等纷纷发表意见，认为作为地方习俗的租佃权难以给承租者带来足够的安全感，而安全感对于承租者来说是一种保障，可以刺激农业投资和改良，有利于农业增收和发展。19世纪以报纸为核心的大众舆论发展迅速，成为当时呼吁租佃权立法者公开发声的渠道。这些努力为租佃权从地方习俗向立法法案的转变奠定了基础，推动了立法进程。议会辩论中详细记录了租佃权法案产生的曲折过程。20世纪以降，西方学界对19世纪英格兰租佃权的研究散见于农业变革和农业经济等方面的著述中。少数专门研究超出了经济范畴，侧重于租佃权立法进程及其政治和社会寓意。19世纪英格兰租佃权问题不仅是“维多利亚时期农业经济的中心问题”，还是19世纪主佃关系的缩影但目前国内学界对该问题的关注并不多。笔者认为只有从长时段历史中厘清英格兰租佃权问题，才能更好地理解它在19世纪从习俗向立法的转变及动因。

　　01 英格兰租佃权产生的历史背景

　　纵观中世纪英格兰，土地租赁的现象十分常见。诺曼征服后，英格兰社会确立了以土地为纽带的封建关系，彼时封建法不允许土地自由流动，目的是为了确保土地受封人向封授人履行封建役务。为了获取固定的租金，在实践中出现通过“再分封”（subinfeudation）的方法实现土地的转让和出租，主要发生在社会阶层较高的群体之间，地租被视为一种封建役务。学界普遍认为英格兰大规模的土地租赁发生在14世纪之后，随着商品货币经济的发展，人身依附关系减弱，加之黑死病频繁造访英格兰，庄园劳动力锐减、社会流动性加剧，使得领主难以维系庄园经济，农奴制及庄园制日渐衰落。领主发现将自营地出租更加有利可图，乡绅、庄头、农民这些普通人开始承租领主自营地，土地承租后再转租的现象也颇为常见。领主与佃农逐渐建立起一种符合新态势的契约型剥削关系。在这一过程中，主佃之间的经济纠纷与摩擦不断，司法诉讼案件日益增多，土地租赁逐渐得到普通法的救济。到中世纪晚期，契约租佃（Leasehold）被纳入到土地保有制框架内，虽然在法理上主佃之间是一种人身依附关系、地租是一种封建役务，但它以契约为基础并能根据市场情况适时调整,故被认为是封建性特征最少的一种土地保有制形式。

　　从中世纪后期到近代早期，契约租地的类型有六种，常见的有定期租地（Tenancy for years）和任意租地（Tenancy at will）。前者有相对明确的租期范围，一旦订立租约，双方不可随意终止；后者是指领主将土地出租，由于没有确定的租期，但租约是否继续需要看主佃双方的意愿。在早期的任意租地中，领主在主佃关系中通常处于主导地位，租期是否延续、佃农是否被驱逐往往由领主做主。由于租期未定或租期太短，佃农在租期内的付出有可能得不到回报，比如佃农播种的粮食尚未来得及收割，租期便终止了，这对佃农来说是一种损失。英格兰地方习俗中的“庄稼权”对主佃关系进行修正，目的是给佃农一点保障。所谓“庄稼权”是指任意租地的承租者有权在出租者终止租期后收割自己播种但离佃时尚未成熟的庄稼。中世纪晚期，英格兰爆发了数次瘟疫，同时深陷战争的泥潭，人口锐减，大量领主自营地及农民份地抛荒。为了鼓励耕作，爱德华四世在位期间，王国政府推出一些惠农政策，其中就包括推广“庄稼权”这一习俗，通过将其吸收到普通法中给佃农明确的法律保障。

　　15世纪的法学家利特尔顿明确将“收割庄稼权”（Right to Emblements）作为任意租赁的附带规则，他解释道：“如果承租者播种了，在播种后和收割前，出租者不得否认，承租者有权收割谷物，他可以自由地进入、出去和再次回来收割并带走谷物。”到都铎王朝早期，普通法法庭开始将任意租地在实践中等同于年租地或后来的逐年租地，并规定地主需在租期终止前6个月通知承租者做离佃准备。作为一项普通法规则，收割庄稼权的规定不断细化，例如当播种下庄稼后，如果承租人逝世，那么承租人的遗嘱执行人将获得当年的收成；如果是夫妻共同承租，当丈夫去世后妻子有权获得当年的收成。大法官爱德华·科克爵士还将这一规则的适用范围扩展到“任何租期不确定的租地”，用于保护安全性不高的承租者。根据规则，地主可以在一年的收获期结束时，允许佃农收割当年种下的庄稼，并决定下一年是否与之续租。当地主决定驱逐佃农时，需提前通知以便后者有充足的时间寻找新的农场。如果佃农耕种的庄稼在地里尚未来得及收割，他们可以提出补偿要求，地主需对佃农在租期内的付出做出补偿。这种对佃农在租期的付出进行补偿的思路一直延续到18、19世纪。

　　18到19世纪初是英格兰农业改革的快速发展期之一。以厄恩利爵士为代表的传统史学家强调精英在这一时段农业改革中发挥的重要作用，这些农业改革精英不仅投入大量的心血及资本钻研农业改良，还在引进新型农具、推广诺福克轮作制、耕种新作物等方面引领农业发展。而作为农场直接经营者的租佃农场主在农业改良中也发挥了不可忽视的作用。此时，在一些盛行短期租赁的地区开始给承租者提供一些保障来增强他们进行农业投资的信心，借鉴以补偿为特色的收割庄稼权，某些地区还以此为基础进行拓展，并不局限于承租者收割并带走自己播种的庄稼，还包括耕作时付出的劳动力、投入的生产原料、使用的肥料、排水等诸多方面，这些保障成为19世纪租佃权立法的主要参考内容。

　　根据地方惯例的不同，各地对租地农场主的补偿各有特色。例如在诺丁汉郡和威尔特郡，租佃关系的开始一般在天使报喜节，此时新佃者交纳入地费，进入农场；退佃者带走其播种的所有谷物，包括上一个米迦勒节种植的小麦和大斋节播种的玉米。在德比郡，通常以一年的地租作为离佃农场主进行施肥、播种和劳作的补偿。在约克郡的部分地区，承租者得到的补偿是很丰厚的，承租者在休耕期所做的一切都会得到相应的报酬，并且在租佃期结束前最后一年里播种、施肥的花费获得全部补偿，在租佃期结束前倒数第二年的花费可获得减半的补偿，承租者改良农场所用的石灰和购买的肥料按固定价格得到补偿。在诺森伯兰郡，离佃者可以带走播种的庄稼。在萨里郡，承租者可以获得施肥、撒石灰、修羊栏、除草等方面的补偿。在林肯郡北部，离佃者在排水、撒泥灰、撒石灰、使用白垩等方面的付出可以获得补偿。在林肯郡南部，离佃者获得的补偿是由接任佃户而不是地主支付。例如19世纪初威洛比勋爵的某个承租者要求从他那里获得补偿，这一举动令勋爵的地产代理感到十分惊讶，因为当地没有优先从地主那里获得补偿的特例。即便在某些极为特殊的情况下地主支付了补偿，可是很快就从继任者手中收取了这笔费用。

　　离佃者有权因未耗尽改良（投入）而获得补偿的原则，原本是特定历史条件下普通法及地方习俗通过帮扶在主佃关系中处于弱势位置的佃农来维系农业生产的举措。当该原则的适用范围从任意租约扩展到任何不确定租期及逐年租约时，表明普通法开始通过租佃权给佃农一些安全感来鼓励他们进行农业改良和投资。在19世纪英格兰新的经济形势下，佃农的“资本、技术和劳动力”对于农业经营至关重要，而佃农获得更高的安全感也愈发重要了。

　　02 租佃权与农业投资

　　到19世纪初，受到拿破仑战争、农业萧条等因素的影响，英格兰物价摆幅不定，长期租佃越来越不被看好，无论是租地农场主还是地主都倾向选择逐年租约或任意租约。从农业署报告来看，逐年租约在英格兰大部分地区广泛使用，包括诺丁汉郡、约克郡、伍斯特郡、莱斯特郡、北安普敦郡、亨廷顿郡、米德塞克斯、伯克郡和萨莫塞特郡等。威尔特郡在18世纪后半叶尚有7年或14年的租约，其中14年租约曾是最受欢迎的租赁形式，然而到19世纪中叶，在威尔特郡某地区存留下来的租约中，只有一份是21年租约，少数几份租约超过8年，绝大多数是书面的逐年租约。逐年租约并不意味着主佃双方一年一换，有时候可能是同一对主佃逐年更新地契而已。

　　对于承租者来说，谷物价格的变化、社会环境的动荡使他们不愿意签订长期租约。即便在某些年份中，任意租约或逐年租约可能会给承租者带来更高的支出，但长久来看，这不失为分担风险的方式。再加上长期租约需要承租者严格履行租约条款，使承租者不能及时按照市场情况进行调整，限制了耕作自由。对于地主来说，长期租约往往意味着地租固定，而固定地租对他们提高收益不利。就算地主自行提高地租，如果租佃农场主拒不支付，地主也不得不妥协，还不如跟租佃农场主签订逐年租约或任意租约，并且后者还能给地主带来较高的地租收入。以肯特郡达恩利勋爵为例，勋爵在肯特郡西北部拥有大量地产，他的管家威廉·史蒂芬森详细地记录了勋爵持有的肯特郡庄园的地租、农场规模、租赁形式和资本改良情况，在1795年至1812年间，达恩利勋爵改以任意租约出租，以便根据市价变化及时调整地租。仅在1803年，他将位于肖恩堂区的格林农场中大约400英亩的土地从12年租约转换为任意租约，地租从194英镑提升到350英镑。

　　在租期不断缩短、租金不确定的情况下，地主如何吸引可靠的佃农承租并投资农场就显得格外重要了，这是因为在当时佃农及其资本是农业改良不可或缺的部分。一般来说，地主作为土地的拥有者，主要对农场屋舍、围篱等农场设施进行投资。至于荒地开垦、沼泽排水等项目，既有主佃合作投资，也有地主独立投资。例如在德比郡，如果地主独立进行排水改良，他将从承租者那里收取一定费用。由于地主财力与精力无法分摊到拥有的每一份土地上，这就需要借助“外援”，最好的“外援”便是租佃农场主，他们作为土地的承租者和农场的经营者既熟悉农场运作，又能进行有效率的农业投资，其投资类型主要有三类，“一个是对农场运营资本的投资，包括制备生产工具、车辆、畜力等；另一个是改良土壤的投资，包括土地施肥、排水等；最后是对农场建筑的投资”。然而在实践中，主佃双方的农业投资边界并不是那么清晰，为了提高投资效率和保障投资信心，承租者普遍认为农业改良的投入应当得到补偿。农业作家威廉·肖在公开演讲中提到承租者在租期内应在改善地力和修缮农场建筑等方面获得补偿。还有人认为承租者应在一些非永久性的农业改良中保护自己的财产权。

　　租佃农场主之所以愿意投资，首先是“由于佃户对土地的投资，使他对本不属于自己的土地拥有了权利”，也就意味着承租者不仅分割了原本地主独立享有的土地权利，而且依据这份权利还享受一定的回报，例如租金的部分减免及其他优惠等。土地权利的变化对承租者的生产经营态度产生影响，诱使承租者进行农业改良和投资。对于接任的承租者来说，已经得到改良或部分改良的土地自然有利于接下来的生产经营，从而形成良性循环。其次，通常情况下租佃农场主的权利是受到保障的，这份保障来自习俗和普通法。例如在1835年林肯郡巡回法庭审理的赫顿诉沃伦（Hutton v. Warren）案中，原告是被告的农场承租人，他认为在离佃时应按租佃权获得补偿。但被告对此并不认可，双方诉诸法庭，罗列若干证据进行了激烈的争辩，最终陪审团判定被告应当支付原告包括收割庄稼、改善地力及人力投入等共计95英镑17先令6便士的补偿金。再次，租佃农场主的投资是有利可图的。根据当时的一些材料，我们可见以租佃权为保障的农业改良有助于提高生产效率，例如，在林肯郡的轻质土（light soil）地区的农业产量提升了至少25%。在约克郡农业改良家约瑟夫·莱特提到的对承租者未耗尽改良进行补偿的事例中，产量增收一倍是常见的；如果有租佃权的保障，承租者会将资本源源不断地投入到农业改良中，在未来的20年里，谷物将每年增收25%—50%。居住在诺福克郡哈尔勒斯顿的罗伯特·布利斯·哈维拥有多重身份，分别是租佃农场主、地产代理和地产评估师、磨粉和种子商、哈尔勒斯顿农场主俱乐部秘书及英格兰王家农业协会成员，对他的采访如下：

　　问：在租期内，您的农场产量提高多少？

　　答：在我采取一些改良措施之后，谷物产量提高25%。

　　问：这些改良对您来说是否意味着盈利？

　　答：我想是的。

　　问：您能大致说一下盈利状况吗？

　　答：每英亩5英镑。

　　问：您的回答是否适用于那些流行租佃权的地产上？

　　答：我认为在弗利克斯顿（Flixton）的地产上，未推行租佃权之前，在耕地改良方面与其他地区无异，但在推行租佃权之后，产量有了普遍的提高。

　　问：如果没有签订租佃权协定，您是否会改良地产?

　　答：不会。我曾经承租过租期为16年的农场，因为没有租佃权的保障，我并未进行任何改良。

　　问：您认为谁从这些农业改良中获益？

　　答：我认为地主并未在这些改良中付出什么，因为接任佃户支付了离任佃户的改良费用。 在租佃权存在的地方，地主也是受益良多的，他们的土地因获得投资得以改良。我认为除了地主之外，农业劳工和消费者同样受益。

　　因未耗尽改良而获得补偿同样得到部分地主的认可，这是由租佃权具有互惠性特征决定的。首先，对于地主来说，即便需要对承租者的未耗尽改良措施进行补偿，但是自己的地产也得到了相应的改善，并有机会在新的租佃关系中得到回报。改良后的土地在租赁市场上更具优势，更容易吸引接任佃农进行持续投资，这不仅帮助地主分担农业生产风险，还有利于农场的持续发展。

　　其次，租佃权也保护了地主的权益。在短期及任意租约中，一些租佃农场主为了“回本”而采取掠夺性经营方式，以获取短期高额利润，给地主带来损失。根据地方巡回法庭记载的案例，在面临承租者不道德的行为时，租佃权在某种程度上也保护了地主的权益。例如在赫特福德郡的卡普诉威尔斯（Cupper v. Wells）案中，承租者在收到地主要求其退佃的通知之后，便进行了破坏农场的行为，包括翻耕草地、出售庄稼、丢弃粪肥、推倒树木等，地主起诉承租者在离佃之前肆意破坏农场，导致他损失将近300英镑。在沃里克郡的伍德诉库克案（Wood v. Cooke）中，被告以较低的租金承租了原告的一处牧场，租期为12年，在租期结束前最后一年的春天，原告不打算与被告续约，因为这份租金实在太低。被告表明如果原告不予续租，他将割掉整个牧场的草，并在当年冬天将相当于往日4倍数量的牛投放到牧场中，这意味着饲料在冬天的消耗就更多了。由于被告的违约行为，陪审团预估原告损失102英镑3先令，并要求被告支付原告的所有损失。在1834年约克郡的马丁诉库尔曼（Martin v. Coulman）案中，R. J. 库尔曼爵士曾将约克郡某地产出租，新近离佃的承租者因离佃未获得租佃权补偿而要求库尔曼爵士赔偿17英镑，库尔曼爵士的辩护律师提出证据表明，承租者对农场的破坏使爵士损失了60英镑，故库尔曼爵士拒绝支付租佃权补偿。

　　通过上述案例可以看到，以补偿为基础的租佃权有利于吸引承租者投资改良、提高农业产量和保障主佃双方的权益。同时我们无法忽视主佃纠纷及相关的诉讼案件，诉讼成本对主佃来说都是一种负担，这表明即便有租佃权的存在，仍然是不够的。因为租佃权“依赖于地主的人品和主佃之间的信任”，而地方习俗存在差异性、主佃权责不够明晰等因素，为主佃权益纠纷埋下了伏笔，进而成为租佃权立法的重要驱动力。

　　03 租佃权的立法进程

　　在维多利亚时代的英格兰，租佃权从一种地方习俗和普通法规则转变为立法法案历经波折。最早提议在议会中讨论租佃权问题的是上院的波特曼勋爵。1843年7月25日，波特曼勋爵在上院二读《主佃提案》（Landlords and Tenants Bill）时，希望议员们关注租佃权问题。波特曼勋爵认为议员们并未意识到租佃权立法的必要性，因为租佃权不但不会给地主带来危害，而且对承租者也是有利的。雷德代尔勋爵对波特曼勋爵的观点明确表示反对，他指出“该提案是不必要的，也是不明智的，这是大多数贵族的意见……贵族们的意见是撤回提案”。次年4月26日，波特曼勋爵在上院二读《主佃提案》时再次提议租佃权立法，这次他将举荐理由说得更加明确，他认为如果给承租者足够的安全可以吸引投资、有助于农地改良。里士满公爵等26人附议，指出承租者若获得保障，将有助于改善主佃关系。伦敦德里侯爵等19人认为立法机构干预主佃关系不见得会产生好结果，哈德威克伯爵认为如果议会通过此提案将带来无休止的主佃诉讼案件，故反对。雷德代尔勋爵进一步指出议会一旦通过此提案的话，就要根据土地改良的性质、改良的时效及费用和补偿方案进行商议，但目前这些问题并非亟待解决。最后，波特曼勋爵同意暂缓通过提案，租佃权立法被搁浅。

　　经过举证调查，波特曼勋爵于1845年6月26日再次提出更为细化的租佃权立法提案，他认为可以在主佃达成一致的前提下对承租者的永久性改良进行补偿，此提案将不会干预租约或任意给承租者补偿，而且通过向承租者提供执行公正索赔的简易模式最终可以减少诉讼。这种观点引发了议员们激烈的辩论，反对者认为租佃权作为一项地方习俗和普通法规则足以保护承租者权益，是否能够减少诉讼也有待考证。这次租佃权立法提案最终以赞成者7票对不赞成者11票而失败。

　　如果说波特曼是从土地贵族的视角俯视租佃权立法问题，本质是通过有限度的让步来维护地主阶层利益，那么同期的普西则从一个地主兼农业经营者的角度切实深入到这一问题中。伯克郡的保守党议员菲利普·普西也是早期租佃权立法主要推动者，迪斯雷利称他为“将‘租佃权’这一术语提交议会下院讨论的第一人”。普西在30岁时接管了家族地产，既是经营5 000英亩地产的大乡绅，也是农业改革家，创办了王家农业协会,并出版农业协会的杂志。在经营地产的同时，普西关注农业技术运用与产量提高，撰写了一系列文章。在关注农业增产的同时，他注意到了租佃农场主在农业改良中发挥的重要作用，他认为“如果把租佃权这一农业习俗扩展并延伸，是与现代农业发展相匹配的”，这成为他提倡租佃权立法的初衷。普西的朋友克里斯托弗·内维尔在与他的通信中也提到目前立法未将主佃放在一个平等的位置上，忽视了租佃权具有互惠性的特征和租佃权本身的重要性。普西吸取了波特曼勋爵失败的教训，在下院提交议案之前，充分发动舆论，特别是借助农业协会和租佃农场主俱乐部的影响力，希望引发社会对租佃权问题的讨论与关注，借此对政治家们施加压力，进而引导议会关注租佃权立法问题。

　　1846年4月18日，莱斯特郡的沃特福德租佃农场主俱乐部举行了半年一度的会议，克拉特巴克爵士就租佃权问题发表公开演讲。克拉特巴克爵士具有地主和租佃农场主双重身份，在主佃之间的农业纠葛方面深有体会，可谓更有发言权。他认为租佃权习俗具有不确定性，有时并不能充分保护主佃双方权益，常常导致诉讼，容易激化主佃关系。这将不利于地力的挖掘和农业的发展，进而损害个人及公共福祉。但克拉特巴克爵士对立法并不抱很大希望，他认为立法周期太长，并且难以制定出令双方满意的方案。同年6月，约克郡的达灵顿租佃农场主俱乐部召开了月度会议，俱乐部成员就租佃权问题发表了自己的看法，大家认为目前主佃双方都不太满意现行的租佃制，特别是逐年租约不足以给承租者带来足够的安全感和利益回报，某些承租者会采取一些竭泽而渔的措施，既不利于农场改良和农业发展，也会导致地主利益受损。大家认为真正好的租佃制度是充分考虑主佃双方利益的，因此恢复长期租佃或建立一个良好的租佃权体系才是解决的办法。1847年1月11日，伦敦租佃农场主俱乐部召开集会，邀请地方农协成员参会，首席演讲家威廉·肖呼吁大家团结起来以促成租佃权立法。作为一个租佃农场主，他指出尽管地主待他很好，但拥有更高的安全性是必要的。同年5月，伦敦租佃农场主俱乐部秘书亨利·科贝特在《伍斯特郡纪事报》发表文章力陈租佃权立法的16条优点，以作响应。

　　在舆论的推动下，1847年普西首次在下院提交租佃权立法议案，他建议离佃者提前三个月将自己所做的未耗尽改良告知地主，这些改良措施包括购买肥料、排水、施泥灰、修建篱笆、道路及农场建筑物等，地主应当对离佃者进行补偿。如果主佃之间出现争议，采用三方仲裁的方式协商解决，即主佃双方各推举一名仲裁人，第三名由前两人举荐，共同商讨。如果问题还是没有解决的话，将由圈地委员会推荐一名调解人。但该提案并未得到下院多数议员的支持，普西不得不撤回申请。此后，普西又在1848、1849和1850年三次提出议案，最终冲出了下院，却止步于上院。

　　然而，承租者们对租佃权立法持强烈支持态度，他们认为因未耗尽改良而获得补偿是一种公正的诉求，这份诉求在当时不少地方根本无法实现。根据对当时英格兰各地租佃农场主的随机采访可知，很多人并未因改良得到相应的补偿。例如伯克郡的地产代理及租佃农场主托马斯·欧文爵士、多赛特郡的租佃农场主詹姆斯·哈丁爵士提到地主并未补偿自己使用肥料的费用。埃塞克斯郡身兼地主和租佃农场主双重身份的威廉·赫特里说当地的租佃权补偿习俗包括收割庄稼和使用粪肥，就他而言，并未听过有对排水进行补偿的。莱斯特郡的租佃农场主爱德华·沃莱特·威尔莫特和萨福克郡的租佃农场主詹姆斯·库珀甚至认为当地几乎没有租佃权。除了期望获得租佃权的保障，这些租佃农场主还“需要一些额外的保障”来吸引自己的投资。

　　面对公众舆论及议员的提案，此时议会开始重视租佃权立法问题，特任命15名议员组成特选委员会对英格兰境内的主佃关系进行调研。特选委员会认为对离佃者进行补偿的确有助于提高产量和扩大乡村就业人口，但他们认为补偿不是唯一的办法，并反对任何强制性的补偿。至于具体的处理办法，该委员会的报告中并未提及。为了顺利通过议案，普西不得不对自己的方案进行修改，删去了对排水、施肥等未耗尽改良措施补偿的条款，保留了离佃者有权带走自己的固定投资的条款。1851年，普西第五次提出议案，这次顺利地通过了上下两院，是为1851年《主佃法案》（the Landlord and Tenant Act）。该法案规定，租佃农场主在租赁期满或因其他原因退佃时，有权移除其在承租土地上自费营造的农场建筑、带走自费购买的农机具等，但需要提前一个月告知地主，地主享有优先购买权。如果双方无法就购买价格达成协议，将由仲裁者进行处理。至于未成熟的谷物，该法案允许租佃农场主继续留在农场上，直至他们的庄稼收割完为止。对于离佃时未缴什一税租费（Tithe Rentcharge）的承租者，如果地主代缴，承租者需归还。该法案是协调主佃关系的第一个立法，虽然没有实现普西及其支持者的所有设想，但收割庄稼权被议会接受是非常重要的，并且有限度地扩展了习俗及普通法中有关“补偿”的范围。因为在习惯法中，只有一切不可移动的东西才可以得到补偿，比如投入的劳动力，使用过的化肥及未成熟的庄稼，承租者自费营造的农用建筑并不在补偿之列，因为建筑可以拆除带走。但1851年法案明确规定地主可以购买农用建筑及农机具，意味着承租者的这类投资可以明确得到补偿，立法法案不仅是对普通法规则的补充，还表明主佃关系已悄然发生变化。

　　不论波特曼和普西提倡租佃权立法的立场如何，他们并不是要改变既有的租佃关系。因为在既有的租佃关系中，地主有较高的自由裁量权，可以依据租约对承租者进行约束，承租者也必须遵守。19世纪40年代，拥有地主身份的议员在议会中约有四分之三，即便议员们明白租佃权立法是有好处的，但大部分人也不想做出改变，甚至投反对票。这一方面与英国政治发展的特点有关，另一方面与土地利益阶层的处境有关，如果议员们支持租佃权立法，无疑承认了他们在租佃关系中渐渐处于不利地位的实际境况。到19世纪中叶，农业歉收、谷物及畜产品价格的下跌以及废除谷物法带来的不确定性结果，给那些反对租佃权立法的议员们带来了冲击。为了达成共识，租佃权立法的支持者和反对者都做出了妥协，这才令1851年《主佃法案》通过。可见习俗与立法是否兼容，是取决于当时的社会环境及对土地利益阶层的影响。

　　然而1851年《主佃法案》给承租者的保障仍然有限，这为继续改革留下了空间。19世纪50—70年代，英格兰进入高效农业（High Farming）发展时期，这需要地主将大量资本投入到农业生产中，对于地主来说，这类资本密集型投资的回报率太低，最好的办法就是通过吸引承租者进行农业投资以缓解压力和分担风险。于是越来越多的地主通过不同渠道呼吁租佃权进一步立法。乡绅汉密尔顿在赫特福德郡拥有部分地产，出租给2个租佃农场主，他认为租佃权立法有助于调节主佃关系、提高农业产量，以及社会福祉。1872年，普西的支持者克莱尔·里德联合詹姆斯·霍华德在下院提交了租佃权议案。同时，在19世纪议会改革中，租佃农场主获得了选举权，这意味着主佃之间超出了纯粹的经济关系，里德认为租佃权问题“将严重影响托利党在下一轮竞选活动中的结果”。1875年，约克郡的约瑟夫·莱特在《伍斯特郡纪事报》中指出“社会的每一个阶层都会因租佃权成为立法而受益”，承租者因获得补偿而增强了土地改良的信心，当土地使用权是有保障的时候，他就会对承租的农场进行投资；经过改良的农场，土地便会增值，在更新地契时，地主便可提高租金；当农业产量大幅提高的时候，粮食价格就会下降，这对消费者同样有利。改良农场需要劳动力和使用农业机械，在客观上有助于增加就业机会和推动农机产业的发展。

　　在迪斯雷利任职期间，议会通过了1875年《农业持有地法案》，法案将离佃者在租赁期内所做的农业改良措施分为三类共计21种，详细介绍了承租者改良的内容、补偿的标准等，明确规定主佃在其中两类改良措施的补偿方面需要达成约定。允许承租者可不经地主同意就移除自费修建的固定设施，还将地主提前通知承租者退佃的期限定为六个月。该法案要比1851年《主佃法案》更为推进，首次规定承租者所做的临时性或永久性改良都可以获得补偿，承租者获得了更多的权利。然而，它的实际效果有限，主要是因为法案并不完善，例如法案对主佃之间权利边界并未界定清晰、仍旧给予地主较大的自由选择权以及地主退出约定的自由，地主在某些情况下甚至可以不予补偿。这些不足成为继续立法的基础。1883年的《农业持有地法案》针对租佃权的规定主要集中在补偿、通知承租者退佃的时间及固定设施等方面。在改良及获得补偿方面，该法案重新对改良的类型进行分类，进一步明确永久性和非永久性改良的区别，并规定承租者不得被剥夺获得补偿的权利。在通知退佃的时间方面，地主可以提前６个月通知承租者做离佃准备，但对于长租约，需提前至一年。在固定设施方面，明确承租者自费营造的固定设施属于个人财产，在退佃时有权移除。总之，该法案“搭建了补偿的框架”，为“保护承租者的进一步立法开辟了道路”。

　　英格兰农业在经历了短暂的高效发展之后进入了萧条时期，主佃均受到冲击，不少租佃农场濒临破产或频繁易手，地主越来越依赖那些善经营、有资本的租佃农场主，寻找合适的农场主对地主来说愈加困难，这就需要他们尽量考虑到租佃农场主的利益并做出进一步的“妥协”。地主对租佃农场主的依赖性越强意味着主佃关系的变化在不断深化，“主佃关系转变为地主寻求承租者，而非承租者寻求地主这样的传统租佃关系”。主佃关系的变化深刻地影响了地主阶层。地主们普遍认为保障承租者的权利、对其投入进行补偿、对经营不善者进行惩罚，便会吸引到有能力、有经验、有资本的租佃农场主投入到农业生产中去，土地的产量因此会大大增加，对地主、租佃农场和整个国家都有好处。与此同时，地主阶层在议会中的人数从19世纪60年代的三分之二到19世纪后期不占多数，说明土地利益对立法法案的影响与日俱减，他们不得不考虑新兴政治力量的作用。可以说经济形势和政治形势的变化导致地主阶层的权利与权力受到挤压，在农业经营领域中意味着传统租佃关系发生了变化，对这种变化的接受体现在地主们的观念里，表现在更多的农业改革立法中。接下来在1890、1900、1906、1908、1913、1914、1919、1920、1922和1923年议会颁布的农业持有地法案中，进一步规范了主佃之间的行为、明确了彼此的权利边界，不仅保障了租佃农场主获得补偿的权利和自由耕作的权利，同样也保护了地主的权益。

　　04 结 语

　　农业生产经营性质的土地租赁在英格兰封建时代和资本主义时代都大量存在。口头或书面的租约是规范庄园领主—佃农及地主—租地农场主关系的要素，同时地方习俗和普通法也发挥着作用。在这两个历史阶段中，维系土地租赁的契约及主佃关系却有所不同。在封建时代，无论是领主和佃农都没有土地的所有权，属于封建关系网格中的某一环节。佃农对土地有依赖性，或土地对佃农有约束性，租约仍保留一些形式上的人身依附的封建色彩，领主在主佃关系中处于上风。在领主向地主身份转变的过程中，逐渐获取了事实上的土地“所有权”。在这个前提下，追逐利润成为生产力最大化的驱动力，主佃关系朝着商业关系的方向发展，地主向纯粹的投资者的角色转变，承租者较之前也更为独立。

　　19世纪英格兰租佃关系在缓慢地发生变化，其内涵正是主佃权利关系的转变，体现了主佃之间对于土地经营权利的此消彼长，反映了土地利益阶层走向衰落的趋势。这就导致地主阶层越来越不能忽视承租者的权益，越来越需要吸引农业投资来缓解压力、分担风险、改善地力、进而获得提高地租（盈利）的机会，越来越需要通过维系租佃关系来保障自己的利益。租佃关系的维系需要给予承租者明确的土地权利，只有当承租者确立了对土地的个人财产权利，他们才愿意投资和改良。可以说，租佃权从习俗转变为立法，是建立在主佃双方共识的基础之上，此共识正是源自英国人对产权保障的历史认知，而英国法正是这份认知的坚实后盾。

　　租佃权问题也表明了英国法中不同法律渊源的普通法和制定法并非绝对对立。布莱克斯通将英国法分为不成文法或普通法（lex non scripta）和成文法或制定法（lex scripta），前者包括各地通行的惯例以及在某些地区适用的特定惯例等，这些惯例可能超出了民众的记忆，“通过传统、运用和经验得以流传”并被整个王国接受，进而具有法律约束力，可以说惯例构成了普通法的基础。正如中世纪英格兰的“庄稼权”，我们很难精准追溯它的起源，但它经过历史的涤荡、留存下来便证明了自身的合理性。在中世纪后期，经由普通法法学家整理和解释使之成为普通法规则，表明任意租赁中收割庄稼权是佃农拥有的一种“正当且合理的权利”。在从封建社会向现代社会转型的过程中，法学家们不断调试该规则，体现了“普通法适应特殊情况的能力”。普通法吸纳这类习俗本是基于吸引佃农留在土地上的农业政策，到工业革命完成后，英格兰的经济局势已经与几百年之前不同，在农业经营的实践中，租佃权已经不能满足主佃双方的新需求，而且它具有地方差异性和不可预测性，在实际操作中留下了诉讼纷争的空间。随着近代以来议会主权的确立，议会以制定法对普通法进行修正、补充和完善，在“补偿”这一指导思想的前提下充实了租佃权的内容、明确了主佃双方的权利界限，以整合地方差异、规范市场秩序，进而有助于农业的发展。

　　19世纪时，议会之所以以立法法案的方式接纳租佃权习俗，是因为主导英格兰议会的权力阶层发生了变化，议会从土地利益享有绝对话语权转变为以土地利益和新兴工商业资本力量共同主导的议会，租佃农场主在议会改革中还分享到了选举权，在主佃关系中多了一份话语权。此时，数以千计的土地改革法案的颁布便是议会适应新的政治权力格局和不同利益之间博弈的体现。英格兰议会将租佃权这一惯例补充、完善和确立为立法法案是一种经济理性，这是商业社会精神在议会立法决策中的体现。在租佃制下，土地、劳动力和资本一方面可以自发地在动态中配置，另一方面议会以租佃权法案的形式界定主佃权利边界实现帕累托最优，减少诉讼案件数量、降低主佃诉讼成本，追求利润最大化。也就是说议会通过制定法重新分配土地权利诱使资本和劳动力资源流向更具生产效率的土地上，从而充分挖掘土地的生产潜能，进而最大化生产力、提高农业生产利润，同时有助于扩大农村就业人口和农机具的使用及推广。从顶层设计者的角度来看，这么做的代价是让地主阶层做有限度的让步，但长远来看却是有利于规范主佃关系，而规范的主佃关系有利于农业和乡村的稳步发展，符合19世纪英格兰全体国民利益。

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