房产赠与起纠纷 法理亲情要理清

　　现实生活中,房屋的赠与行为时常发生。但是大家可否知道,房屋赠与有别于一般动产赠与,需要满足特殊的条件才能达到有效赠与的目的,否则赠与行为对双方当事人都可能存在重大的法律风险……

　　案例:公公房产私赠儿媳引发“家庭战争”。许老汉今年83岁,老伴在十几年前因病去世,留下他和儿子住在一套两室一厅的房子里。许老汉的儿子没工作,由老汉每月在退休金中拿出2000元给儿子当生活费；女儿离异后再婚,很少来看望。2000年,儿媳嫁来后,在生活上把许老汉照顾得无微不至。后来儿子去外地打工,儿媳独自承担起照料公公的责任,陪他聊天、散步,让寡欢已久的许老汉很是欣慰,感觉又找回了昔日家庭的温暖。日久天长,老汉对儿媳很感激,决定将名下的房产赠与儿媳。为防止儿女们反对,许老汉和儿媳于2010年偷偷地签订了赠与合同。由于长期两地分居,2013年1月,许老汉的儿子提出与儿媳离婚,在分割夫妻财产时,发现了房子的事情。他认为,房产应为父母的共有财产,母亲去世后,自己和妹妹作为继承人,没有声明放弃继承,因此该房屋应为三人的共同财产,许老汉并无权私自进行处理。自此,一家人争吵不断。许老汉的一双儿女甚至将儿媳打得鼻青脸肿。几番折腾,许老汉的一双儿女将老汉和儿媳诉至法院,要求确认赠与合同无效。法院经审理,认定两原告签订的赠与合同无效。
　　点评:赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。我国《物权法》第97条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”本案中,讼争房产系许老汉与其妻在婚姻关系存续期间购得,应为二人的共同财产。老伴去世后,许老汉与子女作为法定继承人,有权继承其遗产。因各继承人未对包括房屋在内的遗产进行析产继承,故该房屋应为三人共同共有财产。根据上述规定,许老汉未经子女二人同意,擅自将共有财产赠与儿媳的行为,属于无权处分行为,故法院认定为无效。在此提醒人们,即使夫妻一方去世,在世一方也无权单独处理夫妻共同财产,即不能“想给谁就给谁”。
　　案例:84岁老人爱上56岁保姆,欲赠房产难遂愿。于老伯今年83岁,与前妻育有两个女儿,现在所住的是一套小两居,原本是他和前妻的共有财产。2007年前妻去世后,老人通过公证把房产赠与大女儿,随后,房子过户到受赠人名下。但是,居住在里面的一直是老人。他的大女儿另外还有房产,也居住在同一个小区里。为让老人得到更好的照顾,女儿请来56岁的保姆魏阿姨进门,帮助照料父亲的饮食起居。可是,本来和睦的父女情只因这位保姆的到来而迅速改变。原来,魏阿姨刚进于老伯家一年就领到了结婚证；当女儿们试图辞退保姆并将老人送进养老院时,保姆却“美人救英雄”,赶赴养老院,将老人接回自己租住处过夜。无奈之下,于老伯将女儿告上法庭,请求撤销赠与合同,将已经过户到女儿名下的房产改回到自己的名下。法院经审理,认定原被告签订的房产赠与合同合法有效。同时,本着照顾老年人权益的原则,判决书确认了“原告可以在有生之年享有讼争房屋的居住权”。
　　点评:《合同法》第186条规定,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用此规定。该法第187条规定:“赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续”。本案中,父女之间所签订的赠与合同系双方当事人的真实意思表示,内容亦不违法,而且,该合同还进行了公证,又已经办理完毕产权登记手续,依法应当认定为有效。在这样的情况下,于老伯要求女儿返还讼争房屋,缺乏相应的事实与法律依据。同时,鉴于于老伯年事已高,又没有其他房屋可供居住,本着照顾老年人权益的原则,法院也通过判决的形式保障了原告的居住权。
　　案例:干女儿“变心”,送出房屋难收回。空巢老人袁某已年逾八旬,靠出租自己仅有的一套住房的租金来支付养老院的日常开销。承租人小颖姑娘时常给老人买衣送饭,甚至在老人生病的时候垫付医药费。时间长了,老袁对勤劳善良的小颖产生好感,诚心认她作了“干女儿”。为表示感谢,2012年3月,老袁将自己的住房无偿赠送给了小颖,同时签订了房屋赠与合同并办理了房产过户登记手续。3个月后,双方又签订了一份遗赠扶养协议。该协议约定,在老袁的有生之年,由小颖照顾其生活起居,养老送终；老袁同意在过世后将自己名下的财产遗赠给小颖。遗赠扶养协议签订后,老袁渐渐觉得干女儿对自己的照顾不那么尽心了,甚至开始出现嫌弃、虐待的迹象。今年5月,老袁将小颖告上法庭,请求确认房屋赠与合同无效,同时解除原被告之间的遗赠扶养关系。被告小颖对此却一脸委屈,她辩称自己最近只顾忙着做生意,无法像以前那样全心全意地照顾原告,如果老人坚持要解除遗赠扶养协议,自己愿一次性给付原告经济补偿款20万元。法院经审理认为,原告称赠与房屋属于遗赠扶养协议约定范围的条件,但从两个协议签订时间的先后看,房屋赠与行为实际发生在遗赠扶养协议签订之前,故房屋赠与合同和遗赠扶养协议是两个独立的法律关系。现被告自愿付给原告部分经济补偿费,法院予以支持。法院最后判决,原告要求确认房屋赠与合同无效的诉讼请求不予支持；准予原被告解除遗赠扶养协议；被告一次性补偿原告人民币20万元。
　　点评:“患难见真情”,本是一桩“人间乐事”,谁想最后竟会闹上法庭。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第128条规定,公民之间赠与关系的成立,以赠与物的交付为准;赠与房屋,如根据书面赠与合同办理过户手续的,应当认定赠与关系成立。本案中,老袁出于感激自愿将房屋无偿赠送给小颖,小颖也表示愿意接受,则房屋过户即意味着赠与合同成立。至于双方后来签订的遗赠扶养协议,因房屋赠与合同早已在该协议签订之前生效,所以即使小颖没有尽到遗赠扶养协议中约定的照顾老人的义务,也不存在返还房屋之说。如果老袁先不急于赠送房屋,而是在签订遗赠扶养协议中明确约定在自己百年之后再赠送房屋,那么房屋产权就不会过早地轻易易主,也不会出现难以扭转的被动局面了。古人常说“覆水难收”,老袁的教训提醒老年朋友,千万不能为了摆脱一时的寂寞生活,而轻易地交出自己赖以生存的财物。特别在赠送房屋等高额财产之前,一定要三思而后行。　　(张兆利　王晓芹)